Alquiler derechos y obligaciones

Derechos y obligaciones de arrendador e inquilino

Cuando se arrienda una vivienda, se firma un contrato que obliga a los firmantes y que al mismo tiempo les otorga toda una serie de derechos.

Muchas veces no nos preocupamos de conocer con exactitud a qué nos obliga y qué derechos nos otorga, y esa falta de información, o el haber accedido a ella demasiado tarde, puede generar incomodidades, malentendidos desagradables, pérdidas económicas etc.

Para evitar que algo así ocurra, exponemos de manera resumida y sencilla cuáles son los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del inquilino,según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, teniendo en cuenta que en la mayoría de los casos, los derechos de uno constituyen obligaciones para el otro y viceversa.

Obligaciones del arrendatario:

1. Abonar la renta estipulada y hacer frente a los gastos asimilados acordados. En este sentido hay que destacar que el inquilino no tiene obligación de hacerse cargo de los gastos generales  para el adecuado sostenimiento del inmueble, tributos o cargas y responsabilidades, salvo que en el contrato de arrendamiento  las partes pacten que el arrendador se hace cargo de los mismos. En el caso de que se hubiera acordado que el inquilino se hace cargo de todos o parte de estos gastos, el impago de los mismos fundamentaría la resolución del contrato.
2. El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda), según se estipula en el artículo 36 de la ley, que además estipula que durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no está sujeta a actualización. En caso de que "el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".
3. El arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el agua.
4. El inquilino no podrá ejecutar obras en la misma sin el consentimiento del propietario. En el caso de que lo hiciera, se podría resolver el contrato. Además, el arrendatario tendría derecho a exigir, una vez finalizado el arriendo, que se devuelva la vivienda a su estado original. En el caso de que el inquilino o un miembro de su familia tenga algún tipo de minusvalía, podrá realizar las obras necesarias de adaptación de la misma, previa comunicación al arrendatario, pero una vez resuelto el contrato de alquiler, el propietario podrá exigir que la vivienda se devuelva a su estado original.
5. El inquilino tendrá que soportar las obras de mejora de la vivienda que no puedan retrasarse a la finalización del contrato.Además, tendrá que comunicar al propietario del inmediato la necesidad de realizar dichas mejoras.
6. Comunicar al arrendador robos o daños realizados sobre la vivienda por un tercero.
7. El inquilino habrá de hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que sean necesarias, como consecuencia del desgaste por el uso de la vivienda.

Derechos del arrendatario

1. Negociar el precio y la duración del contrato antes de la firma del mismo.
2. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá actualizarse de manera anual en los términos pactados por ambas partes, tal como especifica el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de que no haya un pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
   
3. El inquilino podrá anular el contrato a partir de los seis meses desde su firma, y siempre y cuando avise con una antelación mínima de dos meses.
4. En el caso de que sea necesario realizar obras de mantenimiento en la vivienda, el arrendatario podrá reducirse el alquiler de manera proporcional, en el caso de que le impidan el uso de una parte de ella durante más de veinte días.
5. En el caso de que el propietario ponga en venta una vivienda arrendada, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre ella a precio de mercado. Así, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que va a poner en venta la vivienda, indicándole el precio y demás condiciones de la venta. El arrendatario tendrá un plazo de treinta día desde esta comunicación para expresar su deseo de adquirir la vivienda. En el caso de que no se realizara esta comunicación previa al arrendatario, que en dicha comunicación se hubieran  omitido determinados detalles o que la vivienda se transmita por un precio inferior al comunicado, el inquilino tendrá un nuevo plazo de treinta días para ejercer su derecho de retracto.
6. Si se produce un cambio de propietario de la vivienda, el inquilino podrá mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. Si el nuevo propietario quiere disfrutar de la misma, el inquilino tiene derecho a exigir que se le deje continuar durante tres meses pagando la renta. Además, podrá exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.
7. El inquilino tiene derecho a seguir con el alquiler, aunque ya no viva en la vivienda, si en ella lo hacen su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.
8. Reclamar intereses en el caso de que el arrendatario no le devuelva la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves, siempre que no haya daños en la vivienda ni deudas pendientes.

Obligaciones del arrendador

1. El arrendador tendrá que hacerse cargo de los gastos generales de sostenimiento de la vivienda, impuestos y cargas, salvo que en el contrato de arrendamiento se señale lo contrario.
2. Será obligación del arrendador realizar las obras de conservación de la vivienda, sin que ello le dé derecho a elevar la renta por ese concepto.
3. Devolver la fianza, una vez finalizado el contrato, si no hay daños en la vivienda ni deudas pendientes, como muy tarde, un mes después de la devolución de las llaves.

Derechos del arrendador

1. El propietario tiene derecho a, una vez resuelto el contrato, la devolución de la vivienda en el mismo estado en el que la arrendó, salvo el deterioro habitual causado por el tiempo y el uso. En el caso de que no fuera así, podrá hacer uso del dinero de la fianza y, si no fuera suficiente, pedir una indemnización.
2. Si el inquilino se marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el arrendador podrá hacer uso de la fianza e incluso pedir una indemnización, equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falta por cumplir, siempre que haya una cláusula en el contrato que así lo indique.
3. Podrá recuperar la vivienda, pasado un año de contrato, siempre que demuestre que la necesita como primera vivienda para él, sus familiares de primer grado o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, y lo comunique con dos meses de antelación. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.
4. Denunciar al inquilino por impago e iniciar el procedimiento para que se ordene su desalojo, si se retasa un mes en el pago de la renta. Sobre el procedimiento de desalojo, os recordamos un post anterior, en el que os contábamos exactamente cómo era y los plazos mínimos.
5. Desgravarse parte de la renta del alquiler
6. El arrendador tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual por obras de mejora, una vez transcurridos los tres años de duración del contrato. Esta elevación de la renta habrá de ser en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

 Antonia M Andreu

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