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Cláusulas COVID

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Qué es la cláusula COVID en los alquileres y para qué sirve

El inicio del confinamiento provocó que miles de inquilinos dejaran las viviendas y locales comerciales que tenían alquiladas. Estudiantes que ya no tenían que acudir a su centro académico y volvieron a su vivienda familiar; trabajadores que habían perdido sus empleos o que, gracias al teletrabajo, ya no tenían que ir cada día a su centro de trabajo, y empresas que no tuvieron más remedio que cerrar su negocio, o que comprendieron que no tenían la necesidad de continuar soportando los gastos de mantener una sede física.

Sin embargo, no en todos los casos ha resultado sencillo resolver los contratos de alquiler, ni llegar a una solución con la que estuvieran de acuerdo las dos partes.

Por ejemplo, muchos estudiantes volvieron a sus residencias habituales, pero dejaron sus pertenencias en las viviendas arrendadas, por lo que no era posible resolver el contrato y que el propietario pudiera disponer libremente de su propiedad; o propietarios que ponían pegas a la cancelación anticipada, y exigían penalizaciones por incumplimiento de contrato.

Para evitar que se vuelvan a repetir situaciones de este tipo, cada vez son más los contratos de alquiler, fundamentalmente de locales comerciales y viviendas para estudiantes o trabajadores desplazados temporalmente de su lugar habitual de residencia, que incluyen lo que se ha denominado cláusulas COVID.

Se trata de una cláusula del contrato de alquiler cuyo objetivo es regular una serie de condiciones en caso de que se produzca un nuevo estado de alarma, confinamiento o restricciones de movilidad con el fin de conciliar los intereses de arrendador y arrendatarios.

En qué consisten las cláusulas COVID

Las cláusulas COVID se deben incluir como un anexo en el contrato de arrendamiento y deben incluir los siguientes aspectos:

  • Circunstancias concretas en las que se pueden aplicar (estado de alarma, confinamiento, restricción de la movilidad…).
  • Condiciones que se aplicarán en el caso de que se den esas circunstancias especiales.

Existen varias opciones:

  • Se puede optar por la resolución inmediata del contrato. Es la opción por la que se ha optado en la mayoría de los contratos que han incluido este tipo de cláusulas.

El objetivo es que el inquilino pueda dejar el inmueble de manera inmediata sin problemas, y que el propietario pueda tenerlo a su completa disposición lo antes posible.

Por ello, puede ser interesante que se establezca el plazo de tiempo que tiene el inquilino para sacar sus propiedades, y condicionar la posibilidad de resolver el contrato a que efectivamente el propietario pueda volver a hacer uso de la vivienda.

Ha de tenerse en cuenta que el inquilino puede no estar residiendo o haciendo uso del inmueble en el momento en el que pide la aplicación de la cláusula. En ese caso, se podría establecer la posibilidad de que el propietario pueda acceder para recoger las pertenencias del arrendatario y enviárselas o guardarlas, por ejemplo, en un trastero, estableciendo muy claro quién corre con los gastos que ello ocasione.

Por último, también se puede incluir la posibilidad de que el propietario reciba una compensación por la rescisión anticipada del contrato (se trata de una opción muy común en el caso de los locales comerciales, pero no tanto cuando se trata de viviendas). Si así se decide, deberá incluirse la cantidad o cantidades, ya que es normal que varíen en función del tiempo que quedaba para su normal resolución.

  • La cláusula también puede incluir la posibilidad de que el inquilino solicite una minoración durante el período en el que esté vigente el confinamiento o las restricciones de movilidad.

En ese caso, deberá establecerse cuándo se puede solicitar esa minoración, en qué casos, hasta cuándo se aplicará y la cantidad o el porcentaje de rebaja.

  • Por último, se puede optar por una exención del pago de la renta. Como en el caso anterior, habrá que dejar claro cuándo, en qué casos y hasta cuando se aplicará esta exención.

A quién beneficia esta cláusula

Por un lado, esta cláusula beneficia al inquilino:

  • Puede optar por una resolución del contrato inmediata con completa seguridad jurídica, sin arriesgarse a reclamaciones o penalizaciones por incumplimiento de contacto
  • En el caso de que incluya la posibilidad de una minoración o exoneración de la renta, podrá permanecer en la vivienda o regresar a ella, una vez concluida la situación excepcional provocada por la pandemia, con, como mínimo, una reducción de sus gastos.

