Qué tipo de IVA hay que pagar cuando se reforma una vivienda o se rehabilita un edificio

Una de las dudas habituales que se producen a la hora de realizar la reforma de una vivienda o de un edificio es el tipo de IVA que pagaremos, ya que, en función de quién asume el pago de la obra o el tipo de trabajos que se han realizado, entre otros condicionantes, se puede aplicar el IVA reducido (10%) o el IVA general (21%).

Una diferencia que, sin lugar a dudas, puede afectar de manera importante a nuestro presupuesto. Pero, ¿de qué depende que se aplique un tipo u otro? A continuación, lo aclaramos.

En qué casos se aplica el IVA del 10% en la reforma de una vivienda

La legislación establece tres condiciones generales que tienen que cumplirse para que se pueda aplicar el IVA reducido a la reforma de una vivienda.

• El pago final de la reforma tiene que correr a cargo de una persona física y la obra se tiene que haber realizado en su vivienda habitual. Es decir, si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se podrá aplicar el tipo reducido.
• Deben haber pasado dos años, como mínimo, de la construcción de la vivienda o desde que se realizó la última reforma.
• El coste de los materiales de la obra no puede superar el 40% del presupuesto total de la reforma.

Si no se cumple alguno de estos requisitos, se tendrá que aplicar el IVA del 21%.

Aplicación del IVA reducido en obras de rehabilitación de edificios

También en el caso de las obras de rehabilitación de edificios es posible aplicar el tipo de IVA reducido, pero en este caso hay que cumplir dos requisitos:

• Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales del edificio, fachadas o cubiertas.

A tener en cuenta que, para aplicar la tasa reducida del IVA, el propietario o la comunidad de propietarios deberá aportar elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza del proyecto. Por ejemplo, dictamen de profesionales especialmente habilitados y/o su visado, o la calificación del proyecto por parte de un colegio profesiona

• Si se cumple el primer requisito, además:
  • La obra debe exceder en un 25% el precio de adquisición del edificio, en el caso de que éste se adquiriera hace menos de dos años, descontando el precio del suelo.
  • La obra debe exceder en un 25% el valor del edificio antes de realizar la rehabilitación, descontando el valor del suelo, en el caso de que este se hubiera adquirido hacer más de dos años.

Siempre que no se cumplan estas condiciones, se tendrá que aplicar el IVA general.

Qué se considera obra de rehabilitación, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación

Para que no haya dudas, ni problemas a la hora de aplicar el impuesto, la legislación establece claramente qué tipo de actuaciones considera obras de rehabilitación y, por tanto, han de suponer más del 50% del presupuesto de las obras que se hayan realizado, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación, y que se pueden facturar también en un presupuesto al que se aplique un IVA reducido del 10%.

Así, se consideran obras de rehabilitación: 

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, con el fin de garantizar su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, y las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Y se consideran obras conexas a la rehabilitación, siempre que estén vinculadas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, las que vienen a continuación:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética.