Nueva ley hipotecaria

Con dos años de retraso, lo que finalmente puede suponer una importante multa de la Unión Europea que puede llegar a los 100 millones de euros, el Congreso de los Diputados aprobó el pasado mes de diciembre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que transpone la Directiva sobre créditos hipotecarios (2014/17/UE).

Pendiente ahora de su trámite urgente en el Senado, donde no se espera que haya modificaciones relevantes, la nueva norma introduce modificaciones con respecto al proyecto de ley presentado el año pasado por el Gobierno del Partido Popular, que ya comentamos en un artículo publicado en diciembre de 2017

Estos son las principales medidas que recoge la nueva ley.

• Reparto de gastos

Tras la sentencia del Tribunal Supremo, en la que se establecía que el hipotecado debía pagar todos los gastos de constitución de una hipoteca, el Gobierno aprobó un Decreto Ley en el que se fijaba que el pago del impuesto de  Actos Jurídicos Documentos era responsabilidad de los bancos. Pocos días después, se llegó a un acuerdo en el Congreso de los Diputados en el que se establecía de manera clara,  sin dar lugar a interpretaciones, a quién correspondía pagar cada uno de los gastos generados al constituir una hipoteca.

La nueva ley recoge los puntos establecidos en este acuerdo que identifica qué gastos debe asumir la entidad financiera y cuáles el cliente cuando se constituye una hipoteca. El reparto de los gastos queda así fijado:

• Registro de la Propiedad: el banco pagará los gastos de registro de la hipoteca.
• El banco correrá con los gastos de gestoría correspondientes a la gestión de la hipoteca.
• El banco deberá pagar los gastos de los aranceles notariales generados por la constitución de la hipoteca.
• EL hipotecado pagará los gastos de tasación del inmueble. Esto implica que el cliente puede decidir qué empresa realizará la tasación de la vivienda, y el banco deberá aceptarla, siempre que la tasadora esté homologada.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentado. Los gastos generados por constituir la hipoteca ante notario serán asumidos por las entidades financieras

• Cláusulas suelo

Se prohíben las cláusulas suelo, de manera que en las hipotecas de interés variable no se podrá establecer un límite a la baja del tipo de interés.

• Mayor transparencia y mejora de la información al cliente

La mejora de la transparencia es uno de los principales objetivos de la Directiva Europea, que se muestra muy explícita sobre el tipo de medidas a adoptar para mejorar la información que se ofrece al cliente y garantizar que entiende las condiciones de su préstamo hipotecario.

Con este objetivo se establecen las siguientes medidas:

• Se entregará por escrito toda la información sobre la hipoteca, como mínimo, diez días antes de la firma.
• Antes de la firma de la hipoteca, el cliente deberá acudir a un notario que, sin ningún coste para él, le explicará las condiciones del préstamo hipotecario y responderá a todas sus dudas. El notario, además, deberá comprobar que las condiciones de la hipoteca se ajustan a la ley.

El hipotecado deberá completar y firmar un acta ante el notario en la que conste que ha sido correctamente informado y entiende lo que va a firmar

• Endurecimiento de las condiciones para solicitar un desahucio

Hasta ahora, las entidades bancarias podían iniciar un proceso de desahucio cuando se dejaban de pagar tres cuotas de la hipoteca. Ahora se endurecen las condiciones, con el objetivo de proteger al cliente.

Así, durante la primera mitad del contrato se deberá producir un impago de cuotas que alcance el 3% del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales, para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

A partir de la segunda mitad del contrato, el impago deberá alcanzar el 7% del importe del préstamo o 15 cuotas mensuales.

Podrán beneficiarse de estos cambios todas las hipotecas, por lo que la medida tiene carácter retroactivo, excepto en el caso de que se haya iniciado ya el proceso de desahucio.

No incluye la dación en pago como vía para proteger a los clientes con problemas de pago.

• Limitación de las vinculaciones hipotecarias

Se prohíbe que los bancos obliguen a contratar productos vinculados, salvo que el Banco de España avale el producto porque considere que beneficia al hipotecado.

Los bancos sólo podrán exigir la contratación de un seguro que cubra posibles impagos o daños sobre el inmueble, aunque el hipotecado no estará obligado a contratar el seguro que le ofrece la entidad financiera, y podrá hacerlo con otras aseguradores que le ofrezcan pólizas con condiciones similares a las que le ofrece el banco.

Sí que está permitido que las entidades financieras ofrezcan abaratar las condiciones del préstamo a cambio de la contratación de productos vinculados.

• Límites a las comisiones de amortización

Se limitan las comisiones por amortización anticipada estableciendo unos límites máximos que variarán en función del tipo de interés y el tiempo transcurrido desde la constitución de la hipoteca.

• En el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% a partir de ese tercer año
• Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.

Estas limitaciones tienen efecto retroactivo y podrán beneficiarse de ellas todas las hipotecas en vigor, siempre y cuando no se haya realizado ya una amortización anticipada.

• Límite a las comisiones de apertura

La ley establece que las comisiones de apertura se devengarán de una sola vez y englobará todos los  gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

• Obligación de evaluar la solvencia del cliente

Los bancos deberán reforzar los análisis de solvencia de sus clientes, y estarán obligados a consultar su historia crediticio en la Central de Información de Riesgos del banco de España.

• Subrogación y novación

La ley permitirá al deudor subrogar a otra entidad financiera sin necesidad de contar con el consentimiento del banco con el que se firmó la hipoteca inicialmente.

Además, se establece un reparto de gastos para que ambas entidades se repartan los gastos que implica la formalización de la hipoteca proporcionalmente en función de los intereses cobrados y pendientes de cobro.

Las novaciones también estarán libres de comisiones.

• Incentivos para cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo

Se incentivará la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo a través de una  rebaja de la comisión máxima al 0,15%.

Antonia M Andreu

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