Las garantías adicionales a la fianza que se pueden presentar cuando se alquila una vivienda y sus características

Como vimos en nuestro artículo dedicado a las garantías de pago del contrato de arrendamiento, además de la tradicional fianza, que es obligatoria y ha de equivaler a una mensualidad de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador exigir garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos de garantía, entre otros. Sobre todas ellas y sus características hablaremos a continuación.

En primer lugar, y antes de entrar en materia hay que recordar que la LAU limita el valor de estas garantías adicionales a dos mensualidades de la renta, de manera que, si se suman a la fianza, el valor máximo de las garantías que se pueden exigir en los arrendamientos de vivienda son tres mensualidades.

Además, también es necesario tener en cuenta que, si se pacta la existencia de una garantía adicional, debe figurar en el contrato diferenciada de la fianza.

Por último, mientras que la fianza, en la mayoría de las Comunidades Autónomas, se tiene que depositar en un organismo público, las garantías adicionales se entregan al propietario de la vivienda, que se convierte así en receptor, depositario y responsable de su devolución en el caso de que una vez finalizado el contrato de arrendamiento no se haya cometido ningún incumplimiento de las cláusulas acordadas.

Y ahora sí, veamos los diferentes tipos de garantías adicionales y sus características.

Garantías de cumplimiento del contrato de arrendamiento

La regulación de la fianza del alquiler y de las garantías adicionales

La fianza es una garantía que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se pueden producir en el inmueble arrendado o por posibles impagos.

Está regulada y limitada por la legislación estatal y las autonómicas que, entre otras cosas, establecen qué cantidad se puede exigir como garantía, dónde depositarla, cuándo y cómo se tiene que devolver, en qué casos puede ser objeto de actualización y cuándo y porqué puede el propietario disponer de ella y no devolvérsela al inquilino.

Cantidad a la que puede ascender la fianza

¿Qué es la aerotermia? ¿Es una opción interesante para instalarla en mi casa?

La aerotermia es una fuente de energía renovable, y por lo tanto limpia, que extrae del aire hasta un 75% de la energía que necesita para funcionar.

Los aparatos de aerotermia son bombas de calor de última generación, que pueden cubrir la demanda de calefacción, agua caliente sanitaria y refrigeración de un local o una vivienda, en función del tipo de instalación que se realice. Por lo tanto, necesitan estar conectados a la red eléctrica para funcionar, aunque dado que la mayor parte de la energía que necesitan la obtienen del aire, su consumo de electricidad es muy bajo.

De hecho, según algunos estudios, una calefacción con aerotermia puede ahorrar entre un 25% y un 50% de energía con respecto a una caldera de gas natural o de gasóleo.

Tipos de bombas de calor aerotérmicas

Las bombas de calor aerotérmicas más comunes son:

• Bombas de calor aire-aire: Son las más conocidas y utilizadas en estos momentos, ya que, poco a poco, han ido sustituyendo a los tradicionales aires acondicionados (de ventana). Toman el aire del exterior y lo calientan o lo enfrían, en función del uso que le estemos dando en un determinado momento y del tipo de aparato que tengamos. Se utilizan para climatizar un espacio, y no pueden dar calefacción por radiadores o agua caliente sanitaria.
• Bomba de calor aire-agua. Recogen la energía del ambiente exterior y la transmiten a un circuito de calefacción o refrigeración por agua. Se pueden utilizar para calentar o enfriar un espacio, y también para proporcionar agua caliente sanitaria.

Además, en función del modo en que operan, podemos encontrar:

• Bombas de calor no reversibles, aquellas que ofrecen exclusivamente calefacción.
• Bombas de calor reversibles (inverter), que funcionan tanto en modo calefacción, como en modo refrigeración.

Por último, según el tipo de construcción:

• Bombas Monobloc: son equipos compactos donde la totalidad del circuito frigorífico se encuentra en la unidad exterior. Son bombas aire-agua, y suelen de un tamaño bastante grande, por lo que no suelen utilizarse en pisos individuales situados en bloques de viviendas.
• Bombas Bibloc: son unidades partidas, tienen una unidad exterior y una unidad interior.

Cómo funciona

Llega la nueva TDT. Qué hacer para seguir viendo la tele

El despliegue de la tecnología 5G provocará un cambio en las frecuencias de la Televisión Digital Terrestre (TDT), lo que obligará a resintonizar la TDT y reprogramar cientos de miles de antenas comunitarias y millones de televisores en toda España.

La razón es que a partir del 30 de junio de 2020, fecha límite para que los usuarios resintonicen la TDT y reprogramen las antenas comunitarios y los televisores, el 5G utilizará de manera exclusiva la banda de los 700 MHz, que hasta ahora usaba de manera parcial la TDT, que pasará a ocupar las frecuencias de 470-694 MHz.

