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Sentencia sobre gastos de hipotecas, le intersa

El Supremo obliga a los bancos a asumir una parte de los costes de  formalización de las hipotecas

El 23 de diciembre de 2015, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la  sentencia 705/2015, que  declaraba abusivas las cláusulas impuestas por el Banco Popular y el BBVA en las que obligaba a sus clientes a asumir el pago de todos los gastos de formalización de sus hipotecas.

En su momento, la decisión pasó prácticamente desapercibida, aunque sí que fue tenida en cuenta por entidades financieras como Santander, CaixaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja que, para evitar reclamaciones futuras, modificaron sus cláusulas para asumir, aproximadamente, un 30% de los gastos, lo que para muchos expertos es un claro indicativo de que eran conscientes de que estaban realizando una práctica abusiva.

Ahora, un año después de la sentencia del Supremo, empiezan a producirse los primeros fallos judiciales -la mayoría en primera instancia- en los que se se obliga a entidades financieras a asumir todos o parte de los gastos de formalización de las hipotecas.

Esto ha contribuido a que la decisión del Alto Tribunal haya tomado relevancia y los medio de comunicación hayan empezado a hacerse eco de ella y a dar a conocer las diferentes iniciativas de las asociaciones de consumidores, para recuperar el dinero pagado.

Los gastos afectados por la sentencia

Antes de la sentencia, la norma general era que las entidades bancarias incluyeran en los contratos hipotecarios una cláusula por la que obligaban a sus clientes a asumir todos los gastos de formalización de su hipoteca, es decir, los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Aunque en su sentencia el Tribunal Supremo es muy claro al considerar abusivo que los clientes se encarguen de sufragar todos esos gastos, no aclara exactamente de cuáles se tiene que hacer cargo cada parte implicada, lo que hace que la decisión última en cada reclamación la tenga el juez y su propia interpretación de la ley.

Esto ha provocado una gran disparidad de criterios, especialmente en lo que afecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que podemos encontrar sentencias que atribuyen el pago de ese gasto al consumidor, otras al banco y las que los reparten en diferentes proporciones.

Estas diferencias de interpretación se debe a que mientras que el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados fija que el consumidor (el prestatario) se tiene que hacer cargo de la parte del impuesto correspondiente al préstamo y el banco de la que corresponde a la garantía, es decir a la hipoteca; el artículo 25 del Reglamento que desarrolla la ley carga la obligación del pago total de impuesto al prestatario.

Por ello, de momento nos encontramos con organizaciones como la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) que sólo dan por segura la devolución de gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, lo que supondría, de media, unos 500€ por hipoteca, aunque recuerdan que a esta cantidad se podrían sumar hasta una media de 2.500€, en el caso de que se estimara que corresponde al banco el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También los notarios han hecho pública su interpretación de la normativa, tras la sentencia.  En lo que respecta a gastos de Registro y Notaría, las diferencias son escasas con lo que dicen las asociaciones de consumidores: corresponde al banco el pago de todos los gastos excepto el de los aranceles notariales sobre el documento original.  En cuanto al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, afirman que el pago recaería el usuario, excepto la parte que se origine por las copias, que correspondería al banco. Una interpretación que atribuye a la entidad financiera el pago de aproximadamente un 25% de la cantidad que hasta ahora asumía el cliente.

En cualquier caso, de momento, todo está en manos de los jueces, y aunque la mayoría han resuelto a favor de los demandantes y han dispuesto la devolución de una parte o de la totalidad del dinero abonado, también hay casos en los que no se ha reconocido a los consumidores el derecho a la devolución de esos gastos, e incluso alguno que, a pesar de que reconocía que la cláusula era abusiva, no obligaba al banco a devolver cantidad alguna al consumidor.

Quién puede reclamar

1. Consumidores que tengan una hipoteca en la actualidad en las que se incluya una cláusula por la que se vieron obligados a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca.

2. Consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario con las características citadas anteriormente, siempre que no hayan pasado 4 años de su liquidación.

Cualquiera de los consumidores que se encuentren en uno de los casos señalados tiene un plazo de cuatro años para reclamar desde la publicación de la sentencia del Supremo.

Pasos a seguir para reclamaciones individuales

En primer lugar, hay que realizar la reclamación ante la Oficina del Defensor del Cliente Bancario de la entidad con la que se haya suscrito la hipoteca.

En el caso de que el banco rechace la reclamación o de que transcurran dos meses sin que se haya remitido respuesta, existe la posibilidad de reclamar ante el Banco de España, antes de interponer la demanda judicial, o de pasar directamente a esta última vía.

En la demanda ante los Tribunales se deberá solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva y la devolución de los gastos abonados como consecuencia de la misma. Además, será necesario aportar la siguiente documentación:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Factura del notario.
  • Factura del registrador.
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
  • Escritura de cancelación de la hipoteca, en el caso de que ésta ya hubiera sido liquidada.

Reclamaciones a través de las organizadores de consumidores

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), impulsora de la demanda contra el Banco Popular y el BBVA, ha puesto en marcha una campaña para ayudar e informar a los consumidores que deseen reclamar los gastos de formalización de hipotecas.

En su página web encontraremos una calculadora que permite saber de manera aproximada a cuánto ascendieron los gastos totales de formalización de la hipoteca, la posibilidad de descargar documentos tipo para hacer la reclamación y un número de teléfono gratuito de información (900 902 494).

Además, desde la OCU han informado de que preparan reclamaciones “multiindividuales” para recuperar el importe total de los gastos de formalización de la hipoteca. El coste de la reclamación a través de la OCU es de 125+IVA euros en concepto de gastos de abogado, otros 75+IVA por el coste de procurador y, en caso de ganarse, el 20% de la cantidad recuperada. Este precio incluye los costes de las apelaciones si fueran necesarias.

Por su parte, ADICAE ha informado de que intentará, en primer lugar, llegar a un acuerdo extrajudicial y que en el caso de que no sea posible, interpondrá demandas judiciales colectivas agrupadas por entidad. La interposición de las demandas no tiene coste, pero para sumarse a ellas es necesario ser socio de la organización.

Por último, cabe señalar que la respuesta que han dado las entidades financieras a través del  Asociación Española de Banca (AEB) da pocas esperanzas a que sea posible llegar a un acuerdo extrajudicial, y deja muy claro que su intención es recurrir cada sentencia en contra de sus intereses hasta la última instancia, si fuera necesario, tal y como ocurrió con las cláusulas suelo.

Antonia M Andreu

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