Un administrador de fincas es un profesional que se encarga de gestionar los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de una propiedad horizontal.
Hoy en día, la mayoría de las comunidades de propietarios tienen contratados los servicios de un administrador de fincas, fundamentalmente porque ofrecen la seguridad de que todos los asuntos relacionados con la gestión de la finca van a ser manejados de una manera profesional por una persona con los conocimientos necesarios, y porque ahorra muchos quebraderos, incomodidades e inclusos posibles situaciones incómodas entre vecinos.
Pero a veces surgen problemas o dudas sobre la labor del administrador de fincas y sus obligaciones y atribuciones. Por eso, para aclarar dudas, vamos a hablar sobre las tareas que puede y debe asumir y cómo debe realizar su trabajo.
Según el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal , corresponde al administrador de fincas:
Pero desarrollemos un poco más estas tareas, y sigamos, para ello, lo que dicen los propios colegios profesionales de administradores de fincas, sobre su trabajo.
El administrador de fincas se ha de encargar de gestionar el patrimonio de la comunidad de propietarios y rentabilizarlo en beneficio de la misma, siguiendo para ellos criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Además, también tendrá entre sus tareas procurar la correcta conservación del inmueble y su adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento.
El administrador de fincas ha de actuar como gerente de la comunidad, y por ello se encargará del seguimiento y control de proveedores (empresas de averías, seguros, bancos, Ayuntamiento…) e intentar en todo momento pactar las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad.
Además, como gerente, también actúa como director de personal, por lo que se tiene que preocupar del correcto funcionamiento en la relación laboral entre la comunidad y sus trabajadores.
El administrador de fincas asesorará a la comunidad o, en su caso, a los vecinos de forma individual sobre arrendamientos de locales o viviendas, traspasos, valoraciones inmobiliarias, actualizaciones de renta, venta de cualquier bien inmueble, IBI, rehabilitación de viviendas o locales comerciales etc.
Además, también se incluyen tareas de:
Mediará entre la comunidad y un determinado propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre arrendador y el inquilino y entre empresario y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.
Ejercerá de secretario en las reuniones de la junta de propietarios y se encargará de la custodia de la documentación de la comunidad, dando fe de los acuerdos y facilitando que se apliquen ágil y eficazmente.
También certificará si un propietario tiene deudas o está al corriente de todos los pagos para realizar reclamaciones judiciales y para transacciones inmobiliarias.
Se encargará del pago a proveedores, acreedores y de nóminas. Realizará las liquidaciones de las cuentas para su aprobación, la actualización de las rentas y se ocupará del cobre a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización.
Valoraciones y peritaciones inmobiliarias y judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, viviendas de protección oficial, etc.
Como hemos visto en el apartado anterior, la comunidad de propietarios confía en el administrador de fincas la realización de toda una serie de tareas que pueden tener importantes repercusiones económicas, legales, administrativos y de convivencia para los vecinos, por lo que ha de ser una persona en la que podamos depositar toda nuestra confianza.
Por ello, nuestra recomendación es buscar a un profesional que esté inscrito en el Colegio Profesional correspondiente, ya que esto supone una garantía de que la persona en la que hemos confiado posee la cualificación profesional adecuada para realizar las tareas que se le encomiendan, que recibe puntualmente información sobre cualquier cambio legislativo o de otro tipo que pueda afectar a su trabajo, y que ha aceptado y se ha comprometido a someterse a unas normas deontológicas marcadas por el Colegio, que además se preocupará de su adecuado cumplimiento.
Pero, volvamos a concretar, y veamos cuáles son las garantías que nos ofrece el contar con un profesional colegiado:
Cabe destacar que la mayoría de los colegios, si no todos, no cubren a determinados colegiados por estas pólizas colectivas en el caso de que presenten una alta “siniestralidad”. En cualquier caso, el consumidor podrá informarse en el Colegio de si un colegiado está o no cubierto por estas pólizas.
En el caso de que en el desarrollo de su actividad el administrador de fincas cometa algún delito o falta, se podrá interponer una demanda que podrá conducir a una infracción penal, en el caso de que el comportamiento se considere delictivo, así como a una sanción civil que tendrá como objeto reparar los daños ocasionados.
Los delitos o faltas más habituales que nos encontramos en la actividad profesional de un administrador de fincas son los siguientes:
También podemos encontrar supuestos de gestión defectuosa que están exentos de responsabilidad penal, pero no civil. Para que una demanda de estas características pueda prosperar, la culpa o negligencia del administrador han de ocasionar unos daños a la Comunidad imputables al incumplimiento de sus tareas. Es decir, tiene que producirse:
En el caso de que se demuestre que efectivamente han concurrido estas circunstancias, el seguro contratado por el Colegio Profesional correspondiente se hará cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones por los perjuicios causados por éste en el ejercicio de sus funciones e incluso por personas que de él dependan laboralmente.
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Comentarios 1
Sin duda un buen administrador de fincas hace todas esas tareas, y más! Todo sea por la seguridad y bienestar de los propietarios!