Qué son las hipotecas de autopromotor y cómo funcionan

El préstamo hipotecario a la autopromoción está dirigido a personas que cuentan con un terreno en propiedad y que desean financiar la construcción de su propia vivienda habitual o de una segunda residencia. Son préstamos que financian la realización de la obra, pero no la compra del terreno donde se va a realizar, que tiene que haberse adquirido previamente a la solicitud del crédito.

Normalmente, al menos en nuestro país, este tipo de hipotecas se conceden para la construcción de viviendas sobre suelo urbano.

Hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, son préstamos que no figuran en los catálogos de las entidades financieras, pero eso no quiere decir que no los concedan. A día de hoy, solo Banco de Santander y Bankinter los ofrecen de manera explícita, pero incluso en estos casos, buena parte de las condiciones serán particulares, es decir, quedarán a expensas de la negociación que se realice con el banco.

Cuáles son las características de este tipo de hipotecas y cómo funcionan

Las hipotecas para la autopromoción conceden una cantidad máxima a partir del presupuesto de un proyecto de edificación. Normalmente, los bancos conceden entre un 80% y un 85% de lo presupuestado para la construcción de una vivienda habitual, y un 60% en el caso de que se trate de una segunda vivienda, pero también encontraremos casos en los que se llegue a conceder sobre el 100% del presupuesto, fundamentalmente en el caso de que el objetivo sea construir una primera residencia.

El plazo de amortización máximo suele ser de 30 años, pero puede variar en función de la entidad financiera que conceda el crédito.

La principal diferencia con las hipotecas tradicionales es que el banco no entrega de una vez toda la cantidad de dinero concedida, sino que se va entregando por en el plazo de dos años en diferentes fases:

• Fase inicial o “suelo”: se entrega un porcentaje, normalmente la mitad, para que la obra pueda iniciarse.
• Fase de certificaciones: conforme avanza la construcción de la vivienda, se van haciendo entregas de dinero para que ésta pueda continuar. Para que se produzcan los diferentes pagos, el arquitecto a cargo de la obra tiene que presentar las certificaciones con las que se acredita el avance de la construcción.
• Fase de fin de obra: una vez el arquitecto firme el fin de obra y se certifique que la vivienda es habitable, se realizará la última entrega de dinero, que suele ser entre un 10% y un 20% del importe del préstamo.

Por último, hay que tener en cuenta que la mayoría de las hipotecas de autopromoción establecen un período de carencia durante esos dos primeros años en los que se va haciendo entrega del dinero por fases, de manera que solo se pagan los intereses del crédito. El capital se empieza a amortizar cuando ya se ha finalizado la construcción.

Requisitos para solicitar a una hipoteca de autopromoción

La mayoría de las entidades financieras que conceden este tipo de hipotecas exigen, como mínimo, lo siguientes requisitos:

• Tener la parcela o terreno en propiedad, y que éste se haya anotado en el Registro de la Propiedad.
• Contar con un proyecto de construcción realizado por un arquitecto y con el visado del correspondiente Colegio de Arquitectos.
• Haber solicitado la licencia de obras en el Ayuntamiento para nuestro proyecto.
• Aportar un presupuesto de obra realizado por una empresa constructora.
• Contar con el certificado de eficiencia energética.

Por supuesto, además, se tendrán que cumplir con todos los requisitos de solvencia habituales a la hora de conceder cualquier crédito hipotecario: tener unos buenos ingresos, bajo nivel de endeudamiento, una situación laboral estable, ahorros, etc.

¿Se puede solicitar una hipoteca de autopromotor para levantar una vivienda prefabricada?

Como hemos comentado al principio, este tipo de hipotecas se conceden para la construcción de viviendas sobre suelo urbano, e incluye las viviendas prefabricadas, siempre que estén ancladas en el suelo de forma consistente.

Hay que tener en cuenta que para las viviendas prefabricadas también será necesario presentar un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos, y la licencia de obra.