El objetivo de este cambio es garantizar una mejor cobertura en zonas más aisladas, un proceso que se llevará a cabo a nivel europeo, y está regulado en la Decisión (UE) 2017/899 del Parlamento Europeo de mayo de 2017.

El proceso de encendido de las nuevas frecuencias de TDT se inició el pasado mes de julio en Mallorca, Ibiza, Formentera y Cáceres y, tras un parón durante el mes de agosto, se retomó en septiembre y se ira extendiendo de manera paulatina para el resto de territorios excepto Asturias, Barcelona, La Coruña, Menorca, Melilla y una parte de las provincias de Toledo y Murcia, que no se verán afectadas..

Cómo realizar el cambio de frecuencia

Cómo puede conseguir una comunidad de propietarios ingresos extras y los trámites a seguir

Alquilar espacio para poner publicidad o alquilar azoteas para instalar antenas de telefonía móvil son algunas de las iniciativas que pueden poner en marcha las comunidades de propietarios para obtener unos ingresos extra, que podrán repercutirse entre los vecinos y servir, por ejemplo, para reducir las cuotas de comunidad.

De hecho, este tipo de iniciativas son cada vez más utilizadas por comunidades y suponen un alivio, especialmente en el caso de que se tengan que emprender obras importantes en el inmueble.

Así que hablemos sobre las diferentes posibilidades y los requisitos necesarios para poner en marcha estas iniciativas.

1. Alquilar espacios del edificio para poner publicidad

Es, posiblemente, una de las más utilizadas y conocidas. Todos, en alguna ocasión, hemos encontrado en el centro de alguna ciudad fachadas en rehabilitación cubiertas con lonas sobre las que se han impreso enormes anuncios, pero ésta no es la única posibilidad. Por ejemplo, también podemos encontrarnos con lonas o carteles en fachadas laterales o carteles luminosos en azoteas.

En cualquier caso, independientemente del tipo de publicidad que se realice, se trata de una opción sólo disponible para edificios situados en localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas.

Así que el primer paso es saber si nuestro edificio cumple los requisitos de los anunciantes y conocer la normativa municipal correspondiente, para saber si hay algún tipo de limitaciones para la instalación de publicidad en el edificio.

A partir de ahí será necesario:

1. Acuerdo en la junta de vecinos con una mayoría que ha de sumar las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que se trata de alquilar un elemento común.
2. Solicitar la licencia de instalación en el ayuntamiento. Para concederla, se evaluará si se cumple con la ordenanza municipal sobre rótulos y fachadas y si el soporte cumple con las exigencias de seguridad.

En determinados casos, para obtener la licencia, será necesario presentar un proyecto técnico realizado por un arquitecto o arquitecto técnico que compruebe que la estructura, la superficie de instalación y el soporte cumplen la normativa, son seguros y no pueden causar un problema para los vecinos o viandantes.

Habitualmente, la licencia se revisa anualmente.

Además, conviene tener en cuenta:

• Es recomendable, contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra cualquier incidencia o daño que pueda causar el soporte.
• En función del tipo de instalación que se realice el contrato podrá tener mayor o menor duración. Por ejemplo, en el caso de que el espacio se alquile para cubrir los andamios de unas obras de rehabilitación, el contrato se extenderá hasta la fecha en la que está prevista la finalización de las obras, pero en el caso de instalaciones sin “fecha de caducidad”, deberá considerarse que se pueden pactar contratos de varios meses, de un año o incluso de varios años.
• El administrador o el presidente de la comunidad tendrán que negociar con la empresa anunciadora el precio del alquiler. Los ingresos varían mucho en función de la localización del edificio y del lugar en el que se va a situar el anuncio, por lo que conviene informarse sobre los precios en el mercado.

2. Alquiler de azoteas para la colocación de antenas de telefonía móvil

A pesar de que todavía existen muchas personas que son bastante reticentes a la instalación de este tipo de antenas en sus edificios, cada vez son más las comunidades de propietarios que lo ven como una oportunidad económica muy interesante ya que, en función de la población y de la localización del edificio, se pueden llegar a ingresar entre 4.000 y 20.000 euros anuales.

Para poder iniciar la instalación de la antena será necesario:

1. Aprobación en junta ordinaria o extraordinaria de propietarios por una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación. En el caso de que la instalación afecte a la estructura o sea necesario realizar obras de reforzamiento, será necesaria la unanimidad.
2. Una vez aprobada la instalación, será necesario solicitar la licencia municipal correspondiente. Anualmente, el Ayuntamiento realizará una inspección de la instalación.

