Instalación de ascensores en comunidades de propietarios

Más del 65% de la población de nuestro país reside en pisos ubicados en bloques de altura. De hecho, según una estadística publicada por el portal de negocios Quartz en 2014, España está a la cabeza del ranking mundial de ascensores por personas con casi 20 por cada mil habitantes. A pesar de ello, en 2007 el Ministerio de Vivienda (actualmente Secretaria de Estado integrada dentro del Ministerio de Fomento) calculaba que en torno a 800.000 edificios en nuestro país carecían de ascensor.

Aunque hoy, casi diez años después de la publicación de esos datos, sin duda esa cifra ha experimentado una importante reducción, todavía son muchos, demasiados, los ciudadanos que viven en viviendas sin ascensor, y que, sobre todo en el caso de ancianos y discapacitados, sufren serios problemas de accesibilidad, que a veces les impide incluso salir a la calle con normalidad.

Es cierto, tal y como vimos en un post anterior sobre la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas , que contra este grave problema lucha la actual normativa de accesibilidad. De hecho el Capítulo V del Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el texto refundido de La Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social establece diciembre de 2017 como plazo máximo para que todos los edificios ya construidos eliminen este tipo de barreras,   siempre que se den una serie de condiciones.

Pero son muchos los casos en los no se cumplen esas condiciones mínimas que obligan a la realización de las obras que garanticen la accesibilidad del edificio, y en no pocas ocasiones la idea de instalar un ascensor en una comunidad se convierte en una auténtica batalla entre aquellos vecinos que lo desean y los que no están dispuestos asumir el coste de realizar una obra de tal envergadura.

No tenemos duda, la mejor forma de evitar desagradable discusiones y malentendidos es conocer la normativa y regirse escrupulosamente por ella. Así que en el siguiente post hablaremos sobre las diferentes opciones que nos podemos encontrar a la hora de solicitar la instalación del ascensor, cuáles son las mayorías necesarias en cada caso para que se aprueba la propuesta, cuándo es posible que uno o varios propietarios se nieguen a sufragar los gastos o cuáles son las obligaciones de los propietarios de pisos bajos o locales comerciales, que no van a hacer uso de la instalación. 

Cuando lo solicita propietario en cuya vivienda vive o trabajan personas mayores de 70 años o con discapacidad

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada miembro de la comunidad de vecinos, aunque no haya acuerdo de la Junta de propietarios, estará obligada a sufragar, en función de su cuota de participación, el coste de la realización de “obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal”, cuando lo solicite un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, y siempre que el coste de la instalación a pagar por cada uno de los propietarios, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no sea superior a la suma de doce mensualidades de la cuota ordinaria de la comunidad. 

Hay que tener en cuenta que es obligatorio convocar una Junta extraordinaria, y que en la convocatoria de la misma se debe expresar claramente que la reunión es para tratar la instalación de un ascensor, el nombre del comunero o comuneros que han solicitado la instalación, y que el objeto de la petición es la supresión de barreras arquitectónicas para mejorar la accesibilidad de la edificación.

En el caso de que el coste de la instalación para cada propietario supere el total de doce mensualidades ordinarias, será obligatorio realizar la obra en el caso de que el o los propietarios interesados en la instalación se comprometan a asumir el coste adicional. Es decir, si el o los comuneros que han solicitado la instalación se comprometen a pagar la cantidad en que excede la realización de la obra, se tendrá que realizar la instalación del ascensor, y todos los propietarios tendrán que pagar su coste hasta un máximo del valor de 12 mensualidades de la cuota ordinaria.

En este sentido, una práctica habitual es que las empresas presenten presupuestos para la realización de la obra con el pago fraccionado por años, de modo que la derrama no se paga de una sola vez, sino en las cuotas anuales que se aprueben. Si los costes totales superan esas 12 mensualidades de la cuota ordinaria, pero se presenta uno o varios presupuestos con estas características, se tiene que elegir entre uno de esos presupuestos, y la obra de reforma sigue siendo obligatoria.

Cuando no hay una solicitud de persona mayor de setenta años o con discapacidad

En el caso de que no haya una solicitud por parte de un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años se aplicaría lo dispuesto en el artículo 17.2 de la LHP, que establece que  la realización de obras que tengan como fin la supresión de barreras arquitectónicas, entre ellas el “establecimiento de los servicios de ascensor”, “requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.

Aquí, de nuevo, la convocatoria de la junta ha de explicitar que la instalación del ascensor tiene como objeto la supresión de barreras arquitectónicas, ya que en el caso de que no fuera así, se consideraría que se trata de una obra de mejora, y tanto las mayorías como la obligación de los vecinos de sufragar los gastos cambia, como veremos en el próximo apartado.

Además, hay que tener en cuenta que dado que la aprobación de la instalación requiere el voto favorable de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, puede no ser suficiente con que se muestren de acuerdo con la propuesta la mayoría de los comuneros presentes en la Junta. De hecho, en la Junta se adoptará el sistema del voto presunto del ausente, que se considerará a favor, y el acuerdo adoptado será considerado provisional.

Una vez finalizada la Junta, se redactará un acta con el acuerdo provisional, que tendrá que comunicarse a los propietarios ausentes. Éstos tendrán un plazo de 30 días naturales desde que reciban la comunicación para oponerse a la misma. En el caso de que no notificaran su oposición en el plazo establecido, se considerará que su voto es favorable.

Si finalmente la propuesta es aprobada, todos los miembros de la comunidad estarán obligados a pagar los gastos, aunque el importe para cada uno de ellos sea superior a las 12 mensualidades de gastos comunes.

Instalación del ascensor como obra de mejora

Por diversas razones, entre ellas el que haya habido un error a la hora de realizar la convocatoria de la Junta extraordinaria de propietarios y no se haya especificado correctamente el objeto de la misma, puede considerarse que la instalación es una obra de mejora no imprescindible para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble

En este caso, el artículo 17.4 de la LHP establece que para proceder a la instalación del ascensor, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación, contando, de nuevo, los ausentes y presentes en la reunión. Ahora bien, en el caso de que el coste de las obras para cada uno de los propietarios supere el importes de tres mensualidades ordinarias de los gastos comunes, aquellos vecinos que no deseen la realización de la obra, podrán negarse a correr con los gastos, aunque no se les pudiera privar de la mejora o ventaja que suponga su realización.

Además, habrá que tener en cuenta que no podrán realizarse obras que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta previamente su consentimiento expreso.

Pago de los gastos de instalación de ascensor por pisos bajos o locales

En el caso de los pisos bajos y locales comerciales, cuyos propietarios no harán uso del ascensor, nos podemos encontrar con las siguientes posibilidades:

1. Si los estatutos de la comunidad no recogen ninguna exención de pago de gastos locales por parte de los propietarios de estos inmuebles, deberán asumir la parte que les corresponde, en función de su cuota de propiedad, de los gastos de realizar la instalación, independientemente de que vayan a hacer uso del mismo o no.

Sólo en el caso de que la junta apruebe por unanimidad la exención del pago de los gastos de la instalación para estos propietarios, no tendrán la obligación de sufragar la instalación.

2. Si existe una cláusula de exención de gastos genérica, la jurisprudencia fija dos criterios:

• Si se trata de instalar un ascensor en un inmueble que carece de él, a pesar de la exención, los propietarios de bajos y locales deberán contribuir a sufragar esos gastos que suponen garantizar la accesibilidad y la mejora genera del inmueble. 
• Cuando se trate de sustituir un ascensor por otro nuevo, estos propietarios no deberán contribuir a sufragar los gastos de la instalación. 

Antonia M Andreu

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