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Qué es una hipoteca puente?

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Qué son las hipotecas puente y cuáles son sus características y condiciones

Son muchas las razones que pueden llevar a una persona a querer o necesitar cambiar de vivienda: un aumento en el número de miembros de la familia, un traslado en el trabajo, el teletrabajo…

Para aquellas personas que ya tienen una hipoteca, la mayoría de las veces ese cambio pasa por vender primero la casa que ya tienen hipotecada. Pero conseguir vender un inmueble no es siempre tarea fácil. Requiere tiempo, y no todos pueden o están dispuestos a esperar.

Si realmente queremos hacer ese cambio, y no queremos o no podemos esperar a vender nuestra vivienda, tenemos una primera opción que consiste en ponerla a la venta, iniciar la búsqueda de una nueva casa y, cuando la encontremos, intentar que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

No es sencillo. Requiere contar con una situación económica excelente, lo suficientemente buena como para conseguir que un banco confíe en que podemos soportar el pago de dos cuotas hipotecarias. Y, además, tenemos que estar dispuestos a renunciar a una cantidad considerable de nuestros ingresos durante un período de tiempo que puede ser prolongado.

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LOTUP. Cambios legales en viviendas rurales

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Cómo afectan las últimas reformas de la LOTUP las viviendas construidas en zonas rurales en la Comunidad Valenciana

Las últimas reformas de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) han querido dar respuesta a dos importantes problemas a los que se llevan enfrentando desde hace años los responsables de la ordenación del territorio valenciano.

Por un lado, la proliferación de construcciones ilegales sobre terrenos no urbanizables y la imposibilidad de legalizar su situación; y por otro, las dificultades para realizar actuaciones sobre edificaciones rurales antiguas con el fin de darles nuevos usos y evitar, en muchos casos, la pérdida del patrimonio edificatorio rural.

La primera cuestión se abordó en 2019, con la aprobación de la ley 1/2019, de 5 de febrero de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

La segunda, se ha regulado este mismo año en el Decreto Ley 4/2022 del Consell, que actualiza el texto refundido de la LOTUP

Reforma de 2019 que facilita la legalización de construcciones realizadas sobre terreno no urbanizable

La reforma de la LOTUP del año 2019 abordaba importantes asuntos que habían condicionado la ordenación del territorio en los años anteriores. Entre ellos, la necesidad de dar una respuesta a los problemas ocasionados por los miles de viviendas diseminadas construidas en terreno no urbanizable en la Comunidad.

Con la nueva normativa, se abrió la posibilidad a que, previa solicitud, el plan general estructural, o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural “delimite como zona urbanística los núcleos de viviendas consolidados construidos sobre suelo no urbanizable”.

Cabe explicar que la norma entiende por núcleos de viviendas consolidados “las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales”; y que establece que será posible iniciar el proceso de legalización cuando “haya una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea”, aunque también se pueden tener en cuenta grupos de una menor densidad “cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales”.

Por último, limita las construcciones beneficiarias de esta medida a aquellas que hayan sido construidas en suelo no urbanizable antes del 20 de agosto de 2014, fecha de entrada en vigor de la LOTUP, y siempre que no hubiera recaído ya una sentencia de restauración de la legalidad.

Por lo tanto, la medida afecta a construcciones susceptibles de ser denunciadas o ya denunciadas por las Administraciones Públicas, y sobre las que no hubiera sentencia de derribo, y también a aquellas que, fundamentalmente porque habían expirado los plazos que permitían realizar cualquier tipo de acción legal contra ellas, habían quedado en un limbo jurídico: la Administración no podía llevar a cabo ninguna acción contra ellas, pero tampoco había posibilidad de legalizarlas y, por tanto, de darles acceso a determinados servicios básicos.

En total, y según cálculos de la propia Generalitat Valenciana, podían beneficiarse de la medida alrededor de 350.000 viviendas diseminadas en toda la Comunidad.

Para la legalizar la situación de estas viviendas, será necesario, en primer lugar, que el Ayuntamiento correspondiente inicie, previa solicitud, un procedimiento de minimización de impactos en el que tendrá que valorar toda una serie de factores.

Si la administración determina que se cumplen los requisitos, realizará la ordenación estructural a través de un plan general estructural, su modificación, o elaborando un plan especial, cuya aprobación depende de la Generalitat. En dichos planeamientos se incluirá la delimitación del ámbito de la actuación integrada, la red de servicios urbanísticos, las dotaciones públicas que fueran necesarias, las edificaciones existentes, y las diferentes fases de ejecución de las obras de urbanización.

Una vez aprobado el plan, los costes de la urbanización serán sufragados por los propietarios afectados.

Como hemos dicho anteriormente, la norma también tiene en cuenta aquellas edificaciones que se encuentran en ubicaciones alejadas de un núcleo de viviendas consolidado. Éstas no podrán integrarse en un plan especial de minimización de impactos, pero podrán solicitar la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial ante su Ayuntamiento, donde se debe incluir las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción.

Una vez obtenida la declaración de situación individualizada, los propietarios podrán realizar una solicitud una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el ayuntamiento, que debe ir acompañada de un estudio de integración paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos.

En ambos casos, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, los propietarios de las viviendas tendrán un plazo para legalizar la situación de sus propiedades.

Una vez conseguida la legalización, en ningún caso se podrá conceder a estas edificaciones licencia de obra o de uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales.

En cuanto a las parcelas no edificadas que se encuentren en el área afectada por el procedimiento de minimización del impacto territorial, quedarán fuera del ámbito de actuación. Si se incluyera alguna, no podrá edificarse sobre ellas y permanecerán como de uso agrario o forestal.

