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Amortización anticipada de tu hipoteca

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Qué hacer para amortizar tu hipoteca del modo más ventajoso

Cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de nosotros nos comprometemos a mantener una larga, muy larga, relación con nuestro banco. Durante una media de 25 años estaremos obligados a pagar nuestra cuota mensual, seguiremos con cierta atención, si nuestro crédito es a interés variable, los vaivenes del Euríbor o índices similares, e, independientemente del esfuerzo que nos suponga pagarla, soñaremos con el día en el que finalmente nos podamos quitar de encima esa carga.

Pero salvo que nos encontremos entre ese reducido número de afortunados que tienen un golpe de suerte y pueden liquidar su hipoteca de un plumazo, la única forma que tendremos para aligerar un poco la carga mensual de las cuotas o reducir el plazo de nuestra hipoteca será consiguiendo unos ahorros extras que nos permitan realizar una amortización parcial.

Ahora bien, aunque es una opción que a primera vista siempre resulta atractiva, antes de decidirnos, tenemos que tener en cuenta diferentes variables o si es preferible que utilicemos esos ahorros extra para realizar otro tipo de inversiones más rentables.

Las variables a tener en cuenta son:

  • El coste que tiene para nosotros realizar la amortización.
  • Si es un buen momento para amortizar la hipoteca
  • Qué nos conviene más, amortizar plazo o cuota.
  • Si resulta una opción interesante desde el punto de vista fiscal.

Qué coste tiene realizar una amortización parcial

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Gastos deducibles de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda

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¿Son deducibles los gastos de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda?

Antes de poner una vivienda en alquiler, son muchos los propietarios que se deciden a hacer una reforma o realizar algún tipo de trabajo de acondicionamiento: pintar, reparar posibles desperfectos o incluso realizar una reforma integral con el objetivo de mejorar su habitabilidad y, por qué no, aumentar su rentabilidad.

Si el objetivo de la reforma es ponerla en las mejores condiciones para que el o los inquilinos pueden vivir en ellas, parece razonable pensar que los gastos ocasionados por la realización de esas mejoras se puedan deducir de los ingresos obtenidos por el posterior alquiler, tal y como ocurre con los gastos de reparación y conservación de una vivienda ya alquilada.

Pero ¿es eso posible?

La respuesta es sí, tal y como aclaró recientemente la Dirección General de Tributos contestando a una cuestión en la que se le planteaba si se podían deducir los gastos ocasionados por las obras de sustitución de aire acondicionado y caldera, pintura y acuchillado de parqué, aunque en el momento de su realización el inmueble no esté alquilado.

Ahora bien, tal y como veremos más adelante, cuando expliquemos lo que dice la legislación vigente, no todos los gastos ocasionados por una obra de estas características son deducibles, por los que habrá que limitarse a lo establecido por la ley y su reglamento, a la hora de realizar la declaración.

Además, también hay que tener en cuenta que se tendrá derecho a la deducción solo si existe una correlación entre los gastos soportados y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble. Es decir, siempre que la vivienda a la que se le han realizado dichas mejoras sea inmediatamente puesta en alquiler, y el propietario no disfrute personalmente, aunque solo sea temporalmente, de esas mejoras.

De hecho, la Agencia Tributaria podrá pedirle al propietario que aporte pruebas de que los gastos de acondicionamiento que se ha deducido tuvieron como único fin el alquiler.

Qué dice la Ley del IRPF

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Regulación legal de alquiler de garajes

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Regulación legal y fiscal del alquiler de garajes

A la hora de alquilar una plaza de garaje, es muy habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo verbal en el que fijan precio, condiciones y plazo del alquiler, de manera que todo se deja en manos de la buena voluntad de las partes

En principio la falta de contrato firmado no tiene porqué ser un problema, especialmente en el caso de las plazas que se alquilan de manera independiente a la vivienda. De hecho, el Código Civil establece que siempre que haya acuerdo sobre el objeto de arrendamiento y el precio, el contrato existirá y tendrá validez, sin importar que el acuerdo se refleje por escrito o sea verbal.

Ahora bien, en caso de que surjan problemas entre arrendador y arrendatario, la falta de un contrato por escrito puede complicar, y mucho, la resolución de los mismos, especialmente a la hora de acreditar, por ejemplo, el plazo de duración del contrato o el importe de la renta. Por ello, nuestra recomendación es realizar un contrato por escrito, en el que se recojan todas las condiciones del arrendamiento y los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario.

Por otro lado, también conviene tener en cuenta que el alquiler de plazas de garaje, como cualquier otro ingreso, está sujeto al pago de impuestos, independientemente de que el contrato sea por escrito o verbal.

De hecho, en el caso de que Hacienda detecte que no se han declarado los ingresos por el alquiler de una plaza de garaje, podrá imponer una sanción que será de entre el 50% u el 150% de lo dejado de ingresar.

Tipos de alquiler y normativa que los regula

Existen dos posibilidades a la hora de alquilar una plaza de aparcamiento:

  1. Que la plaza se alquile de manera accesoria a una vivienda. En ese caso, el alquiler se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como establece su artículo 2.2, siempre que se arrienden, como máximo, dos plazas, que éstas estén en el mismo edificio de la vivienda, y que el arrendador de ambos espacios sea la misma persona.
  2. Cuando el alquiler de la plaza de garaje es independiente y no viene asociado al de una vivienda, se rige por el Código Civil, concretamente por los artículos incluidos en el título VI, donde se legisla sobre el contrato de arrendamiento (artículos 1542 a 1582). En este caso, se deja a la libre elección de las partes el establecimiento de las condiciones del alquiler (existencia o no de fianza, duración del contrato, condiciones etc), siempre que se ciñan a los límites mínimos que establece la norma.

Cómo realizar un contrato de alquiler de una plaza de garaje

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Las claves de la limitacion del precio de alquiler

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¿Como limitar el precio de los alquileres?

Así está el debate en nuestro país, y así se ha abordado en algunas de las principales capitales europeas

Desde hace meses la posibilidad de limitar los precios de los alquileres forma parte importante del debate político y social. No es extraño, si tenemos en cuenta que, según datos del Banco de España, en los últimos cinco años el precio de los alquileres ha subido un 50%, fundamentalmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Una subida muy por encima de los precios de compra que afecta, fundamentalmente, a las zonas que más demanda tienen, y que se ha producido en un contexto de crisis económica y de precariedad laboral en el que muchos ciudadanos, especialmente aquellos que tienen menos recursos, han tenido que recurrir al alquiler como única opción para acceder a una vivienda.

Los españoles destinaron de media en 2018 un 34% de su sueldo a pagar el alquiler de su vivienda, según Fotocasa. Esta cifra, ya de por sí elevada, llega al 51% en Madrid y al 49% en Barcelona. Si tenemos en cuenta que todos los expertos y organismos internacionales coinciden en que este porcentaje no debe ser superior al 30% (la recomendación es que se sitúe entre el 20 y el 25%), no encontramos con una situación difícil de soportar, en la que una parte muy importante de la población ha sido expulsada del mercado de la compra, pero también del mercado del alquiler.

Esta es, sin duda, una de las razones por las que en la última encuesta del CIS, publicada a principios de verano, un 38% de los ciudadanos se mostraran a favor de limitar los precios del alquiler

Pero ¿qué implica limitar los precios de los alquileres?, ¿cuáles son las propuestas que están sobre la mesa?, ¿qué argumentan los que están en contra de esta limitación?, ¿qué resultado ha tenido allí donde se han puesto en marcha este tipo de medidas?

Vamos a intentar dar respuesta a todas estas preguntas a continuación.

Propuestas en España para limitar el precio del alquiler

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Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana

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Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana para particulares

El alquiler turístico o vacacional está definitivamente en el punto de mira de las autoridades. Mientras que Hacienda se preocupa y se ocupa con enorme interés por poner fin al alquiler sumergido, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, alarmados por el incremento sin control de este tipo de arrendamientos, han optado por aprobar normativas destinadas a regular y poner límites a un sector que en los últimos años no ha dejado de crecer.

Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones poco o nada han variado en los últimos años, pero sí que ha aumentado el control que sobre los alquileres realizan las autoridades, lo que pone cada vez más difíciles las cosas a aquellos que se sienten tentados por la idea de no declarar sus ingresos por este concepto.

Desde enero, las plataformas como Airbnb o Homeaway tienen la obligación de recopilar los datos fiscales de anfitriones y usuarios para compartirlos con Hacienda. De esta manera, la Agencia Tributaria contará con todos los datos sobre los alquileres realizados y los ingresos obtenidos a través de ellos, una medida que ha puesto fin, prácticamente de manera definitiva, al fraude fiscal en el alquiler turístico.

En el caso de los alquileres realizados fuera de este tipo de plataformas, las cosas están un poco más difíciles para las autoridades fiscales, pero se han reforzado los mecanismos de control, lo que incluye realizar un seguimiento de los anuncios de alquiler publicados en las diferentes páginas especializadas.

Y aunque parezca una tarea titánica -desde luego lo es- las medidas adoptadas han mostrado su efectividad, como demuestran las cartas que muchos propietarios han recibido en las dos últimas campañas de la Renta, en la que la Agencia Tributaria les “recordaban” la obligación de declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de sus propiedades. Por si acaso alguno de ellos caía en la tentación de ocultárselos al fisco.

Donde sí ha habido cambios, en algunos casos de notable importancia, es en las obligaciones legales que tienen que afrontar los propietarios que se deciden a alquilar su vivienda con fines turísticos.

Ayuntamientos y Comunidades Autónomas han ido aprobando nuevas normativas que tratan de poner coto al crecimiento del sector, un crecimiento que está trasformando el sector de la vivienda, fundamentalmente en grandes ciudades y zonas de costa, pero también de garantizar que la oferta turística cumpla unos estándares de seguridad y calidad.

Legislación alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

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