Qué hacer para amortizar tu hipoteca del modo más ventajoso

Cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de nosotros nos comprometemos a mantener una larga, muy larga, relación con nuestro banco. Durante una media de 25 años estaremos obligados a pagar nuestra cuota mensual, seguiremos con cierta atención, si nuestro crédito es a interés variable, los vaivenes del Euríbor o índices similares, e, independientemente del esfuerzo que nos suponga pagarla, soñaremos con el día en el que finalmente nos podamos quitar de encima esa carga.

Pero salvo que nos encontremos entre ese reducido número de afortunados que tienen un golpe de suerte y pueden liquidar su hipoteca de un plumazo, la única forma que tendremos para aligerar un poco la carga mensual de las cuotas o reducir el plazo de nuestra hipoteca será consiguiendo unos ahorros extras que nos permitan realizar una amortización parcial.

Ahora bien, aunque es una opción que a primera vista siempre resulta atractiva, antes de decidirnos, tenemos que tener en cuenta diferentes variables o si es preferible que utilicemos esos ahorros extra para realizar otro tipo de inversiones más rentables.

Las variables a tener en cuenta son:

• El coste que tiene para nosotros realizar la amortización.
• Si es un buen momento para amortizar la hipoteca
• Qué nos conviene más, amortizar plazo o cuota.
• Si resulta una opción interesante desde el punto de vista fiscal.

Qué coste tiene realizar una amortización parcial

Prácticamente todos los créditos hipotecarios incluyen comisiones por amortización. En su momento, en pleno fragor de la burbuja inmobiliaria, algunas entidades impusieron comisiones bastante elevadas e incluso abusivas, tal y como estimaron los Tribunales.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario aprobada en junio de 2019, estableció para todas las hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019 una serie de comisiones límite que se calculan sobre el capital pendiente de amortizar:

• En el caso de las hipotecas fijas, el coste máximo que podrán cobrar los bancos por amortizar será del 2% en los 10 primeros años de vida del préstamo y del 1,5% en los restantes.
• Para las hipotecas variables, las comisiones más altas no podrán superar el 0,25 % durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, el 0,15% en los cinco primeros años de vida del préstamo, y el 0% si la amortización se produce después del quinto año.

En el caso de los créditos firmados antes de la fecha de aprobación de la ley, las comisiones serán las siguientes:

• Para los préstamos hipotecarios firmados después del 9 de diciembre de 2007 la cantidad a percibir por la entidad prestamista o acreedora en concepto de compensación, no podrá ser superior:
  • Al 0,5% del capital amortizado cuando se produzca dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo.
  • Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior a los 5 primeros años de vida del préstamo.

Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas anteriormente, la compensación a percibir será la pactada.

• En hipotecas formalizadas antes del 9 de diciembre de 2007 y después del 27 de abril de 2003, la comisión por amortización anticipada se calculará sobre el capital pendiente de amortizar con los siguientes límites:
  • Si se pactó amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50%, la comisión a percibir será la pactada.
  • En el resto de supuestos, la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.

En este caso y en el siguiente, no hay límite legal para las hipotecas a interés fijo, aunque sí una recomendación del Gobierno que pide que se rebajen a un máximo del 2,5%.

• Las Hipotecas a interés variable firmadas antes del 27 de abril de 2003, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por amortización anticipada se calculará sobre el capital pendiente de amortizar y tendrá los siguientes límites:
  • Si se pactó amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiera pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
  • En el resto de supuestos, la entidad acreedora sólo podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1%, cualquiera que sea la que se hubiera pactado.

Así que lo primero que tendremos que tener en cuenta es la cantidad que queremos amortizar y las comisiones de amortización, con el fin de conocer exactamente el coste que va a tener para nosotros.

• Comisión de riesgo por tipo de interés

En el caso de las hipotecas a interés fijo, además, hay que tener en cuenta que, aparte de la comisión por amortización, se suelen incluir también la de riesgo por tipo de interés.