Pero también resulta beneficioso para el propietario ya que:

  • En caso de resolución de contrato, podrá disponer de la vivienda de manera inmediata, para hacer lo que considere adecuado con ella.
  • Reducirá las posibilidades de impago.
  • En caso de que opte por la minoración de la renta, aunque menor que la pactada inicialmente, seguirá recibiendo una renta en un momento en el que, en caso de rescisión de contrato, podría resultar muy complicado volver a alquilar su propiedad.

Aspectos a tener en cuenta

En primer lugar hay que tener en cuenta que las condiciones incluidas en las cláusulas tienen que ser pactadas por arrendatario y arrendador. Las partes tienen libertad para acordar aquellas condiciones que consideren más convenientes, siempre que estas no vulneren la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por ejemplo, si las cláusulas están solo pensadas para beneficiar al arrendador, se pueden declarar nulas, al considerar que no están de acuerdo con lo estipulado en el artículo 6 de la ley, que establece que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Estas cláusulas solo pueden activarse a petición del inquilino.

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Nuevo índice de precios del alquiler

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Nuevo índice de precios del alquiler

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el pasado 30 de junio el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios de Alquiler de la Vivienda, una herramienta cuyo objetivo es, según explicó el propio ministro, José Luis Ábalos, tener un "conocimiento más preciso del mercado del alquiler" para que "los poderes públicos puedan tomar decisiones para proteger el derecho a la vivienda"

Desde nuestro punto de vista, se trata de una muy buena noticia, por el uso que le pueden dar las administraciones públicas del que hablaba el ministro, pero también porque puede cubrir un enorme hueco, que también se aprecia en el mercado de la venta, y es la falta de una estadística oficial unificada, que ponga fin a la disparidad de datos, muchos de ellos elaborados siguiendo diferente criterios y a partir de fuentes muy diversas y, a veces, parciales, que nos impiden tener una visión global sobre la auténtica situación del mercado.

De manera que esperamos que permita aumentar la transparencia y la precisión de los datos de precios del alquiler.

Qué información recoge este Índice y cuáles son las fuentes

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Gastos deducibles de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda

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¿Son deducibles los gastos de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda?

Antes de poner una vivienda en alquiler, son muchos los propietarios que se deciden a hacer una reforma o realizar algún tipo de trabajo de acondicionamiento: pintar, reparar posibles desperfectos o incluso realizar una reforma integral con el objetivo de mejorar su habitabilidad y, por qué no, aumentar su rentabilidad.

Si el objetivo de la reforma es ponerla en las mejores condiciones para que el o los inquilinos pueden vivir en ellas, parece razonable pensar que los gastos ocasionados por la realización de esas mejoras se puedan deducir de los ingresos obtenidos por el posterior alquiler, tal y como ocurre con los gastos de reparación y conservación de una vivienda ya alquilada.

Pero ¿es eso posible?

La respuesta es sí, tal y como aclaró recientemente la Dirección General de Tributos contestando a una cuestión en la que se le planteaba si se podían deducir los gastos ocasionados por las obras de sustitución de aire acondicionado y caldera, pintura y acuchillado de parqué, aunque en el momento de su realización el inmueble no esté alquilado.

Ahora bien, tal y como veremos más adelante, cuando expliquemos lo que dice la legislación vigente, no todos los gastos ocasionados por una obra de estas características son deducibles, por los que habrá que limitarse a lo establecido por la ley y su reglamento, a la hora de realizar la declaración.

Además, también hay que tener en cuenta que se tendrá derecho a la deducción solo si existe una correlación entre los gastos soportados y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble. Es decir, siempre que la vivienda a la que se le han realizado dichas mejoras sea inmediatamente puesta en alquiler, y el propietario no disfrute personalmente, aunque solo sea temporalmente, de esas mejoras.

De hecho, la Agencia Tributaria podrá pedirle al propietario que aporte pruebas de que los gastos de acondicionamiento que se ha deducido tuvieron como único fin el alquiler.