Reforma de la LOTUP de 2022 y la posibilidad de rehabilitar y cambiar de uso edificaciones que forman parte del patrimonio edificatorio rural

En abril de este año se publicó el Decreto Ley 4/2022 del Consell que actualiza el texto refundido de la LOTUP, que establece entre sus objetivos fomentar la recuperación y puesta en valor de edificaciones antiguas anteriores a 1975 con 'atributos' legales y de interés patrimonial, estableciendo criterios más laxos a la hora de conceder licencias.

Según se explica en el preámbulo de la norma, el procedimiento de minimización de impactos aprobado con la reforma de 2019 generaba “una cierta discriminación negativa en cuanto a posibilidades de intervención” en edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial previamente identificadas y catalogadas en instrumentos de ordenación o de planificación territorial o urbanística.

Por lo tanto, el objetivo que se persigue es corregir esta discriminación, “fomentar la recuperación y la puesta en valor de este patrimonio”, impulsar su uso con fines residenciales, turísticos, agropecuarios, culturales o artísticos y, de este modo, ayudar a fijar la población en el medio rural luchando contra la despoblación.

Para conseguirlo, el decreto establece pautas de intervención a través de licencia municipal ajustada al mantenimiento y rehabilitación de este patrimonio cultural, y exime de algunos parámetros propios del suelo no urbanizable que dificultaban el proceso.

Gracias a esta nueva normativa, se permite, con carácter excepcional, la división horizontal de las viviendas, siempre que su intervención sea coherente con las pautas arquitectónica y compositivas que tienen que identificar los instrumentos de ordenación pertinentes.

Es decir, se habilita una normativa urbanística más laxa para que estas edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial puedan tener nuevos usos y convertirse, así, en factor de desarrollo económico del área donde se encuentran localizadas.

 

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Instalar placas solares para autoconsumo - Actualizado

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Placas solares para autoconsumo: legislación, trámites, subvenciones y bonificaciones fiscales

Cada vez son más los ciudadanos que contemplan la posibilidad de instalar placas fotovoltaicas para el autoconsumo. No es extraño, si tenemos en cuenta la escalada en el precio de la energía eléctrica, y las dudas sobre la seguridad del suministro del gas que ha provocado la guerra en Ucrania, que nos han llevado a temer posibles restricciones de consumo.

Para aclarar cualquier duda que pueda surgir, hemos recopilado la información recogida en los últimos artículos que hemos dedicado al tema, actualizando los datos allí donde sea necesario, con el fin de aclarar todas las dudas que pueden surgir.

Legislación vigente para la instalación de placas fotovoltaicas

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Que son y cómo funcionan las cooperativas de viviendas

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Cómo funcionan las cooperativas de vivienda y qué garantías de seguridad pueden proporcionar a los cooperativistas

Una cooperativa de vivienda es una asociación sin ánimo de lucro compuesta por personas que se unen para comprar un terreno en el que construir sus viviendas.

Algunas de las características de este tipo de asociaciones que las convierten en una muy buena opción para acceder a una vivienda para muchos ciudadanos son:

  • Al ser asociaciones sin ánimo de lucro, se eliminan intermediarios a los que hay que dejar un margen de beneficio, con lo que el precio de adquisición de las viviendas es el de coste y, por lo tanto, son mucho más económicas.
  • Al ahorro por la falta de intermediarios se une el que consiguen por toda una serie de beneficios fiscales: están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades, y disfrutan de las mismas deducciones en los aranceles registrales para las inscripciones obligatorias y demás actos y contratos dirigidos a la realización de su objeto social.
    Además, los socios tienen la posibilidad de desgravarse las cantidades que aportan a la cooperativa.
  • Los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa. Eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa, y las decisiones importantes se toman por mayoría en votaciones en las que cada socio tiene un voto. Así, por ejemplo, pueden elegir qué calidades tendrán las viviendas, entre otros asuntos.
  • Suelen disponer de un sistema de pagos accesibles cuyo objetivo es adaptarse a las posibilidades de los socios, siempre que no se comprometa la viabilidad de la promoción.
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IVA aplicable en reahabilitación

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Qué tipo de IVA hay que pagar cuando se reforma una vivienda o se rehabilita un edificio

Una de las dudas habituales que se producen a la hora de realizar la reforma de una vivienda o de un edificio es el tipo de IVA que pagaremos, ya que, en función de quién asume el pago de la obra o el tipo de trabajos que se han realizado, entre otros condicionantes, se puede aplicar el IVA reducido (10%) o el IVA general (21%).

Una diferencia que, sin lugar a dudas, puede afectar de manera importante a nuestro presupuesto. Pero, ¿de qué depende que se aplique un tipo u otro? A continuación, lo aclaramos.

En qué casos se aplica el IVA del 10% en la reforma de una vivienda

La legislación establece tres condiciones generales que tienen que cumplirse para que se pueda aplicar el IVA reducido a la reforma de una vivienda.

  • El pago final de la reforma tiene que correr a cargo de una persona física y la obra se tiene que haber realizado en su vivienda habitual. Es decir, si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se podrá aplicar el tipo reducido.
  • Deben haber pasado dos años, como mínimo, de la construcción de la vivienda o desde que se realizó la última reforma.
  • El coste de los materiales de la obra no puede superar el 40% del presupuesto total de la reforma.

Si no se cumple alguno de estos requisitos, se tendrá que aplicar el IVA del 21%.

Aplicación del IVA reducido en obras de rehabilitación de edificios

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