8 consejos si compra su vivienda sobre plano

Comprar viviendas sobre plano es una práctica habitual que, a pesar de que desde hace muchos años está muy regulada, tiene ciertos riesgos, especialmente si no se toman las debidas precauciones.

Así lo demostró la llegada de la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Muchas promotoras quebraron sin finalizar las viviendas que tenía proyectadas, dejando a muchos compradores sin su vivienda, y lo que es peor, sin el dinero que habían aportado, ya que tampoco se les devolvieron las cantidades entregadas a cuenta.

En este contexto, el Gobierno incluyó en la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, una modificación de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que trata sobre la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda.

La reforma, que entró en vigor el pasado 1 de enero, establece que los promotores que perciban cantidades anticipadas, incluidas las sociedades cooperativas y comunidades de propietarios, tendrán que garantizar, “desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas , mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras” o “mediante aval solidario emitido por entidades de crédito”, como garantía en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

Además, también establece que deben percibir las cantidades anticipadas por los compradores  a través de entidades de crédito, que éstas han de depositarse en una cuenta especial separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y que sólo podrá disponer de ellas para las “atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”.

En cuanto a los plazos que tiene el comprador para reclamar la devolución del dinero aportado, en el caso de que finalmente no le sea entregada la vivienda en el tiempo convenido,  la ley establece que son “dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada”. Una vez pasado este plazo, se producirá la caducidad del aval. 

La aprobación de la ley no ha venido exenta de polémica, ya que el anterior marco legal por el que se regían este tipo de circunstancias, procedente del año 1968, ya establecía la obligación de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, y con el cambio, según las asociaciones de consumidores y algunos juristas expertos en el sector, se reduce la protección al comprador, por las siguientes razones:

1. Con la normativa anterior, el comprador tenía un plazo de 15 años para exigir la devolución del dinero aportado, con lo que ahora se reduce de manera muy significativa el plazo para reclamar.
2. Antes, al no establecerse un plazo a partir del cual los promotores debían garantizar las cantidades aportadas, se entendía dichas cantidades debían estar garantizadas en todo momento.
3. El importe cubierto por la garantía no es el que figura en la póliza sino el  que se justifique. Es decir, si faltan justificantes de pago, se reducirá la indemnización.

Además, critican que siga dejando en manos de los tribunales el establecimiento de la responsabilidad, si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos, cuando las diferentes sentencias dictadas al respecto han coincidido en establecer la responsabilidad en los bancos o cajas, por no verificar su existencia.

No atender a estos y otros aspectos puede suponer un riesgo si nos decidimos a comprar sobre plano, por ello, a continuación incluimos una lista de recomendaciones a seguir antes de cerrar la operación, e incluso en el momento de la entrega de la vivienda.

Consejos para el comprador de una vivienda sobre plano

1. Conseguir todo la información posible sobre el promotor: experiencia en el sector, solvencia financiera, si es ya propietario del suelo sobre el que planea edificar las viviendas y si ya tiene el permiso de obra.
2. Leer atentamente el contrato privado que se firmará con la empresa promotora, y asegurarse de que no tiene cláusulas abusivas, como que el empresario se reserve el derecho de variar unilateralmente el diseño de los pisos o la obligación de contratar la hipoteca con una determinada entidad bancaria, y, por supuesto, preguntar sobre cualquier duda que surja o concepto que no quede suficientemente claro.
3. Comprobar  que en el contrato se incluye el precio final de la vivienda, con el IVA incluido, y la fecha de entrega de la misma.
4. Comprobar que, tal y como marca la ley, el promotor ha abierto una cuenta especial para la construcción de las viviendas, y que es en dicha cuenta donde se realizan los ingresos de las cantidades a cuenta.
5. Ingresar el dinero a cuenta siempre a través de transferencia y conservar los comprobantes.
6. Asegurarse de que la promotora cuenta con un seguro o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas, si finalmente no se llega a entregar la vivienda.
7. Exigir los planos finales de la vivienda, en el momento de la firma del contrato.
8. Una vez finalizada la vivienda y antes de firmar la escritura de compraventa:

• Inspeccionar el inmueble y comprobar que se han cumplido las condiciones acordadas (memoria de calidades, acabados…) y que todo está en perfecto estado.
• Comprobar en el Ayuntamiento que la vivienda tiene licencia de primera ocupación.

Antonia M Andreu

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