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Se puede reclamar una hipoteca con IRPH

IRPH-abusivo

Qué es el IRPH, quién puede reclamar si su hipoteca se rige por este índice y cómo hacerlo

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un tipo de interés variable que publica el Banco de España y que algunas entidades financieras usan en las hipotecas.

Creado en 1994, se calcula haciendo una media simple de los tipos de interés medios ponderados de los préstamos hipotecarios de plazo igual o superior a tres años para la compra de vivienda libre iniciados o renovados por las entidades en el mes de referencia. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

El modo en el que se calcula ha provocado que, mientras el Euríbor inició a partir de 2013 una bajada que lo ha llevado a estar, en estos momentos, en valores negativos, el IRPH se ha mantenido estable en torno al 2%, lo que ha provocado que las cuotas de las hipotecas que se rigen por él se hayan mantenido estables, o incluso se hayan elevado.

El Tribunal de Justica de la Unión Europea corrige al Tribunal Supremo

En el momento en que se hicieron patentes las diferencias en la evolución de las hipotecas referenciadas con el IRPH y las que utilizaban el Euríbor, comenzaron las demandas de los afectados, pero el Tribunal Supremo cerró las puertas a este tipo de reclamaciones cuando, en 2017, dictaminó las cláusulas IRPH no eran nulas en ningún caso.

Sin embargo, la decisión del Alto Tribunal español fue corregida el pasado 3 de marzo por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que dictaminó que IRPH debe estar sometido al control judicial de los tribunales españoles, que serán los encargados de decidir si su inclusión en los contratos hipotecarios puede ser considerado o no como abusiva.

Con la decisión del Tribunal Europeo, se obligaba a los tribunales de nuestro país a tomar en consideración la demandas sobre cláusulas IRPH y a examinar caso a caso, para decidir si la cláusula es abusiva o no.

Desde entonces, se han sucedido las reclamaciones por parte de los consumidores, y las sentencias contradictorias en las diferentes instancias de la Justicia, tanto a favor como en contra de los demandantes.

Octubre de 2020: nuevo fallo del Tribunal Supremo

Un auténtico galimatías que tampoco ha zanjado el Tribunal Supremo con sus esperada última decisión relacionada con este tipo de hipotecas.

Ésta llegó el pasado 21 de octubre, cuando resolvió cuatro recursos de casación en relación con la cláusula de interés variable IRPH, con un voto particular por parte de uno de los integrantes del Pleno de la Sala de lo Civil.

En las cuatro resoluciones, el Alto Tribunal apreciaba falta de transparencia en el contrato hipotecario, dado que las entidades bancarias no habían informado a los consumidores de la evolución del índice de los dos años anteriores. Sin embargo, acababa concluyendo que no se trataba de cláusulas abusivas.

Una decisión que la mayoría de los expertos consideran polémica y de difícil explicación, y que ha causado una enorme decepción e indignación entre asociaciones de afectados y de consumidores, que han anunciado que continuarán con las diferentes demandas ya en marcha, y que están dispuestos a llevar la pelea hasta el final, al tiempo que se muestran convencidos de que el asunto volverá a manos del TJUE, y que éste volverá a corregir lo dictaminado por el Alto Tribunal español.

Nuevas sentencias que no siguen la doctrina del Tribunal Supremo

Después de la publicación de la sentencia del Alto Tribunal, cabe esperar que la mayoría de las decisiones judiciales que se tomen denieguen la nulidad de las cláusulas IRPH, pero, sorprendentemente, las dos primeras sentencias (en Ibiza y Córdoba), han sido a favor de los demandantes.

En ambos casos, las sentencias consideran aplicable la jurisprudencia europea por encima de la del Tribunal Supremo español, y han reconocido que la falta de transparencia conlleva necesariamente la declaración de nulidad y la devolución de cantidades cobradas de más.

¿Quién puede reclamar por las cláusulas IRPH?

Lo primero que hay que saber es si efectivamente nuestra hipoteca utiliza este índice de referencia.  

Para ello, basta con buscar en el apartado “Interés variable” de la escritura de la hipoteca el índice que aplica el banco y el sustitutivo (en el caso de que el primero sea declarado ilegal).

En las hipotecas que tienen como índice de referencia el IRPH, normalmente ser incluye la misma definición que utiliza el Boletín Oficial del Estado: "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España".

