Cuándo, en qué circunstancia y de qué modo puede recuperar el arrendador su vivienda alegando necesidad

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) publicada el 6 de junio de  2013, y que rige todos los contratos de alquiler realizados a partir de dicha fecha, abrió la puerta a que el propietario de un piso alquilado pueda recuperarlo en caso de que él o sus familiares directos lo necesiten, sin necesidad de incluir en el contrato una cláusula en la que se especifique esta posibilidad y las causas en las que se puede activar.

Así lo establece el artículo 9.3 de la ley, que dices exactamente que “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

A la hora de recuperar la vivienda alquilada, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos: 

El vendedor puede repercutir una parte del IBI al comprador  sin necesidad de pacto previo

El pasado 15 de junio la Sala Civil del Tribunal Supremo fijó como doctrina jurisprudencial que  el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que el vendedor que abone el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)  puede repercutirlo sobre el comprador, en función del tiempo en el que se ostentó la titularidad, salvo que previamente hayan pactado lo contrario.

El Alto Tribunal, tal y como se venía haciendo hasta ahora, determinó que el hecho imponible del IBI es la propiedad del inmueble (artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales) y el sujeto pasivo, el responsable del realizar el pago, será el propietario en el momento del devengo, es decir el primer día del año natural, por lo que el abono del impuesto corresponde a la parte vendedora.

¿Qué es mejor, vender, donar o dejar en herencia?

Alrededor del 80% de los españoles viven en casa que son de su propiedad, lo que nos convierte en un país de propietarios, pero también de herederos.

Sin tener en cuenta las implicaciones emocionales o sentimentales que tiene recibir un legado, heredar una vivienda puede llegar a convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, ya que implica enfrentarse a complicados trámites y afrontar toda una serie de obligaciones fiscales, que no todo el mundo puede asumir, y que además varían mucho de una comunidad autónoma a otra.

De hecho, en los últimos años, se ha triplicado el número de herencias rechazadas en España, fundamentalmente por la incapacidad de los herederos para hacer frente a las obligaciones fiscales que implica recibir un legado.

Por otro lado, en los últimos años han aumentado las consultas sobre las diferentes posibilidades que hay para transmitir la propiedad de un inmueble a un hijo en vida, sus costes fiscales y la conveniencia de realizar este tipo de transmisiones.

Normalmente, cuando se habla de realizar una transmisión de bienes en vida los objetivos son evitar posibles conflictos futuros entre los herederos, ayudar a un hijo en un determinado momento de apuro, o evaluar alternativas que puedan suponer un ahorro fiscal frente a la herencia.

Las alternativas para transmitir un bien inmueble en vida son dos:

Ayudas para la rehabilitación energética

Puede que este verano alguno de vosotros se haya fijado en una campaña de publicidad protagonizada por el actor Antonio Resines en la que se hablaba de eficiencia energética. El objetivo de la campaña era dar a conocer el Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER-CRECE), puesto en marcha por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo en colaboración con el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE).

Se trata de un programa que ofrece un paquete de 200 millones en ayudas, y  que tiene como objetivo, tal y como explica el propio Ministerio, “incentivar y promover la realización de actuaciones de reforma que favorezcan el ahorro energético, la mejora de la eficiencia energética, el aprovechamiento de las energías renovables y la reducción de emisiones de dióxido de carbono en los edificios existentes”, así como crear  “oportunidades de crecimiento y empleo en distintos sectores económicos, en especial en el sector de la construcción, favoreciendo la regeneración urbana”.

Se trata, en definitiva, de modernizar y mejorar la eficiencia energética del parque de edificios de nuestro país, uno de los más obsoletos en esta materia de toda Europa. De hecho, según un informe realizado recientemente por el propio Ministerio de Industria, el 84% de los edificios presentan una calificación energética negativa, es decir entre la D y la G, en consumo y emisiones. 

Una modernización que viene impuesta por la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética , que establece la obligación de poner en marcha una Estrategia de Rehabilitación a largo plazo que incluya todo el parque nacional de edificios, residenciales y comerciales, tanto público como privado; y que supondría en el medio-largo plazo un considerable ahorro en el gasto de energía, mejoras en nuestra calidad de vida, y una reducción notable de las emisiones de  CO2.

Actuaciones susceptibles de recibir las ayudas

Tasador inmobiliario

Qué es un tasador inmobiliario y cómo realiza su trabajo

A la hora de adquirir una vivienda, es habitual que se solicite una tasación inmobiliaria para conocer el valor de mercado del inmueble, y un paso imprescindible en el caso de que se vaya a pedir una hipoteca, ya que es la propia entidad financiera la que la pide, a cargo del comprador, con el fin de conocer el valor del bien a hipotecar y calcular en función del mismo la cantidad a prestar.

Además, también se dan casos en los que es el mismo propietario del inmueble el que decide tasar su inmueble, con el fin de establecer un precio de venta en función de la opinión de un profesional y así hacérselo saber a posibles compradores.

Normalmente, las entidades bancarias tienen una agenda fija de tasadores a los que solicitan la realización de la valoración, pero si decidimos solicitar una tasación por nuestra cuenta, hemos de tener en cuenta que la ley exige que el tasador inmobiliario sea arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero industrial o -en el caso de tasar suelo agrícola-, ingeniero agrónomo, y que esté adscrito a una sociedad de tasación reconocida por el Banco de España.

Cómo se realiza una tasación