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¿Estamos ante una burbuja de alquiler?

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La situación del alquiler en nuestro país. Causas y propuestas de soluciones

Los años de crisis en el sector inmobiliario provocaron un cambio en el mercado que venía reclamándose desde hacía muchos años. Por primera vez en mucho tiempo el alquiler se convirtió en una opción atractiva para miles de ciudadanos.

Durante la etapa de la burbuja inmobiliaria, el alquiler siempre se había considerado como una alternativa necesaria para garantizar el acceso a una vivienda digna a todos aquellos que no podían hacer frente a los elevados precios, y también como instrumento para acabar con las subidas de precios. Pero sólo con la llegada de la crisis, y los estragos que provocó en la economía de nuestro país, los españoles empezaron a mirar al alquiler con otros ojos. Alquilar, por fin, había dejado de ser tirar el dinero.

Sin embargo, las buenas noticias duraron poco, y muy pronto saltaron las alertas como consecuencia del incremento, aparentemente incontrolable, del precio de los alquileres, fundamentalmente en las grandes ciudades y en determinadas zonas de costa, donde cada vez son más los ciudadanos a los que les resulta difícil o prácticamente imposible acceder a una vivienda digna en alquiler.

De hecho, no son pocos los arrendatarios que han tenido que hacer frente a un desahucio por no poder afrontar el pago de la renta (según datos del Consejo General del Poder Judicial seis de cada 10 desahucios los provocados por impagos de alquileres)

Esta situación ha provocado que volvamos a escuchar la temible palabra, “burbuja” ligada al mercado inmobiliario, aunque en esta ocasión haciendo referencia al alquiler.

¿Existe una burbuja del alquiler?

En la etapa del boom inmobiliario previo a la crisis, prácticamente nadie negaba la existencia de una burbuja en el mercado de la compra de vivienda. Había un acuerdo unánime sobre ello entre los expertos, y también abundaban las advertencias sobre las consecuencias que se producirían en nuestra economía en caso de pinchazo.

Sin embargo, aunque la mayoría de los expertos reconocen que nos encontramos ante una situación preocupante que dificulta a muchos sectores de la población el acceso a una vivienda digna, el término burbuja tiene más detractores que defensores.

De hecho, son más lo que prefieren hablar de “recalentamiento” de precios con el argumento de que el alquiler no es un activo, y que por lo tanto, no se puede especular con él. Y explican que el alquiler varía en función de la oferta-demanda, y bastará con equilibrar la relación que hay entre oferta y demanda, para solucionar el problema.

Dónde está afectando más el alza de los precios

La falta, de momento, de una estadística oficial sobre los precios del alquiler, hace que las fuentes habituales para analizar su evolución en el país sean, fundamentalmente, los dos grandes portales inmobiliarios: Idealista y Fotocasa.

Según los análisis realizados por ambos portales a partir de sus propios cálculos, el precio del alquiler ha subido en España sólo en el último año por encima del 10%.

Ahora bien, el comportamiento de los precios de los arrendamientos no es igual en todas partes.

Las principales subidas se detectan en las grandes capitales. Doce de ellas, según Idealista, han experimentado subidas de precios por encima del 10%. Con alzas por encima del 20% en Las Palmas de Gran Canaria, cercanas al 20% en Barcelona y San Sebastián, por encima del 15% en Madrid y superiores al 10% en Segovia, Girona, Alicante, Valencia, Sevilla, Palencia y Albacete muestran subidas superiores al 10%.

Además, también podemos encontrar subidas importantes de los precios en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, a donde se desplaza esa demanda expulsada del centro de las capitales, y en determinadas zonas de costa, donde domina el alquiler vacacional o por temporada frente al residencial.

Las causas

  • Escasa oferta para tan alta demanda

Según los expertos, la razón fundamental de la subida de los precios del alquiler es la falta de oferta de vivienda residencial en alquiler suficiente para cubrir la demanda.

Si la oferta es menor que la demanda, la consecuencia lógica en cualquier mercado es la subida de los precios, y eso es precisamente lo que ocurrido con el alquiler.

De hecho, la falta de pisos en alquiler es tan acusada en determinadas grandes ciudades y zonas de costa, que las viviendas apenas duran unas horas en el mercado. Pisos que se arriendan en menos de 24 horas, y futuros inquilinos que están dispuestos a asumir precios que, en otros momentos, habrían sido considerados excesivos, y que ahora se aceptan, porque no hay otra alternativa.

Pero ¿por qué se ha producido ese desequilibrio entre oferta y demanda?

  1.  Rápido aumento de la demanda por los efectos de la crisis al que el mercado no fue capaz de responder.

Algunas de las consecuencias más visibles de la crisis fueron el incremento de los desahucios, la precariedad laboral, las dificultades para acceder a un crédito y la incertidumbre sobre el mercado de la vivienda.