Si efectivamente nuestra hipoteca se rige por el IRPH, deberemos tener en cuenta qué información nos proporcionó la entidad bancaria y cómo lo hizo, ya que la cláusula no tiene porqué ser en sí misma abusiva.

Además, a la hora de decidirnos también es interesante que tengamos en cuenta las últimas resoluciones del Tribunal Supremo, que establecen que la falta de transparencia no hace que unan cláusula sea abusiva.

Como hemos comentado, se trata de una decisión polémica, que no ha sido tomada por unanimidad; que ya ha habido dos jueces que han dictado sentencias que no siguen el criterio establecido por el Alto Tribunal; y que parece más que probable – y probable no quiere decir seguro- que nuevos pronunciamientos del TJUE acaben corrigiendo la sentencia del pasado 21 de octubre.

Aun así, lo normal es que la mayoría de los juzgados y tribunales de nuestro país la tomarán como referencia a la hora de estimar o desestimar una demanda. Y en ese caso, hemos de tener en cuenta que, aunque un proceso de estas características suele tardar un tiempo en resolverse, una vez se haya dictado sentencia firme sobre el asunto, no podremos volver a reclamar, aunque haya una decisión del Supremo o del TJUE que marque un cambio de criterio.

Por lo tanto, si nos estamos planteando iniciar el proceso de reclamación, y estamos dispuestos a presentar una demanda en los tribunales de Justicia, en el caso de que sea necesario, nuestra recomendación es que antes contemos con el asesoramiento del profesional, que valorará las posibilidades que tenemos de que nuestra demanda llegue a buen fin.

En cualquier caso, y dado la situación actual, desde el punto de vista de algunos expertos, parece que no es recomendable iniciar un proceso, salvo que en nuestra reclamación podamos alegar algunas de estas dos condiciones:

  • Que la cláusula no tenga una redacción clara y comprensible.
  • Que no se haya explicado al consumidor los elementos que se utilizan para calcular el interés ligado al IRPH.

No puede reclamar el IRPH en ningún caso:

  • Si solicitó el préstamo hipotecario como autónomo o empresa.
  • Si reclamó el IRPH mediante demanda judicial y ya tiene una sentencia firme que le da la razón al banco. Por ello, si no se cumplen las condiciones expresadas anteriormente, es más conveniente no arriesgarse a realizar una reclamación y esperar a que una posible nueva decisión del TJUE o del propio Tribunal Supremo haga viable nuestra reclamación.

¿Cómo reclamar?

En el caso de que decidamos reclamar, en primer lugar deberemos presentar un escrito al servicio de atención al cliente del banco con el que contratamos la hipoteca, reclamando la anulación de la cláusula y la devolución del dinero cobrado de más.

Por supuesto, elijamos el método que elijamos para hacer llegar al banco nuestra solicitud, es necesario que nos quedemos con una copia sellada del mismo con el fin de tener una prueba de su envío y recepción, y de su contenido.

Hemos de tener en cuenta que, aunque para realizar este paso no es necesario contar los servicios de un abogado, sí que puede resultar conveniente, ya que nos aconsejará sobre cómo debemos redactar nuestro escrito, cómo enviarlo etc

Una vez recibido el escrito, el banco tienen dos meses para contestar.

Si contesta, es posible que lo haga comunicando una oferta para eliminar el IRPH y sustituirlo por otro índice de referencia, normalmente el Euríbor.

Lo normal es que esta oferta no incluya la devolución de las cantidades abonadas de más, y que la oferta incluya la obligación de firmar una cláusula por la que se renuncia a esas cantidades, con lo que no se podrían realizar futuras reclamaciones.

Recordemos que la firma de una novación o de una subrogación no supone una renuncia a posibles reclamaciones de nulidad de la cláusula IRPH y pago de las cantidades abonadas de más, salvo que firmemos algún tipo de cláusula en la que renunciemos a realizar este tipo de reclamaciones.

Así que deberemos intentar negociar con el banco las condiciones, y en el caso de que no se muestre dispuesto a eliminar esa cláusula o similar, tendremos que considerar si queremos seguir adelante con nuestra reclamación, ya en los tribunales, o si aceptamos las condiciones del banco.

