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Vender, donar o dejar en herencia

¿Qué es mejor, vender, donar o dejar en herencia?

Alrededor del 80% de los españoles viven en casa que son de su propiedad, lo que nos convierte en un país de propietarios, pero también de herederos.

Sin tener en cuenta las implicaciones emocionales o sentimentales que tiene recibir un legado, heredar una vivienda puede llegar a convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, ya que implica enfrentarse a complicados trámites y afrontar toda una serie de obligaciones fiscales, que no todo el mundo puede asumir, y que además varían mucho de una comunidad autónoma a otra.

De hecho, en los últimos años, se ha triplicado el número de herencias rechazadas en España, fundamentalmente por la incapacidad de los herederos para hacer frente a las obligaciones fiscales que implica recibir un legado.

Por otro lado, en los últimos años han aumentado las consultas sobre las diferentes posibilidades que hay para transmitir la propiedad de un inmueble a un hijo en vida, sus costes fiscales y la conveniencia de realizar este tipo de transmisiones.

Normalmente, cuando se habla de realizar una transmisión de bienes en vida los objetivos son evitar posibles conflictos futuros entre los herederos, ayudar a un hijo en un determinado momento de apuro, o evaluar alternativas que puedan suponer un ahorro fiscal frente a la herencia.

Las alternativas para transmitir un bien inmueble en vida son dos:

-       La compraventa..

-       Realizar una donación.

En el caso de que se opte por la compraventa, los impuestos a liquidar son los siguientes:

  1. Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que paga el vendedor.
  2. Impuesto de transmisiones Patrimoniales, que paga el comprador o beneficiario de la herencia o donación en todos los casos, y que varía entre el 6 y el 10% en función de la Comunidad Autónoma, y que es fijo, independientemente del valor del bien objeto de la compraventa.
  3. Liquidación de la ganancia patrimonial en el IRPF, que le corresponde al vendedor.

En el caso de herencias y donaciones los impuestos a liquidar son los siguientes:

  1. Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que paga el heredero o donatario.
  2. Impuesto de Donaciones o Sucesiones, un impuesto progresivo, es decir, se fija un porcentaje a pagar en función del valor real que la CC.AA en la que está situado el bien inmueble le asigne, menos las cargas y los gastos deducibles.  El porcentaje a pagar aumenta  conforme se incremente el valor del bien transmitido.
  3. Además, en el caso de la donación, el donante tendrá que incluir en su declaración del IRPF la ganancia patrimonial (la diferencia entre el precio de compra y el valor que se le ha atribuido a la vivienda) y, por supuesto, pagar por ella, salvo que se trate de una donación y el donante tenga más de 65 años y el objeto donado fuera su vivienda habitual. 

¿Donación o compraventa?

Si se quiere transmitir la vivienda en vida, la compraventa puede ser una opción interesante en algunos casos, especialmente en aquellas Comunidades Autónomas en las que no haya bonificaciones para este tipo de transmisiones o cuando el valor del inmueble sea muy alto.

Eso sí, hay que tener en cuenta que cuando se realiza una compraventa, el comprador tiene que realizar un pago al vendedor, y es obligación del notario comprobar los métodos de pago en el momento de la firma de la escritura. Si el precio de venta es excesivamente bajo, se puede considerar que se ha realizado una donación simulada bajo forma de compraventa, y se puede declarar nula.

Así que no es posible poner un precio simbólico muy por debajo del precio de mercado, ni donar y escriturar la transmisión como una compraventa.

En cuanto a la fiscalidad, la compraventa de viviendas tributa, en función de la Comunidad Autónoma, a un tipo fijo que oscila entre el 6 y el 10%, independientemente del valor del inmueble. En cambio, en el caso de la donación, se tributa en función del valor del bien donado (cuanto mayor es el valor, mayor es también la base imponible).

En algunas Comunidades Autónomas la donación entre parientes en primer grado (padres, hijos y cónyuges) tiene importantes bonificaciones, que pueden llegar al ser del 99% de la cuota, especialmente si el bien donado está destinado a ser primera vivienda, y siempre que el valor del bien donado no supere una determinada cantidad.

Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, hay una bonificación del 95% en la donación de vivienda habitual, siempre que ésta tenga un valor inferior a 150.000€ y el donatario resida en dicha vivienda durante al menos cinco años.

En cambio, en Asturias, en el mismo supuesto, se bonificará un 95% de la cuota a pagar sólo en el caso de que el valor del bien inmueble no supere los 60.000€.

De modo que es importante conocer el valor real que la Administración atribuye a la vivienda, y si se puede o no beneficiar de bonificaciones que puedan hacer interesante una opción frente a la otra.

