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IVA aplicable en reahabilitación

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Qué tipo de IVA hay que pagar cuando se reforma una vivienda o se rehabilita un edificio

Una de las dudas habituales que se producen a la hora de realizar la reforma de una vivienda o de un edificio es el tipo de IVA que pagaremos, ya que, en función de quién asume el pago de la obra o el tipo de trabajos que se han realizado, entre otros condicionantes, se puede aplicar el IVA reducido (10%) o el IVA general (21%).

Una diferencia que, sin lugar a dudas, puede afectar de manera importante a nuestro presupuesto. Pero, ¿de qué depende que se aplique un tipo u otro? A continuación, lo aclaramos.

En qué casos se aplica el IVA del 10% en la reforma de una vivienda

La legislación establece tres condiciones generales que tienen que cumplirse para que se pueda aplicar el IVA reducido a la reforma de una vivienda.

  • El pago final de la reforma tiene que correr a cargo de una persona física y la obra se tiene que haber realizado en su vivienda habitual. Es decir, si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se podrá aplicar el tipo reducido.
  • Deben haber pasado dos años, como mínimo, de la construcción de la vivienda o desde que se realizó la última reforma.
  • El coste de los materiales de la obra no puede superar el 40% del presupuesto total de la reforma.

Si no se cumple alguno de estos requisitos, se tendrá que aplicar el IVA del 21%.

Aplicación del IVA reducido en obras de rehabilitación de edificios

También en el caso de las obras de rehabilitación de edificios es posible aplicar el tipo de IVA reducido, pero en este caso hay que cumplir dos requisitos:

  • Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales del edificio, fachadas o cubiertas.

A tener en cuenta que, para aplicar la tasa reducida del IVA, el propietario o la comunidad de propietarios deberá aportar elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza del proyecto. Por ejemplo, dictamen de profesionales especialmente habilitados y/o su visado, o la calificación del proyecto por parte de un colegio profesiona

  • Si se cumple el primer requisito, además:
    • La obra debe exceder en un 25% el precio de adquisición del edificio, en el caso de que éste se adquiriera hace menos de dos años, descontando el precio del suelo.
    • La obra debe exceder en un 25% el valor del edificio antes de realizar la rehabilitación, descontando el valor del suelo, en el caso de que este se hubiera adquirido hacer más de dos años.

Siempre que no se cumplan estas condiciones, se tendrá que aplicar el IVA general.

Qué se considera obra de rehabilitación, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación

Para que no haya dudas, ni problemas a la hora de aplicar el impuesto, la legislación establece claramente qué tipo de actuaciones considera obras de rehabilitación y, por tanto, han de suponer más del 50% del presupuesto de las obras que se hayan realizado, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación, y que se pueden facturar también en un presupuesto al que se aplique un IVA reducido del 10%.

Así, se consideran obras de rehabilitación: 

  • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, con el fin de garantizar su estabilidad y resistencia mecánica.
  • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, y las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Y se consideran obras conexas a la rehabilitación, siempre que estén vinculadas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, las que vienen a continuación:

  • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  • Las obras de rehabilitación energética.
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Ayudas para la instalación de placas solares 2022

Ayudas y subvenciones en 2022 para instalar placas solares en una vivienda para el autoconsumo

La escalada de los precios de la energía, y las dudas provocadas por la guerra de Ucrania sobre la seguridad del suministro han disparado el interés por la instalación de placas solares para autoconsumo, pero son muchos los que no se deciden a dar el último paso por la alta inversión que implica instalarlas.

Sin embargo, existen una serie de ayudas y subvenciones e interesantes deducciones fiscales que pueden disminuir el coste de la instalación de manera significativa, tanto si la instalación la realiza una persona individual, como si lo hace una comunidad de propietarios.

Subvenciones del Plan de Transformación, Renovación y Resilencia

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Limitación del importe de alquileres de vivienda

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Plan Nacional de Respuesta a la Guerra, limitación a los alquileres

El pasado 31 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que incluye, en materia de vivienda, una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas del alquiler hasta el 30 de junio de 2022.

La medida afectará a los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se tenga que actualizar entre el 31 de marzo, fecha de su entrada en vigor, y el 30 de junio de 2022 y, según cálculos del Gobierno, afectará a unos 875.000 contratos.

