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Nueva legislación sobre apartamentos turísticos

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Nueva normativa en la Comunidad Valenciana para los apartamentos turísticos

El pasado 7 de julio entró en vigor la  Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, uno de cuyos objetivos es el de regular el sector del alquiler turístico, con el fin de poner freno a la proliferación de apartamentos turísticos ilegales.

Para conseguirlo, la normativa introduce una serie de modificaciones que endurecen claramente las condiciones para arrendar una vivienda con fines vacaciones, y reduce de manera drástica las posibilidades de realizar este tipo de arrendamientos acogiéndose a la modalidad de alquiler por temporadas que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Así, la nueva ley autonómica define como viviendas de uso turístico “los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.

Una definición que convierte el concepto de “habitualidad” como clave fundamental para decidir si estamos ante una vivienda de uso turístico o no, y que establece que se da esta condición de “habitualidad” en las siguientes situaciones:

  • Cuando el inmueble se cede para el uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas o
  • Cuando se prestan servicios propios de la hostelería, independientemente del período de tiempo para el que sea alquilada o
  • Cuando se utilicen canales de comercialización turística y se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

Es decir, sólo los casos en que el arrendamiento se realice directamente entre arrendador y arrendatario, sin la intervención de un intermediario, y no se presten servicios propios de la industria hostelera quedan fuera de esta definición de alquiler turístico.

La ley también establece que los alojamientos turísticos (artículo 77.5) deberán inscribirse en el Registro (autonómico) de Actividades Turísticas.

Con esta medida, la Generalitat deja en manos de los ayuntamientos la decisión última para poder dar de alta una vivienda de uso turístico, ya que antes de realizar la inscripción, será necesario contar con un informe municipal de compatibilidad urbanística, en el que el ayuntamiento correspondiente declare que el uso de la vivienda como turística se ajusta a sus planeamientos urbanísticos.

Cabe tener en cuenta que cada Ayuntamiento podrá establecer unos criterios diferentes para cada barrio o zona mediante modificaciones puntuales en sus planes de ordenación urbana.

Sanciones

Por último, la ley mantiene el régimen sancionador previo a la modificación de la ley, que prevé importantes sanciones para aquellos propietarios que no cumplan con la norma y que establece tres tipos de infracciones: leves, graves y muy graves.

  • Las infracciones leves podrán ser sancionadas con un apercibimiento y con multas de hasta 10.000€
  • Las infracciones graves podrán ser sancionadas con multas desde 10.001€ hasta 100.000€, clausura del establecimiento o actividad turística por un período de hasta seis meses en el supuesto de deficiencias graves, o por un período superior hasta la subsanación de las deficiencias observadas; y suspensión de hasta seis meses para el ejercicio de una profesión turística.
  • Las infracciones graves podrán ser sancionadas con multas que van desde los 100.001€ hasta los 600.000€ y clausura o cese definitivo de la actividad o del servicio turístico.

Entre las infracciones graves se puede citar el ejercicio de la actividad sin haber comunicado su inicio del modo legalmente determinado o sin la habilitación preceptiva, lo que incluiría todos aquellos alquileres definidos como turísticos por la nueva legislación que se llevaran a cabo sin haber realizado el la inscripción de la vivienda en el registro autonómico de actividades turísticas.

Antonia M Andreu

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Cambios en las Plusvalías Municipales

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Gobierno y Ayuntamientos acuerdan una reforma de la Plusvalía Municipal tras  la sentencia del Constitucional que anulaba el impuesto en las ventas a pérdidas

El Ministerio de Hacienda y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) han pactado la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, principal fuentes de ingresos, junto con el IBI, para los Ayuntamientos de nuestro país.

Aunque ya se estaba trabajando para realizar una reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto, se ha decidido adelantar esta reforma parcial de la normativa, tal y como se explica en el preámbulo de la ley, debido a la sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017 (publicada en el BOE en junio del mismo año), en la que se declara inconstitucional y se anula parcialmente el pago de la Plusvalía Municipal para las ventas realizadas con pérdidas.

La sentencia ha generado una lluvia de reclamaciones ante los tribunales por parte de ciudadanos que vendieron sus viviendas sin sacar ningún beneficio y que, a pesar de ello, se  habían visto obligados a pagar el impuesto.