En el caso de que el banco no conteste o se niegue a satisfacer la reclamación del cliente, el siguiente paso será iniciar el proceso judicial con la presentación de una demanda ante el juzgado competente especializado en este tipo de causas en nuestra provincia.

Para interponer la demanda, será necesario contar con los servicios de abogado y procurador, que deberán firmarla.

A partir de aquí, habrá que esperar a que el proceso judicial finalice, aunque también cabe la posibilidad de que el banco contacte que nuestros representantes legales para intentar llegar a un acuerdo.

Algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de presentar nuestra demanda

Hay que tener en cuenta que en los préstamos hipotecarios firmados antes del 16 de junio de 2019, la demanda podrá incluir reclamación por la mitad de los gastos notariales, los gastos registrales, el importe de los gastos de tasación y del pago del   Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en el caso de que lo hubiera cobrado el banco.

Por último, cabe señalar que en la demanda de solicitud de nulidad de la cláusula IRPH también se puede solicitar la nulidad de otro tipo de cláusulas incluidas en el préstamo hipotecario, como por ejemplo:

  • Cláusulas que consideran el año comercial de 360 días para el cálculo de intereses.
  • Cláusulas que atribuyen al prestatario todos los gastos derivados de la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda.
  • Cláusulas de intereses de demora excesivas.
  • Cláusulas suelo…

Qué documentación hay que aportar para realizar la reclamación

La documentación para reclamar el IRPH es la siguiente:

  • Escritura de préstamo hipotecario completa en la que suscribió su hipoteca.
  • Escritura de las ampliaciones o novaciones posteriores del préstamo hipotecario, en el caso de que se hayan realizado.
  • Último recibo de préstamo hipotecario, si la hipoteca sigue en vigor.
  • Escritura de cancelación del préstamo hipotecario, en el caso de que se haya cancelado.

IRPH en viviendas de protección oficial

Por último, nos queda hacer referencia a las cláusulas IRPH en los préstamos hipotecarios para viviendas de protección oficial.

Para empezar, hay que tener en cuenta que el IRPH Entidades era el índice oficial de referencia en los préstamos destinados a financiar la compra de vivienda protegida hasta el plan de 2005-2008.

Por lo tanto, para este tipo de hipotecas, no es posible reclamar ante los tribunales la nulidad del IRPH y la modificación del índice de referencia, y es competencia del Gobierno modificarlo, mediante acuerdo en el Consejo de Ministros.

Ahora bien, en noviembre de 2017 en la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados se aprobó, con modificaciones, una Proposición no de Ley sobre el interés de vivienda protegida, presentada por el Grupo Parlamentario Socialista. En ese documento, se instaba al Gobierno “a fijar un nuevo procedimiento de cálculo de estos tipos de interés de préstamos destinados a la adquisición de vivienda protegidos, más justo y orientado a su función social”, que incluyera mecanismos correctivos que impidieran que los tipos fijados excedan a los del mercado libre; y se expresaba que en ningún caso debía seguir empleándose el IRPH de entidades.

Aun así, el Tribunal Supremo tenía pendiente decidir sobre un recurso de casación presentado por un consumidor que se había subrogado a un préstamo concedido para la financiación de una promoción de viviendas de protección oficial.

Estaba previsto que la decisión sobre este asunto se publicara al tiempo que las de los otros cuatro recursos de casación que hemos comentado al principio, pero por sus especiales características, el Alto Tribunal decidió separar la resolución. La decisión llegó el pasado viernes, 6 de noviembre, y fue tomada por unanimidad del Pleno de la Sala de lo Civil.

En este caso, en la escritura de compraventa y en la posterior de subrogación se había especificado que el tipo de interés era el resultante de añadir 0,10 puntos al interés establecido legalmente para los préstamos de viviendas de protección oficial, que se calculaba sobre el índice IRPH-Entidades.

El prestatario solicitaba la nulidad de la cláusula, porque consideraba que no cumplía los parámetros del control de transparencia, entre otras razones, porque no había sido advertido de la posibilidad de obtener una financiación distinta a la contratada.

La petición del consumidor, que había sido desestimada en primera y segunda instancia, también fue desestimada por el Tribunal Supremo, que explicó que la transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato está vinculada con la información que permite al consumidor prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, la carga jurídica y económica del contrato, y que la entidad bancaria no está obligada a asesorarle sobre las distintas posibilidades de financiación.

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