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Hipotecas baratas?, ojo al diferencial de las hipotecas!

Hipotecas baratas?, ojo al diferencial de las hipotecas!

Cuidado con el diferencial de su hipoteca

Los tipos de interés se encuentran en la zona euro en el nivel más bajo de su historia y sin embargo, este abaratamiento del dinero no se ha traducido en una bajada en las cuotas que tienen que pagar aquellos que suscriben nuevas hipotecas.

La explicación a este fenómeno está en el enorme incremento en el porcentaje del diferencial hipotecario que aplican las entidades financieras, que se ha situado, de media, en el 3%, cuando en la época anterior al comienzo de la crisis se aplicaba entre el 0,5% y el 1%.

Es decir, que la bajada de los tipos de interés, que desde 2013 el Banco Central Europeo ha mantenido por debajo del 0,5%  - el pasado día 4 de septiembre el Presidente del BCE, Mario Draghi anunció una nueva bajada que los sitúa en el 0,05%-  se ha visto “compensada” por un incremento del diferencial hipotecario, que de momento no ha supuesto un gran problema, aunque implica una serie de riesgos que hay que tener muy en cuenta antes de suscribir una hipoteca.

De estos riesgos y de qué hacer para minimizarlos vamos a hablar a continuación.

Qué es el diferencial hipotecario

El diferencial es un porcentaje fijo de interés que se añade al índice de referencia (el Euribor en el caso de la mayorías de las hipotecas que se suscriben en nuestro país), y es, ahora mismo, la parte que más eleva la cuota de la mensualidad.

Constituye, en realidad, el margen fijo de beneficios de la entidad bancaria, y actúa como una cláusula suelo, ya que cualquier persona que suscriba una hipoteca con un diferencial de 3 puntos, por ejemplo, en realidad se está obligando a pagar un tipo de interés mínimo del 3%, pase lo que pase con los tipos de interés.

Qué consecuencias puede tener en el futuro contratar una hipoteca con un diferencia alto

Ahora mismo, dado que el Euribor se ha situado en un nivel muy bajo, el hecho de que el diferencial haya subido de manera exponencial apenas se nota en las cuotas de las nuevas hipotecas. Es decir, una persona que haya suscrito una hipoteca en 2014 (Euribor+3%) paga prácticamente los mismo que alguien que la suscribió en 2008, cuando el Euribor estaba en el 3% y los diferenciales en el 0´5%.

Pero  si se cumplen las previsiones de los expertos, que afirman que en el momento en el que la recuperación económica sea una realidad en la zona euro, los tipos de interés comenzarán a subir hasta situarse en los valores medios anteriores a la crisis, es decir, en torno al  3%, este incremento puede constituir un problema, y muy grave, para todos aquellos ciudadanos que ahora mismo están suscribiendo hipotecas con un elevado diferencial.

Por ejemplo, imaginemos el caso de alguien que suscriba hoy, con los tipos al 0,05%, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un diferencial  +3%. La cuota mensual de su hipoteca sería de unos 636 euros al mes. Si dentro de cuatro años el Euribor se situara en los niveles anteriores al comienzo de la crisis (3%), pasaría a pagar un interés total del 6,05%,  y la cuota de su hipoteca se situaría cerca de los 900 euros mensuales.

Si deseas hacer cálculos por ti mismo, te recomendamos que accedas al simulador web de préstamos hipotecarios del Banco de España

Por qué han elevado los bancos los diferenciales

La crisis del mercado financiero ha dificultado a los bancos obtener préstamos de otras entidades financieras europeas. Al elevar los diferenciales, intentan protegerse antes posibles impagos y conseguir liquidez a través de los particulares.

Además, el hecho de que los tipos de interés estén tan bajos reduce su margen de beneficios. Aumentando los diferenciales consiguen mantener su margen de beneficios o, al menos, que la reducción sea menor.

Qué hacer para reducir el diferencial de una hipoteca

Como ya comentamos en un post anterior, los bancos ofrecen a sus clientes la posibilidad de reducir el diferencial de su hipoteca a través de la contratación de  productos vinculados(seguros del hogar, de vida, tarjetas de crédito, planes de pensiones). Es lo que se denominan hipotecas bonificadas, en las que la reducción del diferencial dependerá de la cantidad de productos vinculados que el cliente contrate.

En cualquier caso, y tal y como recomendamos en el post anteriormente citado, por muy atractiva que resulte la reducción del diferencial, es imprescindible realizar un concienzudo análisis de los pros y de los contra de cada uno de los productos que el banco nos ofrece  antes de tomar una decisión, porque puede que el ahorro actual no compense futuros gastos o quebraderos de cabeza, que también los puede haber.

También existe la posibilidad de intentar negociar directamente con el director de la sucursal bancaria una reducción del diferencial, algo que en los últimos años constituía una tarea ardua, por no decir imposible, pero que ahora puede que resulte más sencilla, dado el renovado interés de las entidades financieras por conceder préstamos hipotecarios.  

¿Por qué puede ser este un buen momento para negociar el diferencial?

Los bancos necesitan liquidez, y una de las mejores formas de conseguirla es a través de la concesión de préstamos. Por eso, algunos de ellos ya han empezado a realizar campañas de captación de clientes que incluyen ofrecer diferenciales menores en sus hipotecas.

Dadas las circunstancias, recomendamos  comparar en diferentes entidades,  y una vez que tenemos las condiciones que cada una de ellas ofrece, elegir la que más nos convenga e intentar negociar una mejora de las condiciones.

En este caso, siempre será fundamental nuestra capacidad para ofrecer a la entidad bancaria datos que den muestra de nuestra fiabilidad como clientes: la cantidad a la que ascienden nuestros ahorros, una buena posición económica y laboral etc.

Además, en el caso de que acudamos a nuestro banco habitual, nuestro historial como clientes del banco y nuestra disposición a acudir a otra entidad que nos pueda ofrecer mejores condiciones siempre puede ser un factor que incline la balanza a nuestro favor.

En cualquier caso, por buena que sea la oferta que nos realiza una entidad bancaria, nuestra recomendación es intentar negociar con la misma y conseguir una mejora en las condiciones de nuestra hipoteca que nos ahorre disgustos en el futuro.

Antonia M Andreu

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