Acción de Cesación por Actividades Molestas ante los tribunales

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

En el caso de que se produzcan ese tipo de comportamientos, el mismo artículo establece los pasos a seguir por los miembros de la Comunidad con el objetivo de ponerles fin, y que incluyen la posibilidad de iniciar ante los tribunales una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios.

El objetivo de este tipo de acción es el cese definitivo de la actividad y que se indemnice, si procede, a los afectados por los daños y perjuicios causados, pero puede acabar resolviéndose incluso con una sentencia condenatoria para el vecino “molesto” de hasta tres años de privación del uso de la propiedad o de resolución de contrato, y consiguiente acción de lanzamiento, en caso de que el infractor sea un arrendador o usufructuario del inmueble.

Pasos previos a la interposición de la acción

Para empezar,  hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos bastará con dirigirse directamente al vecino que causa esas molestias, explicarle la situación y pedirle que cese en su comportamiento.

En el caso de que esta acción no tenga resultado o que no sea posible emprender esta vía, el presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de alguno de los propietarios, deberá requerir, por escrito y de manera fehaciente (si no consta que se ha realizado este paso, no es posible presentar posteriormente la acción de cesación), el cese inmediato de las actividades consideradas molestas o peligrosas, advirtiendo que en caso contrario se emprenderán las acciones judiciales procedentes.

Si el causante de las molestias no fuera el propietario de la vivienda o local, sino un inquilino o usufructuario, también habría que enviar otro requerimiento fehaciente al dueño del inmueble.

Si no cesase la conducta, se deberá convocar una Junta Extraordinaria  en la que se debe aprobar, por mayoría simple, el inicio de la acción de cesación de actividades molestas y autorizar al Presidente para el ejercicio de la acción judicial.

Requisitos que debe cumplir una actividad para iniciar la acción de cese de actividades molestas

En primer lugar, hay que tener en cuenta que se pueden sancionar tanto comportamientos o actividades que se desarrollen tanto en elementos, servicios o pertenencias comunes como en el interior de la vivienda o local, y que es suficiente con que resulte desagradable, notoriamente incómodo, para un sólo miembro de la Comunidad.

Además, el Tribunal Supremo ha establecido que la actividad debe ser persistente. Es decir, no basta con la realización de uno o varios actos “concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos”, y que es necesaria “cierta intensidad” y que los actos “pertenezcan a una misma serie” y se realicen “con cierta continuidad”.

Por último, corresponde al denunciante presentar pruebas suficientes que demuestren la veracidad de su denuncia.

Por ello, siempre que sea posible, es conveniente llamar a la Policía, ya que si los agentes que se personan en la finca detectan una infracción a la normativa vigente, levantarán un acta policial,  que podrá ser presentada como prueba en el juicio. Por ejemplo, en el caso de que las molestias sean causadas por ruidos, los agentes podrás realizar mediciones de los sonidos y reflejarlos en el acta que posteriormente se podrá presentar como prueba en el juicio.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial se inicia con la interposición ante el Juzgado de lo Civil correspondiente de la demanda de cesación de actividades molestas contra el propietario u ocupante de la vivienda o local.

La demanda debe ir acompañada de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, las actas policiales levantadas, si las hubiera, y el resto de pruebas que acrediten la actividad y el perjuicio que dicha actividad causa a la Comunidad.

Una vez aceptada a trámite, el Juez podrá, si lo considera conveniente, adoptar con carácter cautelar la cesación de la actividad que ha provocado la demanda, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Tras la celebración de juicio ordinario, el juez dictará sentencia. Si dicha sentencia I estimara la demanda podría disponer, según establece el artículo 7 de la LHP, “además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la  gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad”.

En el caso de que el  infractor no fuera el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Antonia M Andreu

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