Cómo afecta la reforma fiscal a la venta de la vivienda

El Anteproyecto de Ley del IRPF, pendiente todavía de tramitación y aprobación por el Parlamento, elimina los coeficientes de actualización y de abatimiento, que corrigen a la baja las plusvalías y reducen de manera considerable la tributación por la venta de inmuebles.

Dichas correcciones sólo se mantienen en el caso de que se venda la vivienda habitual, y siempre y cuando las ganancias obtenidas se utilicen para la compra de otra vivienda habitual.

La medida, que entraría en vigor el próximo 1 de enero de 2015, afecta de manera especial a todas aquellas viviendas que fueron adquiridas antes del año 1994, y ha disparado las alarmas en el sector inmobiliario, que teme que incida de manera negativa en la incipiente recuperación que ha experimentado en los últimos meses el sector.

El coeficiente de actualización

Hasta ahora, cuando se vendía una vivienda, cualquier vivienda, se tributaba por la revalorización que había experimentado el inmueble desde el momento de su adquisición, pero se aplicaba el coeficiente de actualización, que descontaba de esa plusvalía la inflación acumulada durante esos años, de manera que el vendedor tributaba por la ganancia real de valor y no por el incremento imputable a la subida general de precios.

Dicho coeficiente se actualizaba anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, y suponía un ahorro  de varios miles de euros para el vendedor.

Coeficiente de abatimiento

Hasta la reforma fiscal de 2006 el coeficiente de abatimiento se aplicaba a la plusvalía generada por la venta de un inmueble, y la reducía el 11´1% por cada año que excedía de dos, de modo que al cabo de 11 años dejaba de tributar.

A partir de 2006, desaparecieron estos coeficientes pero se respetó el derecho adquirido hasta entonces para bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. De modo que, para estos inmuebles, se distingue la plusvalía generada hasta el 19 de enero de 2006, que se reduce en un 11´11% por año a partir del segundo, y la generada después de esa fecha, que se integra en su totalidad en la base imponible.

Para realizar el cálculo del porcentaje de la plusvalía que está sujeto a esta reducción, se tiene en cuenta el número de días transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta el 19 de enero de 2006, por un lado, y la cantidad de días transcurridos desde la compra hasta la venta, por otro  

Dos ejemplos prácticos

El Tribunal Supremo admite el uso por turnos de una vivienda en común, cuando no hay acuerdo entre los propietarios

Cuando varias personas heredan una vivienda, se forma una comunidad de bienes, una figura jurídica que implica que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, que participan, en función de su cuota de propiedad, tanto de los beneficios como de las cargar que pudieran surgir.

Si los nuevos propietarios no tienen intención de hacer uso de la vivienda, lo normal es que decidan ponerla en venta o alquilarla, para sacarle un rendimiento económico. Pero también hay casos en los que los herederos desean mantener la propiedad y hacer uso de la vivienda. En ese caso, los propios herederos han de fijar el uso solidario o compartido del bien común, de manera que no se perjudique ni excluya a ninguno de ellos, ya que en el caso se consideraría ilegítimo.

Pero hay casos en los que los desencuentros entre los diferentes herederos son tan profundos, que no se puede llegar a ningún tipo de acuerdo, ni para ponerla a la venta o en alquiler, ni para acordar darle uso de la vivienda.

En esos casos, hasta ahora, resultaba difícil encontrar una solución, pero el pasado 9 de diciembre la  Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la sentencia 700/2015, en la que fija doctrina sobre el uso de los comuneros de una vivienda común, admitiendo como justo el uso exclusivo, por turnos y por períodos sucesivos y recurrentes de la vivienda, en aquellos casos en los que los propietarios no sean capaces de acordar su uso solidario o compartido.

Qué son el derecho de tanteo y retracto y quién y en qué casos puede ejercerlos en el ámbito inmobiliario

El tanteo es un derecho contemplado en determinadas leyes, como la de Arrendamientos Urbanos, que da a su titular preferencia a la hora de adquirir un bien, pagando el precio que un tercero daría por él.

Esto implica que el propietario de la cosa no es libre de venderla a quien quiera, ya que antes tiene la obligación de informar al titular del derecho de tanteo sobre su intención de vender y las condiciones de la venta, con el fin de que éste pueda ejercer su derecho preferente de compra.

En el caso de que el titular del derecho de tanteo no fuera informado correctamente por el propietario, o que tras renunciar a su derecho la transmisión se produjera en unas condiciones diferentes a las establecidas inicialmente, podría ejercer el derecho de retracto, del que hablaremos a continuación.

Derecho de retracto

Consejos para alquilar una vivienda

A la hora de alquilar una vivienda, hay que tener en cuenta toda una serie de requisitos y de cuestiones que no se diferencian mucho de las que se han de observar cuando decidimos comprar una casa. Al fin y al cabo, el objetivo es el mismo, encontrar un lugar adecuado donde vivir.

Como ocurre cuando se compra una vivienda, el criterio económico va a ser uno de nuestros principales condicionantes a la hora de tomar una decisión definitiva, pero además, hemos de fijarnos en cada detalle de la que va a ser nuestra casa y su entorno, y cerrar con el arrendador, antes de la firma del  contrato, toda una serie de pequeños, y no tan pequeños, detalles en los que se establezca claramente las condiciones del alquiler y los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

Pero por si tienes alguna duda, te damos una serie de consejos básicos sobre lo que tienes que tener en cuenta en cada momento del proceso antes de dar el paso definitivo de firmar el contrato de aquiler.

Cláusulas abusivas (segunda parte)

En la primera parte del artículo se explicaba lo que se entiende legalmente por cláusula abusiva y se detallaban de entre las que entendemos más importantes en un contrato hipotecario las primeras cinco de nuestra lista:

En la primera parte del artículo (enlace) se explicaba lo que se entiende legalmente por cláusula abusiva y se detallaban de entre las que entendemos más importantes en un contrato hipotecario las primeras cinco de nuestra lista:

-       Cláusulas suelo

-       Intereses de demora

-       Cláusula de redondeo

-       Cláusula de vencimiento anticipado

-       Cláusula de compensación de deuda

Continuamos:

Cláusula de penalización por amortización anticipada