Pero previamente, será necesario tener algunos aspectos de interés:

• El contrato de arrendamiento con la operadora suele firmase por un período de entre 10 y 20 años. En dicho contrato se debe especificar, entre otros aspecto, la superficie que se alquila, la renta a pagar por la compañía, las condiciones de uso y cuál de las partes se encarga de solicitar las licencias necesarias.
• Finalizado el contrato, la operadora debe desmontar la instalación. Suele ser así, pero mejor tenerlo todo incluido en el contrato.
• Este tipo de instalaciones suelen ser bastante pesadas, por lo que es fundamental que la comunidad de propietarios se informe sobre el peso que va a tener que soportar la cubierta del edificio y si va a ser necesario realiza algún tipo de obra de reforzamiento de las cubiertas.
• Además, también es importante que se conozca por dónde va a transcurrir el cableado, que suele ser bastante grueso, y si su instalación va a generar algún tipo de inconveniente o problemas para hacer uso normal de los espacios por los que transcurra.
• Conviene saber dónde se van a instalar las máquinas receptoras, ya que suelen generar bastante calor, por lo que pueden provocar incomodidades importantes a algunos propietarios, si se instalan junto alguna estancia de su vivienda.
• Por último, cabe señalar que la mayoría de los ayuntamientos que han regulado la instalación de antenas de telefonía móvil, han establecido que en caso de que se cometan infracciones contra la normativa de instalación y conservación, la empresa y la comunidad de propietarios serán responsables solidarias.

3. Instalación de placas fotovoltaicas en la azotea

En este caso nos encontramos con dos posibilidades:

• Alquilar el tejado a terceros para la realización, mantenimiento y administración de la instalación de paneles solares es una opción más que ventajosa para una comunidad de propietarios, ya que, normalmente. este tipo de alquileres no conllevan ningún gasto y no requieren ninguna inversión, puesto que el arrendador se encarga de la instalación, el mantenimiento y el pago de todos los seguros.

En cuanto al tipo de contrato y las formas de pago, podemos encontrar bastantes modalidades, por lo que conviene informarse bien sobre qué opción es la más ventajosa e interesante para la comunidad de propietarios.

• Otra opción es que la comunidad se encargue de realizar la instalación fotovoltaica. Esto implica realizar una inversión inicial bastante importante que,   según los cálculos de los expertos, se rentabiliza en unos pocos años, por el ahorro que implica en la factura eléctrica para cada vecino, y por la posibilidad de vender el excedente no consumido a una empresa eléctrica.

En cuanto a los trámites:

En el primer caso, sólo será necesario conseguir el acuerdo de una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que del resto de los trámites se encarga la empresa que alquila la azotea.

En el segundo, será necesario el acuerdo de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor en la Junta.

Si posteriormente solicitasen el acceso a los suministros energéticos, y ello requiriera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Ahora bien, con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, habrá de tenerse en cuenta que la nueva infraestructura se considerará elemento común.

4. Alquiler de la vivienda del portero, locales o plazas de parking comunitarias

Por ejemplo, se pueden ceder instalaciones deportivas comunitarias para la realización de actividades deportivas, alquilar una plaza de garaje o la casa del portero, o alquilar salas comunes para la realización de eventos.

La realización de este tipo de actividades requerirá el voto a favor de tres quintos de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.

Para alquilar la vivienda del portero, se debe haber realizado previamente su desafectación, es decir, que se deber acordar o haber acordado previamente el cambio de uso de la vivienda. Dicho acuerdo debe realizarse por unanimidad, ya que supone la creación de una nueva vivienda privativa con coeficiente de participación, lo que implica un cambio en los coeficientes de participación del resto de las viviendas de la comunidad.

Cómo se reparten los beneficios obtenidos

El criterio más extendido entre los expertos es que los beneficios de este tipo de instalaciones se reparten entre todos los propietarios, en función de su cuota de participación.

Ahora bien, no hay un acuerdo unánime, y hay algunos expertos que lo discuten en el caso de que uno o varios propietarios estén exonerados del pago de los gastos que genera el espacio del edificio en la que se realiza la instalación, por ejemplo, vecinos que exonerados del pago de los gastos de la cubierta.

Si hay dudas, o se prevé que el asunto pueda generar controversias, nuestra recomendación es que consulten con un abogado experto o con un administrador de la propiedad.

Fiscalidad de los ingresos

Las rentas derivadas del arrendamiento de espacio perteneciente a la comunidad de propietarios o de la venta del excedente de energía solar no consumida imputan a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en función de su grado de participación, salvo que en los estatutos de dicha Comunidad se dispusiese otro reparto, independientemente de que esa renta se pague directamente a cada propietario o se descuente de su cuota de la comunidad.

Además, tanto los alquileres de espacios comunitarios como la venta de excedente de energía se consideran actividades empresariales en la ley del IVA, por lo que la comunidad tendrá que tributar y hacer la liquidación trimestral del IVA, excepto en el caso de que se alquile la antigua casa del portero como vivienda, ya que el alquiler de vivienda no tributa el IVA.

Antonia M Andreu

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