Con la aprobación de este decreto, se desvincula la actualización de los precios de los arrendamientos de Índice de Precios al Consumo (IPC), y se limita la subida a la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), aunque se admiten determinadas excepciones para los pequeños propietarios.

Qué es el IGC

El Índice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios que publica mensualmente e Instituto Nacional de Estadística (INE). Para su cálculo se tiene en cuenta el IPC y la evolución de la competitividad en función del resto de los países miembros de la Eurozona.

Según explica la propia página web de INE, “la tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999”.

Además, la legislación establece que “cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará el 0% como referencia; y que “cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%)”, se tomará el 2% como referencia, con el objetivo de garantizar que los “contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Puesto que el último dato publicado (enero de 2022) sitúa el índice en el 2,02%, el valor que se tomará como referencia para los contratos que tengan que actualizar su renta, hasta que se publique nuevo dato, será el 2%.

La limitación para grandes tenedores

Pero como hemos dicho, en el real-decreto se diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

La norma define como gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros,

Los grandes tenedores podrán negociar con sus inquilinos subidas anuales de la renta, pero esta subida en ningún caso podrá ser superior a la última variación del IGC publicada a fecha de la actualización de la renta, por lo que en ningún caso se podrán subir las rentas por encima del 2%.  

Limitación para los pequeños propietarios

Por su parte, los pequeños propietarios tendrán la posibilidad de pactar con los inquilinos subidas superiores al último IGC publicado, pero en el caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, la actualización de la renta se ceñirá al último dato del IGC hecho público por el INE.

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Plazo de prescripción de la reclamación vicios de construcción

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Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción

Cuando compramos un inmueble y aparecen vicios de construcción, tenemos la posibilidad de realizar una reclamación judicial, siempre que hayan aparecido dentro de un determinado plazo, que varía en función del tipo de daños.

Así, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten:

  • 10 años para defectos estructurales o de cimentación.
  • 3 años para defectos de habitabilidad.
  • 1 año para vicios de acabado o terminación.

Se trata de plazos de caducidad, por lo que, si los vicios de construcción aparecen una vez pasados estos plazos, no será posible reclamar.

Para saber si es posible realizar una reclamación, hemos de tener en cuenta que el plazo de caducidad empieza a contar, según establece el artículo 6.5 de la LOE, “a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”.

La recepción de una obra tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, que se acredita con el certificado final de obra. Es decir, el plazo empieza a contar pasados treinta días desde que el constructor notifica al promotor la terminación de la obra por medio de ese certificado, siempre que el promotor no ponga de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Plazo de prescripción

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Documentación necesaria para escriturar una vivienda

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Qué documentos hay que llevar a la Notaría para escriturar una vivienda

El último paso a la hora de comprar-vender una vivienda es la firma de la escritura, que se realiza en una Notaría con presencia de todas las partes implicadas en la transmisión.

Para que la firma se pueda realizar, es imprescindible que las partes aporten una serie de documentos personales, sobre la vivienda y, en su caso, los relacionados con la hipoteca, tanto la que va a cancelar el vendedor, como la que va a suscribir o a la que se va a subrogar el comprador, en el caso de que las haya.

  • Documentos personales:

Tanto el vendedor o vendedor, como el comprador o compradores, tendrán que aportar su DNI o tarjeta de residente vigentes.

En el caso de que alguna de las partes no pueda estar presente en la firma, deberá estar representada por otra persona, que aportará un poder notarial, que acredita su condición de representante del ausente, y que permitirá que firme la escritura en nombre del representado.

Hay que tener en cuenta de que en el caso de que el vendedor o uno de los vendedores esté casado en régimen de gananciales, independientemente del que el bien sea propiedad de uno solo de los cónyuges, por, por ejemplo, haberse adquirido antes de contraer matrimonio, el otro cónyuge deberá estar presente y aportar su documentación personal, ya que tendrá que aparecer en la firma con el fin de renunciar al derecho expectante de viudedad foral.

En el caso de que el matrimonio se haya realizado en régimen de separación de bienes, se deberá aportar el documento de separación de bienes, con el fin de que el notario verifique si se ha hecho la renuncia al derecho expectante de viudedad foral o si se ha conservado ese derecho.

Si el vendedor está divorciado, deberá aportar la sentencia de divorcio inscrita en el registro civil o el libro de familia inscrito o una certificación del registro civil que demuestre la situación civil.

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