Pero por si esto fuera poco para las ya maltrechas arcas municipales, no han sido pocas las reclamaciones realizadas por ciudadanos que, a pesar de conseguir un beneficios con la venta de sus inmuebles, bien porque consideraron que las cantidades reclamadas por los Ayuntamientos eran excesivas y no se correspondían con el beneficio obtenido, bien porque interpretaron que con su sentencia el Constitucional anulaba por completo la regulación del impuesto.

Así lo han entendido algunos jueces, que en diferentes sentencias han anulado las  liquidaciones/autoliquidaciones, a pesar de que la transmisión de la vivienda había generado beneficios, al considerar que la sentencia del Constitucional dejaba fuera del ordenamiento jurídico los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en los que se desarrolla el impuesto.

Y aunque algunas de estas sentencias están ahora mismo a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo, que ha admitido a trámite los recursos de casación interpuestos por algunos Ayuntamientos, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) no ha dejado de reclamar durante estos meses al Gobierno una reforma urgente del Impuesto, con el fin de poner fin a una situación que  afecta gravemente a la financiación municipal.

Finalmente, tras meses de negociación, se ha llegado a un acuerdo para aprobar una nueva regulación que aporta varias novedades y que tendrá carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017, fecha en la que se publicó en el BOE la citada sentencia del Tribunal Constitucional.

Novedades de la reforma de la Plusvalía Municipal

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Si alquila a estudiantes, este artículo le interesa

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Algunos aspectos a tener en cuenta cuando se alquila un piso a estudiantes

Alquilar un piso a estudiantes puede ser una buena opción para sacarle rendimiento a un piso vacío y mantenerlo ocupado durante un tiempo. De hecho, en algunas capitales y ciudades que cuentan con campus universitarios, es la opción más extendida, por la importante demanda de este sector.

A la hora de alquilar un piso a estudiantes, tenemos dos posibilidades: alquilar la vivienda completa o alquilarla por habitaciones.

Sobre estos dos tipo de alquiler y sus características vamos a hablar en el siguiente artículo

Alquiler por habitaciones

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Renta Vitalicia Inmobiliaria

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Renta vitalicia inmobiliaria 

Cada vez son más las personas mayores que apuestan por la renta vitalicia inmobiliaria, un producto financiero por el que un inversos adquiere la nuda propiedad de una vivienda, mientras que el vendedor conserva el derecho a su uso y disfrute de por vida, al tiempo que recibe una renta vitalicia.
La verdad es que nuestro país es un campo fértil para el crecimiento de este producto, que todavía no es muy conocido, pero que ha experimentado en los últimos años  un espectacular crecimiento. 
Y no es extraño si tenemos en cuenta que el 90% de las personas mayores de 65 años en nuestro país son propietarias de una vivienda, según los datos del último panel de hogares del Instituto Nacional de Estadística, y que son muchos los casos de personas mayores que, una ve se jubilan, reciben pensiones que no les permiten mantener su nivel de vida anterior o que necesitan ser complementadas con un ingreso adicional, para poder hacer frente al día a día. 

Quién puede optar a una renta vitalicia inmobiliaria

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Derechos de tanteo y retracto en sector inmobiliario

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Qué son el derecho de tanteo y retracto y quién y en qué casos puede ejercerlos en el ámbito inmobiliario

El tanteo es un derecho contemplado en determinadas leyes, como la de Arrendamientos Urbanos, que da a su titular preferencia a la hora de adquirir un bien, pagando el precio que un tercero daría por él.

Esto implica que el propietario de la cosa no es libre de venderla a quien quiera, ya que antes tiene la obligación de informar al titular del derecho de tanteo sobre su intención de vender y las condiciones de la venta, con el fin de que éste pueda ejercer su derecho preferente de compra.

En el caso de que el titular del derecho de tanteo no fuera informado correctamente por el propietario, o que tras renunciar a su derecho la transmisión se produjera en unas condiciones diferentes a las establecidas inicialmente, podría ejercer el derecho de retracto, del que hablaremos a continuación.

Derecho de retracto

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