Qué pasos hay que dar para convertir un local comercial en vivienda

Cada día es más habitual encontrar locales comerciales convertidos en viviendas. Se trata de un fenómeno que se produce especialmente en las grandes ciudades, donde los precios suelen ser más elevados. De hecho, se calcula que el precio de un local comercial puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda situada en la misma zona, con lo que el margen económico que queda para la realización de las obras y el pago de las diferentes tasas e impuestos puede llegar a ser más que suficiente para que la inversión resulte rentable.

Ahora bien, no todos los locales pueden ser convertidos en vivienda. Para que el cambio se pueda realizar de manera legal, es necesario que el local cumpla o pueda cumplir con los criterios de habitabilidad fijados por la legislación estatal, autonómica y municipal (iluminación, ventilación, instalaciones…), y que las ordenanzas municipales y el Plan Urbanístico de la localidad lo permitan.

Pero veamos poco a poco todo lo que tenemos que tener en cuenta si queremos realizar una actuación de estas características.

Requisitos técnicos y normativa

Derechos y obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios.

¿Están obligados los propietarios de locales comerciales a pagar la instalación de un ascensor? ¿Pueden impedir con su voto la realización de determinadas obras, aunque afecten a espacios de los que no hacen uso? ¿Deben permitir la entrada al local para realizar obras, aunque afecten a un servicio o instalación que no utilizan?

Estas y otras muchas cuestiones relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, especialmente cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tienen que llegar a acuerdos que generan divisiones.

De entrada, según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LHP),  todos los propietarios tienen la obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Es decir, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación, pero se pueden establecer excepciones. En este caso se encuentran muchos locales comerciales, que han sido exonerados de realizar determinados pagos, debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Esta excepción debe estar establecida en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también puede incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos se deberá explicitar de qué pagos en concreto se exime a los locales comerciales.

En cualquier caso, estas excepciones que eximen a todos o a parte de los locales comerciales del pago de determinados gastos no implican que los propietarios de locales comerciales no tengan determinadas obligaciones y derechos relacionados con dichas instalaciones o servicios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones.

Servidumbres para realización de obras