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Póximamente más viviendas de Banco a la venta

El Banco de España intenta obligar a las entidades financieras a sacar el stock inmobiliario en un plazo máximo de tres años

El Banco de España está decidido a poner fin al stock inmobiliario en manos de las entidades financieras obligándolas a sacarlo al mercado.

Por ello, en la circular 4/2016 de provisiones, que recoge toda una serie de medidas que modifican el sistema que utilizan los bancos para analizar y cubrir sus riesgos de crédito, incluye directrices cuyo fin es limitar a un máximo de tres años el período de liquidación efectivo que tendrán las entidades financieras para deshacerse de la gran cartera inmobiliaria que han acumulado durante los años de la crisis económica.

El objetivo es estimular una venta rápida de esos activos adjudicados (aquellos que han llegado al balance de las entidades bancarias por una deuda de un cliente), cuyo valor asciende a 83.409 millones de euros, según el  informe semestral de estabilidad financiera publicado por el Banco de España el pasado mes de mayo.

La circular fija unos baremos periódicos, en función de la categoría y calidad de dichos activos, y marca unos objetivos de ventas anuales del 25% de su inventario medio anual de bienes inmuebles, si el bien es una vivienda terminada; del 20% si es una oficina, un local comercial o una nave polivalente terminada; y  del 15 % en el caso del resto de bienes inmobiliarios.  

Y para estimular esa venta rápida de los activos inmobiliarios, establece que el período de permanencia medio para inmuebles adjudicados con políticas de ventas activas es de tres años, y que en el caso de que se supere ese período de permanencia, se considerará que la “experiencia de ventas de la entidad” no “refrenda  su capacidad de realizar el activo a su valor razonable”,  y se exigirá a las entidades un ajuste sobre el valor de tasación del 25% en viviendas, 40% en suelos y 35% en oficinas, locales y naves equivalentes, lo que en definitiva le impediría liberar provisiones, aunque el valor del bien haya aumentado y por tanto la expectativa de pérdidas sea menor o incluso negativa.

Para entender la trascendencia de la medida, quizá sea necesario tener claro qué son las provisiones bancarias y qué significa para la banca, en estos momentos la posibilidad de liberar provisiones.

Los bancos están obligados a reconocer en sus cuentas las perdidas potenciales que se pueden producir y a reservar una cantidad de dinero para cubrir esas hipotéticas pérdidas. Esas cantidades son las provisiones, y con el Real Decreto-Ley 2/2012,  el Gobierno obligó a las entidades financieras a provisionar en un porcentaje mayor los activos inmobiliarios adjudicados,.

De este modo, cuando un inmueble de estas características llega a manos de una entidad bancaria, el banco tiene la obligación de tasarlo y en el caso de que su valor sea menor al de la tasación inicial, tendrá que reflejar en sus cuentas la pérdida de valor del inmueble y guardar, provisionar, una cantidad determinada de dinero, para hacer frente a esas posibles pérdidas.

Con las directrices incluidas en esta nueva circular, si los bancos no venden las viviendas adjudicadas en el período de tiempo estipulado, cuando realicen una nueva valoración, tendrán que aplicar sobre el valor de tasación un determinado descuento. Esto significa que aunque el valor de la vivienda aumente, lo que supondría que esa pérdida potencial disminuya o incluso desaparezca, los bancos no podrán destinar una menor cantidad de dinero para provisiones, ya que los porcentajes de reducción son suficientemente importantes como para que, una vez aplicados, resulte prácticamente imposible liberar esas provisiones y recuperar ese dinero, que les permitiría mejorar sus cuentas de resultados y ganar liquidez. 

El argumento utilizado por el el Banco de España a la hora de establecer esta norma es que si uno de estos inmuebles ha permanecido un largo período de tiempo en manos de los bancos,  no es lógico pensar que se puede vender a un precio superior a la valoración que realizó de inicio la entidad, y por ello les prohíbe que recuperen provisiones aunque una tasación señale que el inmueble ha ganado valor.

Consecuencias sobre el mercado inmobiliario

La circular entrará en vigor el próximo 1 de octubre, y si se cumplen los objetivos del Banco de España, cabe esperar que en los próximos años se produzca una salida al mercado de una parte importante del stock de inmuebles que se encuentra en manos de los bancos.

Una salida, que seguramente será paulatina, de ahí el plazo de tres años, para evitar que el aumento de la oferta provoque una nueva caída de los precios, que perjudicaría los  intereses de la banca y los datos de recuperación del sector.

De este modo, los bancos podrán liberar las multimillonarias provisiones que se han visto obligadas a realizar con el ajuste del sector, y evitarán tener que realizar nuevos ajustes para sanear sus cuentas, en un momento de especial dificultad para el negocio bancario, debido a la bajada de los tipos de interés.

Antonia M Andreu

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