Qué son las hipotecas de autopromotor y cómo funcionan

El préstamo hipotecario a la autopromoción está dirigido a personas que cuentan con un terreno en propiedad y que desean financiar la construcción de su propia vivienda habitual o de una segunda residencia. Son préstamos que financian la realización de la obra, pero no la compra del terreno donde se va a realizar, que tiene que haberse adquirido previamente a la solicitud del crédito.

Normalmente, al menos en nuestro país, este tipo de hipotecas se conceden para la construcción de viviendas sobre suelo urbano.

Hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, son préstamos que no figuran en los catálogos de las entidades financieras, pero eso no quiere decir que no los concedan. A día de hoy, solo Banco de Santander y Bankinter los ofrecen de manera explícita, pero incluso en estos casos, buena parte de las condiciones serán particulares, es decir, quedarán a expensas de la negociación que se realice con el banco.

Cuáles son las características de este tipo de hipotecas y cómo funcionan

Seguros de alquiler de viviendas

La crisis ha supuesto, entre otras muchas cosas, la reactivación del mercado del alquiler. Alquilar se ha convertido en la única opción para muchos ciudadanos que quieren acceder a una vivienda, y para propietarios de pisos vacíos, que ven en esta opción la única para poder sacar un rendimiento a su propiedad.

Pero a pesar de los cambios legislativos, que han acelerado el proceso para desahuciar a un inquilino moroso, lo que se ha llamado el desahucio exprés (del que hablamos en un post anterior), el miedo al impago o tener que afrontar posibles destrozos sigue siendo el mayor freno para la mayoría de los propietarios a la hora de sacar su vivienda en alquiler.

Este miedo ha provocado en estos últimos años el auge de los seguros de alquiler, que poco a poco han ido reemplazando a los tradicionales avales bancarios, ya que, en la mayoría de los casos, ofrecen una protección mayor.

La mayoría de los seguros de alquiler garantizan el cobro de posibles impagos, asesoramiento legal, en el caso de que sea necesario iniciar un proceso judicial de desahucio, y el pago de daños y perjuicios, si la vivienda sufre daños mientras está alquilada. Además, según afirman las propias compañías de seguros, han conseguido reducir la morosidad en un 85%, tanto por las comprobaciones previas que realiza la aseguradora sobre la situación económica y antecedentes del inquilino antes de la firma de la póliza, como por la celeridad con la que éstas actúan en caso de impago.

Coberturas

Cargas que pueden pesar sobre una vivienda

Uno de los pasos imprescindibles previos a la compra de la vivienda es acudir al Registro de la Propiedad para informarse sobre si existe algún tipo de cargas inscritas sobre la misma. No hacerlo, puede ser consecuencias de desagradables sorpresas que nos pueden costar dinero y más de un dolor de cabeza.

Así nos lo recuerda el Colegio de Registradores de la Propiedad de la Comunidad Valenciana, que ha editado una “Guía de cargas que se pueden encontrar inscritas en el registro de la propiedad al tiempo de adquirir una vivienda”, con la que pretende ayudar a comprender el alcance de cada una de las cargas que pueden pesar sobre una vivienda.

La guía es, sin duda, un muy buen documento, útil y necesario, pero si eres de los que no dispone de mucho tiempo o te cuesta entender la, a veces un tanto enrevesada, terminología del derecho, aquí encontrarás un resumen de las cargas más habituales que puedes encontrar inscritas en el Registro y de los consejos sobre cómo proceder ante cualquiera de ellas.

En cualquier caso, ante la duda sobre el significado o el alcance de cualquier carga que aparezca sobre la vivienda que quieres adquirir, lo mejor es acudir al Registro de la Propiedad donde sus trabajadores o el propio registrador te atenderán y responderán de manera clara y profesional a cualquiera de tus preguntas.

Las cargas más frecuentes que pesan sobre una vivienda

¿Qué es una casa pasiva? ¿Resulta rentable construirla?

Una casa pasiva es una casa que está construida según los principios de estándar alemán Passivhaus, que tiene en cuenta las condiciones climáticas y geográficas de cada emplazamiento, con el fin de minimizar su consumo energético.

La Plataforma Edificación Passivhaus (PEP), promotora del estándar en España, enumera los  5 principios básicos en este tipo de construcción

• Óptimo aislamiento térmico.
• Orientación y diseño para aprovechar al máximo la ubicación.
• Supresión de puentes térmicos.
• Instalación de puertas y ventanas de alta calidad.
• Hermeticidad y buen sellado de juntas.
• Optimización de la ventilación.

Estos principios básicos se traducen en que las viviendas deben cumplir las siguientes características:

• Cumplir con una demanda de calefacción inferior a 15 kWh/(metro cuadrado); una demanda de refrigeración también inferior a 15 kWh/ (metro cuadrado); y una demanda en energía primaria (agua caliente y electricidad) que no rebase los 120 kWh/ (metro cuadrado). El resultado es una evidente reducción de la demanda de energía tanto para calefacción como para refrigeración.
• La estanqueidad no puede superar las 0,6 renovaciones de aire por hora, lo que significa que este tipo de viviendas reducen significativamente este factor frente a un edificio normal donde se renueva el aire unas 10 veces por hora.
• Super aislamiento para no sufrir pérdida de calor ni de frío. Para ello, es fundamental contar con ventanas de altas prestaciones, controlar los puentes térmicos e instalar puertas especiales.
• Ventilación mecánica con un recuperador de calor.
• Buena orientación. Este factor sólo se puede cumplir cuando se diseña una vivienda desde el principio y no cuenta cuando se trata de una rehabilitación.

El resultado final de este tipo de edificaciones es un ahorro en demanda de climatización que se sitúa en torno al 90% en el caso de las viviendas de nueva construcción, y en torno al 70% en el caso de rehabilitaciones.

Las construcciones del futuro

Qué tener en cuenta a la hora de comprar un terreno y construir una vivienda de autopromoción

La pandemia ha marcado un importante cambio en las prioridades de muchas personas a la hora de decidirse por la compra de una vivienda. Los meses de obligado encierro, a lo que han seguido un largo período de tiempo en el que las restricciones han hecho que pasemos más tiempo del habitual en casa, nos ha llevado a valorar más aspectos como la amplitud de los espacios interiores, y tener la posibilidad de disfrutar del aire libre sin salir de casa.

La consecuencia ha sido el aumento de la demanda de áticos, pisos con amplias terrazas y, sobre todo, de viviendas unifamiliares. Pero además, también ha crecido de manera exponencial el número de personas que se deciden a comprar un terreno con el objetivo de construir su propia vivienda independiente.

Ventajas de la autopromoción