Qué son las hipotecas de autopromotor y cómo funcionan

El préstamo hipotecario a la autopromoción está dirigido a personas que cuentan con un terreno en propiedad y que desean financiar la construcción de su propia vivienda habitual o de una segunda residencia. Son préstamos que financian la realización de la obra, pero no la compra del terreno donde se va a realizar, que tiene que haberse adquirido previamente a la solicitud del crédito.

Normalmente, al menos en nuestro país, este tipo de hipotecas se conceden para la construcción de viviendas sobre suelo urbano.

Hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, son préstamos que no figuran en los catálogos de las entidades financieras, pero eso no quiere decir que no los concedan. A día de hoy, solo Banco de Santander y Bankinter los ofrecen de manera explícita, pero incluso en estos casos, buena parte de las condiciones serán particulares, es decir, quedarán a expensas de la negociación que se realice con el banco.

Cuáles son las características de este tipo de hipotecas y cómo funcionan

Qué es el IRPH, quién puede reclamar si su hipoteca se rige por este índice y cómo hacerlo

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un tipo de interés variable que publica el Banco de España y que algunas entidades financieras usan en las hipotecas.

Creado en 1994, se calcula haciendo una media simple de los tipos de interés medios ponderados de los préstamos hipotecarios de plazo igual o superior a tres años para la compra de vivienda libre iniciados o renovados por las entidades en el mes de referencia. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

El modo en el que se calcula ha provocado que, mientras el Euríbor inició a partir de 2013 una bajada que lo ha llevado a estar, en estos momentos, en valores negativos, el IRPH se ha mantenido estable en torno al 2%, lo que ha provocado que las cuotas de las hipotecas que se rigen por él se hayan mantenido estables, o incluso se hayan elevado.

El Tribunal de Justica de la Unión Europea corrige al Tribunal Supremo

En el momento en que se hicieron patentes las diferencias en la evolución de las hipotecas referenciadas con el IRPH y las que utilizaban el Euríbor, comenzaron las demandas de los afectados, pero el Tribunal Supremo cerró las puertas a este tipo de reclamaciones cuando, en 2017, dictaminó las cláusulas IRPH no eran nulas en ningún caso.

Sin embargo, la decisión del Alto Tribunal español fue corregida el pasado 3 de marzo por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que dictaminó que IRPH debe estar sometido al control judicial de los tribunales españoles, que serán los encargados de decidir si su inclusión en los contratos hipotecarios puede ser considerado o no como abusiva.

Con la decisión del Tribunal Europeo, se obligaba a los tribunales de nuestro país a tomar en consideración la demandas sobre cláusulas IRPH y a examinar caso a caso, para decidir si la cláusula es abusiva o no.

Desde entonces, se han sucedido las reclamaciones por parte de los consumidores, y las sentencias contradictorias en las diferentes instancias de la Justicia, tanto a favor como en contra de los demandantes.

Octubre de 2020: nuevo fallo del Tribunal Supremo

¿Qué son las hipotecas verdes?

Las hipotecas verdes son un tipo de préstamo hipotecario que vincula el tipo de interés con la eficiencia energética de la vivienda. Es decir, cuanto mayor calificación de eficiencia energética tenga la vivienda, menor tipo de interés.

Este tipo de hipotecas se utilizan tanto para la compra de vivienda, como para la realización de obras de reforma que permitan mejorar la calificación energética.

Se trata de un producto que nació en la década de los 80 del siglo pasado en Estados Unidos, con el fin de promover la sostenibilidad en las edificaciones, y aunque, de momento, son prácticamente desconocidas en nuestro país, la clara apuesta por la eficiencia energética tanto en obra nueva como en rehabilitación que está impulsando la Unión Europea, y el interés que están poniendo determinadas entidades de crédito en participar en proyectos encaminados a desarrollar este tipo de productos, hace esperar que en no mucho tiempo se introduzcan en el mercado hipotecario de nuestro país.

Proyecto piloto europeo