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Todo lo que necesita saber sobre la Inspección Técnica de Edificios e Informe de Evaluación de Edificios.

En qué consisten, qué implican y cuándo hay que hacerlas.

La Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) es un control técnico al que deben someterse periódicamente los edificios. Se trata de un  mantenimiento legal preventivo  en el que ha de comprobarse que el edificio cumple las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad y ornato, y en el que se determinan, en caso de que sea necesario, las obras y trabajos de conservación a realizar para mantener el edificio y el plazo de tiempo para su realización.

Dicha revisión es obligatoria  para todos los edificios “con una antigüedad superior a 50 años” situados en municipios con más de 25.000 habitantes, según establece el artículo 21 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, en el que se incluyen medidas de impulso a la rehabilitación.

Posteriormente a la aprobación de dicho Real Decreto, el legislador estatal consideró necesaria la creación de una nueva figura, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que actualmente regula la  Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de octubre de 2015, en su artículo 29.

El objetivo del IEE es uniformar la recogida de datos e información en todo el Estado en materia de conservación, accesibilidad y eficiencia energética de los edificios, y es obligatorio para  edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, lo que le diferencia de la ITE, afecta a edificios con todo tipo de usos: residencial colectivo, unifamiliares, edificios de oficinas, centros comerciales etc.

Además, otra diferencia con la ITE es que obliga a la evaluación de la accesibilidad y la eficiencia energética de las instalaciones de los edificios inspeccionados., procedimiento regulado en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril,  

Aunque su realización es independiente de la ITE, la tendencia, con el fin de evitar duplicidades, ha sido integrar ambos informes, como ya ha ocurrido en la Comunidad Valenciana, tal y como veremos al final del artículo, en un apartado específico dedicado a la normativa aprobada por la Generalitat.

Cuándo hay que realizar este tipo de inspecciones

La disposición transitoria primera de la ley establece que deberán tener el IEE los edificios de más de 50 años en un plazo máximo de 5 años desde la aprobación de la ley, salvo que tengan una ITE vigente o el municipio o la comunidad autónoma marquen plazos más restrictivos.

Normalmente, son los propios Ayuntamientos los que encargan directamente de notificar a los propietarios de la finca la obligación de pasar la ITE o IEE, aunque no están obligados a ello, por lo que en caso de dudas, habrá que consultar los listados que suelen publicar los Ayuntamientos con las direcciones de los edificios que tienen que pasar la inspección, o bien acudir a las dependencias municipales para solicitar dicha información.

Además, es necesario tener en cuenta que este tipo de informes se tienen que repetir, obligatoriamente, cada 10 años, salvo que la Comunidad Autónoma establezca un plazo inferior.

Elementos a revisión

Aunque hay variaciones en función de las diferentes normativas, prácticamente todas las inspecciones técnicas de edificios incluyen la revisión de los siguientes elementos:

  • Cimentación y estructura.
  • Fachadas interiores y exteriores y medianeras.
  • Estanqueidad, cubiertas y azoteas.
  • Elementos ornamentales o de acabado como salientes, cornisas, vuelos o falsos techos.
  •  Instalaciones de fontanería y saneamiento.

Además, con la puesta en marcha de la IEE se han añadido:

  • Elementos de accesibilidad.
  • Calificación de la eficiencia energética del edificio, indicando su demanda energética actual y las emisiones de CO2.

Quién puede realizar una ITE/IEE

Al contrario de lo que ocurre en otro tipo de inspecciones técnicas obligatorias, como la ITV, los propietarios de las fincas tienen total libertad para contratar al técnico que deseen para que realice el trabajo, siempre que sea un arquitecto o arquitecto técnico debidamente colegiado y habilitado para ejercer la profesión.

Qué hay que hacer una vez realizada la Inspección

El resultado de la inspección puede ser favorable y desfavorable.

  1. Para la primera parte, que se refiere al estado de conservación del edificio (la tradicional ITE),  si el informe es desfavorable, será obligatorio realizar las  obras de subsanación indicadas por el técnico encargado de realizar el informe.

  2. Para la parte de accesibilidad, se establecerá la condición de desfavorable cuando se detecten deficiencias y éstas sean subsanables sin que suponga una “carga desproporcionada” para  los propietarios.

  3. En cuanto a la certificación energética, es simplemente informativa, ya que una calificación negativa no implica la obligación de realizar mejoras por parte de los propietarios.

Si el resultado de la inspección es favorable, no será necesario realizar ninguna obra, y los propietarios tendrán que limitarse a presentar el acta favorable de inspección, en la que se identifique debidamente el inmueble con expresión de su referencia catastral, ante el Ayuntamiento y, en algunos casos, ante el colegio profesional correspondiente.

Una vez presentada la documentación, el Ayuntamiento anotará la finca en el Registro de Edificios, se archivará el expediente y se dará por concluido el proceso hasta que el inmueble tenga que pasar la siguiente inspección, habitualmente en el plazo de diez años.