Qué dice la Ley del IRPF

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Regulación legal de alquiler de garajes

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Regulación legal y fiscal del alquiler de garajes

A la hora de alquilar una plaza de garaje, es muy habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo verbal en el que fijan precio, condiciones y plazo del alquiler, de manera que todo se deja en manos de la buena voluntad de las partes

En principio la falta de contrato firmado no tiene porqué ser un problema, especialmente en el caso de las plazas que se alquilan de manera independiente a la vivienda. De hecho, el Código Civil establece que siempre que haya acuerdo sobre el objeto de arrendamiento y el precio, el contrato existirá y tendrá validez, sin importar que el acuerdo se refleje por escrito o sea verbal.

Ahora bien, en caso de que surjan problemas entre arrendador y arrendatario, la falta de un contrato por escrito puede complicar, y mucho, la resolución de los mismos, especialmente a la hora de acreditar, por ejemplo, el plazo de duración del contrato o el importe de la renta. Por ello, nuestra recomendación es realizar un contrato por escrito, en el que se recojan todas las condiciones del arrendamiento y los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario.

Por otro lado, también conviene tener en cuenta que el alquiler de plazas de garaje, como cualquier otro ingreso, está sujeto al pago de impuestos, independientemente de que el contrato sea por escrito o verbal.

De hecho, en el caso de que Hacienda detecte que no se han declarado los ingresos por el alquiler de una plaza de garaje, podrá imponer una sanción que será de entre el 50% u el 150% de lo dejado de ingresar.

Tipos de alquiler y normativa que los regula

Existen dos posibilidades a la hora de alquilar una plaza de aparcamiento:

  1. Que la plaza se alquile de manera accesoria a una vivienda. En ese caso, el alquiler se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como establece su artículo 2.2, siempre que se arrienden, como máximo, dos plazas, que éstas estén en el mismo edificio de la vivienda, y que el arrendador de ambos espacios sea la misma persona.
  2. Cuando el alquiler de la plaza de garaje es independiente y no viene asociado al de una vivienda, se rige por el Código Civil, concretamente por los artículos incluidos en el título VI, donde se legisla sobre el contrato de arrendamiento (artículos 1542 a 1582). En este caso, se deja a la libre elección de las partes el establecimiento de las condiciones del alquiler (existencia o no de fianza, duración del contrato, condiciones etc), siempre que se ciñan a los límites mínimos que establece la norma.

Cómo realizar un contrato de alquiler de una plaza de garaje

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Las claves de la limitacion del precio de alquiler

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¿Como limitar el precio de los alquileres?

Así está el debate en nuestro país, y así se ha abordado en algunas de las principales capitales europeas

Desde hace meses la posibilidad de limitar los precios de los alquileres forma parte importante del debate político y social. No es extraño, si tenemos en cuenta que, según datos del Banco de España, en los últimos cinco años el precio de los alquileres ha subido un 50%, fundamentalmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Una subida muy por encima de los precios de compra que afecta, fundamentalmente, a las zonas que más demanda tienen, y que se ha producido en un contexto de crisis económica y de precariedad laboral en el que muchos ciudadanos, especialmente aquellos que tienen menos recursos, han tenido que recurrir al alquiler como única opción para acceder a una vivienda.

Los españoles destinaron de media en 2018 un 34% de su sueldo a pagar el alquiler de su vivienda, según Fotocasa. Esta cifra, ya de por sí elevada, llega al 51% en Madrid y al 49% en Barcelona. Si tenemos en cuenta que todos los expertos y organismos internacionales coinciden en que este porcentaje no debe ser superior al 30% (la recomendación es que se sitúe entre el 20 y el 25%), no encontramos con una situación difícil de soportar, en la que una parte muy importante de la población ha sido expulsada del mercado de la compra, pero también del mercado del alquiler.

Esta es, sin duda, una de las razones por las que en la última encuesta del CIS, publicada a principios de verano, un 38% de los ciudadanos se mostraran a favor de limitar los precios del alquiler

Pero ¿qué implica limitar los precios de los alquileres?, ¿cuáles son las propuestas que están sobre la mesa?, ¿qué argumentan los que están en contra de esta limitación?, ¿qué resultado ha tenido allí donde se han puesto en marcha este tipo de medidas?

Vamos a intentar dar respuesta a todas estas preguntas a continuación.

Propuestas en España para limitar el precio del alquiler

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