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Ley de enjuiciamiento y compraventa de viviendas

Ley de enjuiciamiento y compraventa de viviendas

Cómo afecta a la vivienda la modificación del régimen de prescripciones que recoge la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil

El pasado 1 de octubre, el Congreso de los Diputados aprobó la Ley 42/2015 de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/18525) , que entró en vigor el día 7 del mismo mes, tras su aprobación en el BOE.

El hecho de que se haya aprobado y publicado junto con la Ley de Enjuiciamiento criminal , que tanta polémica ha suscitado en determinados ámbitos jurídicos, ha provocado que haya pasado prácticamente desapercibida, a pesar de que recoge diversos aspectos bastantes controvertidos, entre ellos la moficación del régimen de prescripciones para las acciones personales, que tendrá importantes consecuencias en las reclamaciones relacionadas con la compraventa de viviendas.

La reforma reduce de quince a cinco años el plazo general establecido para las acciones personales. Entre las relaciones jurídicas afectadas por este cambio se pueden destacar:

  • Cualquier obligación legal cuya efectividad no tenga un plazo especial de prescripción extintiva.
  • Obligaciones que puedan surgir de la celebración de un contrato de compraventa, de arras o señal.
  • Acciones derivadas del defectuoso cumplimiento, al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios ( “aliud pro alio”).
  • Acción de resolución del contrato por incumplimiento.
  • Acción contra la comunidad de propietarios por uno de sus miembros para el resarcimiento de daños causados por los elementos comunes.
  • Acción de responsabilidad contractual ejercitada por la Comunidad de Propietarios, por entregarse las viviendas con vicios.
  • Acción del arrendador de un inmueble para la revisión de rentas.

Es decir, a partir de ahora los compradores que quieran reclamar un incumplimiento de contrato de compraventa a un vendedor, tendrán sólo cinco años desde la formalización de la compraventa para la realización de la reclamación.

Pero además, este cambio afecta de manera especial a las reclamaciones por vicios de construcción.

Este tipo de reclamaciones se realizaban en función de los plazos de garantía establecidos en el artículos 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que fija que:

  1. Serán de diez años para los "daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio".
  2. Tres años para "los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones".
  3. Un año por los daños materiales  causados por "vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras"

Y por el plazo de prescripción fijado en el artículo 18 de la misma ley, que establece que "las  acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños".

Hasta ahora, cuando esos plazos habían prescrito, la propia ley establecía la posibilidad de  "exigir responsabilidades por incumplimiento contractual", lo que en definitiva suponía ampliar el plazo de reclamación, y por tanto la posibilidad de recibir resarcimiento por los daños, hasta 15 años después de la construcción de la vivienda.

Con la actual reforma, el plazo para realizar una reclamación de este tipo se reduce drásticamente, y en el caso de que esos defectos de construcción de la vivienda se manifiesten pasados cinco años desde la construcción de la misma, los propietarios no tendrán posibilidad de realizar ninguna acción contra el constructor, salvo que el defecto de construcción esté entre los recogidos en el punto 1 del artículo 17, que seguirán teniendo un plazo de prescripción de diez años.

Antonia M Andreu

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