Si el dictamen es desfavorable y es necesario realizar alguna obra de rehabilitación en el inmueble, el técnico tendrá que reflejar en su informe:

  • Identificación del inmueble con expresión de su referencia catastral.
  • Descripción y localización de los desperfectos detectados.
  • Descripción de sus posibles causas.
  • Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se tengan que adoptar  para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, edificios colindantes y transeúntes, en el caso de que sea necesario.
  • Descripción de las obras necesarias para subsanar las deficiencias detectadas en orden de prioridad  y estimación de la duración de las mismas.
  • Grado de ejecución y efectividad de las obras realizadas para solucionar las deficiencias detectadas en anteriores inspecciones, en el caso de que las hubiera habido.
  • Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio y si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio.

Una vez presentado el informe desfavorable al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente, los técnicos municipales realizarán una visita de inspección al inmueble y propondrán la correspondiente orden de ejecución, que deberá ser cumplida en el plazo estipulado en la misma.

Pero antes de iniciar las obras habrá que tener en cuenta si éstas implican realizar actuaciones sobre la estructura del edificio o no, ya que la documentación y los permisos que hay que solicitar son diferentes.

Obras de subsanación en edificios no catalogados y que no afecten a la estructura.

Si el edificio no está catalogado y no es necesario realizar actuaciones sobre la estructura del mismo, las obras se considerarán menores, y no hará falta solicitar licencia de obras ni presentar un proyecto, aunque sí que será necesario presentar cierta documentación o pagar determinadas tasas, en función de la normativa municipal.

Una vez finalizadas las obras, será necesario presentar un certificado de idoneidad elaborado por un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico), en el que  se indique que se han subsanado los desperfectos, o un nuevo informe de inspección con resultado positivo.

A partir de este momento el Ayuntamiento correspondiente anotará la finca en el Registro de Edificaciones y se archivará el expediente hasta que se cumpla el plazo de tiempo para la realización de la siguiente Inspección obligatoria.

Obras de subsanación en edificios catalogados o que afecten a la estructura.

En el caso de que el edificio esté catalogado o que las obras de subsanación impliquen actuaciones sobre su estructura, será necesario que los mismos técnicos que han realizado la ITE u otros con la misma cualificación redacten un proyecto de subsanación de las deficiencias detectadas en la inspección, que tendrá que presentarse para solicitar la licencia de obras. Además, las obras deberán realizarse bajo dirección facultativa.  

Al finalizar las obras, será necesario presentar un certificado final de obras firmado por un técnico competente y visado por su Colegio Profesional, que permitirá que la finca se incluya en el Registro de edificios y construcciones y dar por concluido el expediente, hasta la siguiente inspección obligatoria.

Quién paga  la inspección y las obras de subsanación

La realización del IEE y de las obras de subsanación, en caso de que sean  necesarias, serán sufragadas por los propietarios de la finca, aunque es posible solicitar subvenciones, que dependerán de la ubicación del inmueble y de las condiciones económicas de los propietarios.

Las Comunidades Autónomas son las encargadas de gestionar las ayudas incluidas en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbana 2013-2016.

El Plan incluye un programa de ayudas para la costear la realización del Informe de Evaluación de Edificios, o la Inspección Técnica de Edificios equivalente, que consisten en una subvención equivalente a una cantidad máxima de 20 euros por cada una de las viviendas de las que conste el edificio, y una cantidad máxima de 20 euros por cada 100 m2 de superficie útil de local, sin que en ningún caso pueda superarse la cantidad de 500 euros, ni el 50% del coste del informe por edificio.

Además, también existe un programa de ayudas para acometer la subsanación de las deficiencias detectadas en el IEE o en la ITE equivalente incluido en el Programa Estatal de Ayudas a la Rehabilitación Edificatoria.

En el caso de que las obras no se realizaran en el plazo indicado, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución sustitutoria de las mismas, lo que habitualmente supone un importante sobrecoste. 

Legislación en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana esta obligación se regula en Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.

El artículo 180 de la misma establece la obligación de los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a cincuenta años a promover, al menos cada diez años, la realización de un informe de evaluación a cargo de un técnico competente con el fin de:

  • Evaluar su estado de conservación.
  • Evaluar las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio.

Además, en su artículo 181 establece que los propietarios de los edificios serán que sufragar los costes de las obras de conservación y rehabilitación, “hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación”, y añade que “cuando una administración ordene al propietario de un inmueble la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá optar por la demolición del inmueble, salvo que esté catalogado, o por exigir a aquella que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.

El mismo artículo, en su punto tres, especifica que se entiende que las obras “exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio, sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio”.

Dado que la obligación de realizar un informe de conservación de edificios es anterior, la realización de este tipo de informes y las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas ya estaba regulada en decretos anteriores (Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, Decreto 189/2009, de 23 de octubre, del Consell).

Posteriormente, y con el fin de adaptar la legislación de la Comunidad Valenciana a la estatal en lo que se refiere al Informe de Evaluación de Edificios, el 8 de septiembre de 2014 se publicó una resolución para la incorporación del certificado de eficiencia energética al informe de conservación del edificio, que además equiparaba este informe con el informe de evaluación del edificio, regulado por la normativa estatal, pasando a denominarse IEE.CV.

Antonia M Andreu

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