Se trata de una comisión que se introdujo en la normativa de 2007, y se aplica si al realizar el reembolso anticipado, los tipos de interés en el mercado son inferiores a los que se están pagando en la hipoteca, ya que se considera que se ha ocasionado una pérdida económica al banco: en el momento en el que el banco prestó el dinero a un determinado tipo de interés tenía una expectativa de ganancias durante toda la vida del préstamos que se verá reducida en el caso de que la amortización se realice cuando los tipos de interés del mercado sean más bajos, y por eso se establece una compensación.

En la normativa de 2007 no se establecía un límite para estas comisiones. La nueva Ley Hipotecaria sí que estableció un límite para estas comisiones:

• Un 2% durante los 10 primeros años.
• Un 1,5% a partir del undécimo año.

Así por ejemplo, si realizamos una aportación de 5000€ en los primeros 10 años de vigencia de la hipoteca y se dan las circunstancias que permiten el uso de esta comisión, deberíamos abonar 100€ adicionales al banco. Si la aportación se realizara a partir del año undécimo, deberíamos abonar 75€.

Cuando conviene amortizar la hipoteca

En España se usa el sistema de amortización francés para establecer los intereses y el capital a devolver del dinero solicitado, lo que hace que en los primeros años de vida de la hipoteca se paguen más interés y menos capital, y conforme van pasando los años, la situación se invierta, y con cada cuota se paguen menos intereses y más capital.

Por ello, los expertos consideran más beneficioso amortizar la hipoteca durante los primeros años de vigencia del préstamo, porque permitirá ahorrar más intereses.

En el caso de las hipotecas variables, habrá que tener en cuenta, además, el valor del Euríbor, ya que cuanto más alto esté, más rentable será nuestra amortización.

De hecho, en la actual situación, con el Euribor por debajo del 0%, los expertos advierten que si se amortiza la hipoteca, se van a ahorrar muy pocos intereses, por lo que puede interesar esperar un poco hasta que el índice hipotecario vuelva a estar en positivo.

Beneficios fiscales en hipotecas firmadas antes de 2013

Las personas que firmaron su hipoteca antes del 1 de enero de 2013 se pueden desgravar el 15% de hasta 9.040€ de las aportaciones realizadas a su hipoteca, siempre que ésta haya sido suscrita sobre la primera vivienda. Es decir, que tienen la posibilidad de desgravar hasta 1.356€.

Se tiene que tener en cuenta, además, que si la hipoteca ha sido suscrita por más de una persona, y realizan la declaración de manera separada, cada uno de los firmantes tiene derecho a la desgravación.

Para la desgravación, se incluyen las cantidades destinadas para la amortización y las destinadas en las cuotas mensuales.

Por ejemplo, si nuestra cuota de la hipoteca es de 400€ mensuales, y hemos hecho una amortización de 4000€, nuestra aportación total sumará 9800€, por lo que podremos desgravarnos un 15% de 8.800€, es decir, 1.320€.

¿Amortizamos plazo o cuota?

Cuando realizamos una amortización parcial de nuestra hipoteca, tenemos la opción de reducir la cuota mensual, manteniendo el plazo, o reducir la duración del crédito.

Todos los expertos coinciden en que la opción menos rentable a largo plazo es amortizar cuota, pero en este caso también tenemos que tener en cuenta nuestra situación económica.

Si tenemos una cuota muy elevada, quizá nos interese amortizarla, y conseguir llegar a fin de mes un poco más desahogados. Si los pagos mensuales de nuestra hipoteca no nos suponen un gran trastorno, la opción más rentable es amortizar plazo, ya que nos permite realizar un mayor ahorro de dinero.

Vamos a poner un Ejemplo, para el que hemos utilizado el simulador de amortización de www.iahorro.com:

Imaginemos que tenemos una hipoteca de la quedan por pagar 120.000€ en un plazo de 20 años, con un interés Euríbor+1% y con una cuota de 551,83, y realizamos una aportación de 5.000€. Si se amortiza cuota, la mensualidad bajará hasta 23,08€ hasta los 528,79 y se ahorrará 516,51€ en intereses. En el caso de elegir plazo, reduciremos 11 meses, y ahorraremos 1.076,01€.