Precauciones a tomar cuando se compra una vivienda sobre plano

El pasado mes de septiembre, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) alertaba sobre los riesgos de comprar viviendas sobre plano y la consideraba una opción arriesgada y poco recomendable.

La polémica estaba servida, y poco tardaron promotores y cooperativas de vivienda en rebatir las afirmaciones de la OCU y garantizar que se trata de una opción perfectamente segura y con todas las garantías.

Es cierto que la compra de vivienda sobre plano está regulada y que existen una serie de mecanismos que tienen como objetivo proteger al comprador y garantizar la devolución de las cantidades adelantadas en caso de que la construcción no salga adelante, se produzcan retrasos en la entrega de las viviendas o no se cumplan los compromisos adquiridos.

Pero también hay que tener en cuenta que esa protección a los consumidores tiene ciertas limitaciones, algunas de ellas de importancia, que hay que tener en cuenta  antes de firmar el contrato de compraventa y empezar la entrega de las cantidades a cuenta.

Para evitar riesgos, es conveniente seguir las siguientes recomendaciones:

1. Información sobre la promotora. Recopilar toda la información posible sobre la promotora. Comprobar que se trata de una empresa con liquidez, que no ha tenido problemas de incumplimientos de este tipo de contratos… En definitiva, que se trata de una empresa en la que se puede confiar.
2. Propiedad del solar y solicitud de licencia de obra. Pedir a la promotora que acredite la propiedad del solar en el que se va a construir el inmueble y que ha realizado la solicitud de la licencia de obras. La OCU, además, recomienda a los compradores que se aseguren de que se ha obtenido la licencia de obras.
3. Información sobre la promoción. Antes de firmar el contrato de compraventa, deberá reclamar toda la información posible sobre la vivienda, especialmente la memoria de calidades y los planos, y leer atentamente y guardar toda la documentación relacionada con la promoción, ya que se considera información contractual.

Esta documentación debería incluir información sobre la distribución y los metros del inmueble, los detalles sobre los equipamientos del edificio, materiales de construcción, superficies, zonas comunes y calidades de los acabados.

Además, aunque posteriormente se incluirán en el contrato, es imprescindible conocer por adelantado y recibir asesoramiento profesional, si hay alguna duda, sobre  las consecuencias en caso de incumplimiento.

Según la OCU, estas consecuencias deberán guardar cierta reciprocidad, y en ningún caso deberá aceptarse cláusulas de exoneración de responsabilidad por retrasos “ajenos a la promotora”.

En el caso de que el promotor no se muestre  dispuesto a proporcionar cualquier tipo de información adicional sobre la promoción, la recomendación generalizada es desistir de la compra de esa vivienda, y buscar otras promociones en las que se tenga un comportamiento más transparente.

4. El contrato. Debe incluir, como mínimo, el precio exacto de la vivienda (con el IVA aparte), la fecha de entrega de las llaves, una cláusula en la que se especifique qué tipo de penalizaciones recaen sobre el promotor en caso de demora y otras posibles compensaciones, por ejemplo, el pago de un alquiler durante el tiempo de retraso en la entrega.
5. Constancia de los pagos. Es fundamental que quede constancia de todos y cada uno de los pagos que se realizan en la cuenta indicada por el promotor, ya que en el caso de incumplimiento de contrato, como veremos más adelante, éste solo estará obligado a devolver las cantidades cuya entrega esté debidamente acreditada.
6. Entrega de la vivienda. Debe hacerse una vez obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación.

No se debe firmar  la escritura hasta que no esté todo listo, y antes de hacerlo hay que  revisar el inmueble y comprobar que la promotora ha cumplido punto por punto con los compromisos adquiridos, es decir, que las calidades y acabados se corresponden con los establecidos en la información proporcionada, que la vivienda cumple con todos los requisitos legales y que las dimensiones de las estancias son las comprometidas. Para realizar este tipo de comprobaciones, se recomienda realizar esta inspección acompañado de un especialista, por ejemplo un arquitecto o arquitecto técnico.

La protección  legal al comprador de vivienda sobre plano

Por supuesto, la principal preocupación en este tipo de operaciones es la económica. El comprador tiene que pagar una entrada e ingresar una serie de cantidades a cuenta antes, incluso, de que se ponga la primera piedra del inmueble, pero qué pasa si finalmente no se entrega la vivienda o se producen retrasos en su construcción, qué protección legal tienen los consumidores.

Como ya comentamos, la ley protege a los compradores de vivienda sobre plano, pero con ciertas limitaciones que han sido muy criticadas, fundamentalmente, por asociaciones de consumidores, e incluso la Oficina del Defensor del Pueblo, que en el momento de la aprobación, en 2015, de la modificación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), consideró que  la protección del comprador de vivienda sobre plano en la nueva normativa era insuficiente, aunque se decidió no presentar recurso.

La Disposición Adicional Primera de la LOE es la encargada de regular todos los aspectos relacionados con la percepción de cantidades a cuenta durante la construcción de la vivienda y los derechos y obligaciones de compradores y vendedores.

La norma establece que los promotores están obligados a “garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda”.

Es decir, según las asociaciones de consumidores, la norma deja desprotegidos a los compradores que hayan entregado cantidades a cuenta antes de la obtención de la licencia de obra, algo que es bastante común, ya que habitualmente los bancos no conceden la hipoteca  no acredita entre el 40% y el 60% de preventas.

Sin embargo, los promotores niegan que los compradores estén insuficientemente protegidos y argumentan que la misma ley les obliga a ingresar todas las cantidades recibidas por adelantado en una cuenta especial, y que sólo pueden disponer de ellas para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, con lo que la devolución de las cantidades en caso de que no se obtenga la licencia de obra está asegurada.

Como hemos visto, existen dos tipos de garantías:

1. Póliza de seguro:

• Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente. En ella se identificará el inmueble para cuya adquisición se realiza la entrega de cantidades a cuenta.
• La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
• Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, y tendrá condición de asegurado los compradores que figuren en el contrato de compraventa.
• La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.

En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el asegurado deberá requerir de forma fehaciente al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses. Si el promotor no procede a la devolución de dichas cantidades en el plazo de treinta días desde que se realizó la solicitud, el comprador podrá reclamar el abono de la indemnización correspondiente.

Además, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

Hay que tener en cuenta que en ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro.

2. Suscripción de un aval con una entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario del aval deberá reclamar de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses. En el caso de que el promotor no atienda al requerimiento en el plazo de treinta días, el comprador podrá  exigir al avalista el abono de dichas cantidades.

El comprador tiene un plazo de dos años para realizar la reclamación de rescisión de contrato y devolución de las cantidades anticipadas. En el caso de que no lo haga en ese plazo, el aval caducará.