En qué se diferencian el alquiler turístico y el de temporada. Normativa en la Comunidad Valenciana. 

Todos los años, cuando se acerca la época estival, crecen las denuncias llegadas, principalmente, desde el sector hotelero, que advierten sobre las irregularidades con los arrendamientos de viviendas de uso turístico y que reclaman a la Administración un mayor control y dureza con este tipo de alquileres.

Surgen las dudas, y no son pocos los propietarios de viviendas que se preguntan si los alquileres que hacen para un corto espacio de tiempo (días, semanas, quincenas, etc.) deben ser calificados como turísticos, y si pueden acabar sufriendo algún tipo de sanción por esta causa. 

De entrada, hay que decir que en la mayoría de los casos no se está cometiendo ningún tipo de irregularidad, ya que la  mayor parte de  las viviendas que se ponen en alquiler para los meses de verano no cumplen los requisitos para ser calificados como viviendas de alquiler turístico, pero para dejarlo todo claro, lo mejor es conocer la normativa por la que se rigen este tipo de alquileres, y las características que han de tener las viviendas de alquiler turístico. 

Normativa de alquiler  

El alquiler está regulado en nuestro país por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que distingue dos tipos de alquiler: 

1. El arrendamiento de vivienda, que es aquel que está dedicado a satisfacer   la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, cónyuge o sus hijos dependientes.

2. Arrendamiento de inmuebles para usos distintos al de vivienda, y que engloba el resto de los arrendamientos urbanos, incluidos los alquileres de viviendas por temporada. 

Además, la propia Ley, en su artículo cinco, establece una serie de excepciones, casos que no se regulan por esta norma, entre las que se encuentran aquellos arrendamientos que supongan “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, es decir, los arrendamientos turísticos.

Hay que tener claro que para entrar dentro de esta excepción hay que cumplir todos los requisitos establecidos en este artículo cinco: 

• Cesión temporal de la totalidad de la vivienda. Es decir, si la vivienda se alquilara por habitaciones, por ejemplo, no podría considerarse alquiler vacacional.  

• Viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato. No es habitual alquilar una vivienda vacía para uso vacacional, pero aún así la ley se encarga de especificar este aspecto.

• Comercialización o promoción a través de canales de oferta turística, lo que incluye publicitar el alquiler a través de Internet.

• Existencia de una normativa específica autonómica que regule este tipo de arrendamientos, y que dicha vivienda cumpla los requisitos que establezca la correspondiente ley de la Comunidad Autónoma para ser calificada como vivienda de alquiler turístico. 

Sobre las normativas autonómicas, prácticamente cada Comunidad Autónoma ha definido su propio régimen de arrendamientos turísticos. Y aunque cada uno tiene sus propias peculiaridades, todas ellas han establecido unos requisitos en cuanto a instalaciones internas y servicios de ropa y limpieza muy similares a los de un establecimiento hotelero, lo que sin duda deja fuera a muchos de los apartamentos que  ahora mismo se destinan al alquiler en épocas de vacaciones. 

Normativa de la Comunidad Valenciana 

En cuanto a la normativa específica de la Comunidad Valenciana, este tipo de arrendamientos  están regulados en el DECRETO 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. [2009/7961] 

Según su artículo 2, se considerarán viviendas turísticas, “los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.

En el caso de la normativa de la Comunidad Valenciana es clave saber qué se entiende por “habitualidad”:  

1. Cuando el inmueble sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.

2. Cuando sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cual sea el periodo de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.

3. Cuando se utilicen canales de comercialización turística, es decir cuando su comercialización se lleve a cabo  a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

Sólo aquellas viviendas que cumplan todos los requisitos establecidos en este artículo 2 podrán ser consideradas viviendas turísticas, el resto, serán considerados alquileres de temporada, y se regirán por la Ley de Arrrendamientos Urbanos, que para el caso de los alquileres de temporada deja gran libertad de pacto a las partes. 

Además, también cabe destacar que los propietarios que alquilen viviendas que cumplan los requisitos para ser consideradas viviendas turísticas y no lo comuniquen a la Administración, estarán cometiendo una infracción grave, según lo dispuesto por la LEY 3/1998, de 21 de mayo, de la Generalitat Valenciana, de Turismo,  y están sujetos a diferentes sanciones, incluidas multas que pueden alcanzar los 90.000€. 

De modo que, si tiene una vivienda que dedica al alquiler vacacional, sólo necesita asegurarse de que no cumple esos los requisitos que establece la norma, y en el caso de que no sea así, no tiene obligación de registrarla como vivienda turística, y podrá seguir alquilándola acogiéndose a la LAU.  

Antonia M Andreu

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