Además,  más allá de los aspectos fiscales, conviene tener en cuenta que la compraventa constituye un acto completamente irrevocable de transmisión de la propiedad, mientras que en el caso de la donación se pueden poner determinadas condiciones, que si no se cumplen hacen que la propiedad del bien donado vuelva al donante.

También se tiene que tener en cuenta que nunca se podrá donar a un hijo más de lo que se le puede dejar en herencia.

Por último, también vale la pena tener en cuenta que cuando se hace la donación de un bien, se puede transmitir el usufructo, pero no la propiedad del mismo. Así por ejemplo, se le puede donar a un hijo el usufructo de una vivienda alquilada, y de este modo será el beneficiario de las rentas que pague el inquilino, aunque en este caso el donatario deberá declarar en el IRPF los ingresos obtenidos por las rentas del alquiler

¿Herencia o donación?

Como hemos comentado anteriormente, el impuesto de donaciones y sucesiones es una tasa progresiva, en la que el tipo imponible varía en función del valor del bien transmitido (oscila entre el 7,65 % y el 34 %).

En España coexisten 20 regímenes tributarios distintos sobre sucesiones y donaciones: quince para cada comunidad autónoma sin régimen foral, los  tres de las diputaciones forales vascas, el foral de  Navarra y otro estatal. Las diferencias entre unos y otros son enormes, especialmente en lo que se refiere a la aplicación de deducciones y bonificaciones.

De entrada, la legislación estatal prevé las siguientes reducciones en la base liquidable del impuesto en las adquisiciones “mortis causa”.

  • Adquisiciones por descendientes y adoptados menores de veintiún años, 15.956,87 euros, más 3.990,72 euros por cada año menos de veintiuno que tenga el causahabiente, sin que la reducción pueda exceder de 47.858,59 euros.
  • Adquisiciones por descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, 15.956,87 euros.

Además, en el caso de adquisición de la vivienda habitual por herencia, la ley estatal prevé una reducción del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el impuesto, hasta un importe máximo de 122.606 euros, cuando ésta se produce entre familiares (padres, hijos y cónyuges).

Para la donación, no existe un marco estatal de deducciones y bonificaciones, salvo en casos muy concretos, y cada Comunidad Autónoma establece sus propias normas, lo que hace que las diferencias entre lo que hay que pagar en un lugar u otro por una donación con el mismo valor monetario lleguen a ser abrumadoras.

En general, el tratamiento fiscal a la herencia es más favorable que el que se da a la donación, aunque también podemos encontrarnos con Comunidades Autónomas en las que apenas hay diferencias, si se cumplen determinados requisitos.  

La mayoría de las autonomías establecen algún tipo de deducción para las donaciones de vivienda habitual y las donaciones dinerarias destinadas a la compra de vivienda habitual, que pueden llegar a superar, en algunos casos el 99% del valor de la cuota, por lo que antes de tomar una decisión, hay que informarse sobre el régimen fiscal que se aplica en la Comunidad Autónoma en la que está situada la vivienda.

También hay ventajas fiscales cuando se fracciona la donación en partes, y se realizan las diferentes donaciones en períodos separados de como mínimo tres años, pero en este caso, evidentemente, la transmisión de la vivienda tiene que estar asociada a la de otros bienes.

Por ello, lo mejor, en cualquier caso, es que antes de tomar una decisión, busque a un  profesional que le ayude a valorar cual es la mejor alternativa, y lo que es más conveniente para cada una de las partes.

Normativa de la Comunidad Valenciana

En el caso de la Comunidad Valenciana, no será necesario pagar impuesto de sucesiones “mortis causa” siempre que no se superen las siguientes cantidades: 

Además, existe una bonificación del 75% de parte de la cuota tributaria que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados en todas las herencias

Las personas con discapacidad tendrán  que pagar nada hasta 120.000€ ampliables hasta los 240.000, en función del grado de discapacidad.

Bonificación del 95% del valor de la vivienda con un límite de 150.000€ por adquisición de vivienda habitual, que tendrá que mantenerse por lo menos durante cinco años

En el caso de donaciones entre parientes en primer grado o entre abuelos y nietos, si el padre o la madre ha fallecido antes de la donación, no se pagará el impuesto de donaciones, siempre que no se superen estas cantidades:

  • 156.000 euros en el caso de los descendientes menores de 21 años
  • 100.000 euros para el resto de casos.

Además existe también una bonificación del 75% de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados sobre un límite de 150.000 euros.

Para poder aplicar estos beneficios es necesario que el patrimonio previo a la donación no supere los dos millones de euros por parte de quien dona.

Antonia M Andreu

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