Propietarios que perdían su vivienda y que, a pesar de ello, seguían endeudados con las entidades bancarias, un mercado laboral en el que el trabajador percibe menores salarios y tiene menor seguridad de poder mantener su empleo y de encontrar uno nuevo si lo perdía; el cierre del grifo del crédito por parte de los bancos, que ponían cada vez trabas mayores para conceder una hipoteca, y la caída del mito de que comprar una vivienda era siempre una inversión segura, porque si las cosas iban mal, siempre existía la posibilidad de vender y recuperar el dinero invertido e incluso obtener un beneficio.

Éstas y otras razones hicieron que muchos ciudadanos optaran por el alquiler frente a la compra, como forma de acceder a una vivienda, lo que produjo un rápido crecimiento de la demanda.

  1. El trasvase de una parte de la oferta de alquiler, la existente y la nueva, al alquiler vacacional.

Aunque nos pueda parecer lo contrario, dada la situación, hoy hay en el mercado más viviendas en alquiler que al principio de la crisis, de hecho, uno de los fenómenos que se han producido en los últimos años es la compra de vivienda como inversión, para ponerla en alquiler.

Sin embargo, una parte importante de esos inmuebles que salen al mercado están destinados al alquiler vacacional, que es percibido -no siempre es realmente así- como más rentable por muchos propietarios.

Así, nos encontramos con zonas en el centro de grandes ciudades y la costa en las que el alquiler tradicional prácticamente ha desaparecido en favor del alquiler turístico.

Esta es la razón por la que la regulación del alquiler vacacional se ha convertido en una de las prioridades de ayuntamientos como los de Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca, y también de Comunidades Autónomas como la de Madrid o la Comunidad Valenciana, que acaba de aprobar una ley que permite a los ayuntamientos regular los apartamentos turísticos.

Sin embargo, diferentes informes y estudios minimizan el impacto de este trasvase de la oferta de alquiler residencial al alquiler turístico en el precio de la vivienda.

3. Mejora de los datos de empleo con mantenimiento de la precariedad

Mejoran los datos de empleo, pero se mantiene la precariedad, por lo que la opción de la compra sigue siendo inviable para muchos ciudadanos, que en otras circunstancias estarían demandando vivienda en el mercado de la compra.

Esta situación es especialmente clara en el caso de los jóvenes, uno de los sectores de la población más afectados por la precariedad. Unos tuvieron que volver a cada de los padres como consecuencia de la crisis, otros no han salido antes de ellas, pero una vez que acceden a un empleo que les permite mantenerse por sí mismos, muchos optan por el alquiler, al menos mientras la situación no cambie.

4. Viviendas vacías en manos de bancos

Según la OCDE un 18% de las viviendas de nuestro país están vacías. La mayor parte de estas viviendas vacías están ahora mismo en manos de los bancos, que no son capaces de darles salida, ni en el mercado de la compra ni en el del alquiler.

5. La continuidad del parón en la construcción de obra nueva

A pesar de que la economía da claros síntomas de recuperación, con matices o sin ellos, en función de quien interprete los datos y la situación, la construcción de obra nueva sigue bajo mínimos en muchas zonas, a pesar de que en algunas de ellas se ha reducido lo suficiente el stock como para que empiece a ser necesaria la construcción de vivienda nueva, tanto en régimen de alquiler como de compra.

6. Despoblación de las zonas rurales

Los movimientos de población desde zonas rurales de interior, especialmente de Aragón, Castilla-La Mancha o Castilla y León a grandes ciudades y zonas del Mediterráneo, donde aparentemente hay más y mejores oportunidades de trabajo, es otro factor que hace que crezca la demanda de vivienda en alquiler, y que la oferta, que no crece al mismo ritmo, sea insuficiente.

  • Otros factores

Además, a la falta de una oferta suficiente para satisfacer una demanda creciente hay que sumarle otras causas. Posiblemente muchas de ellas, por sí solas, no hubieran provocado este “recalentamiento” de los precios o burbuja del alquiler, pero que unidas a la escasez de la oferta han contribuido a agravar la situación.

  1.  Reforma de la LAU

Es una de las causas más mencionadas por los expertos. La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entró en vigor en el verano de 2013 y uno de los cambios que introdujo fue la reducción del período de duración de los contratos de alquiler de cinco a tres años.

La consecuencia es que se han multiplicado las renovaciones de contratos, y los caseros han ido aprovechándolas, para actualizar las condiciones económicas de los contratos en función de la situación del mercado.

Un dato interesantes es que 2016, justo tres años después de la aprobación de la ley, fue un año clave en la escalada de precios del alquiler, como muestran los datos extraídos por Idealista, que muestran subidas generalizadas que superaron el 20% en Valencia, el 15% en Madrid, Barcelona y San Sebastián, o el 10% en Castellón, Valladolid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria y Albacete.

Es cierto que el alza de precios ya se había dejado sentir el año anterior, pero la mayoría de las subidas, excepto la de Barcelona (23%) no habían llegado a los dos dígitos, mientras que a partir de ese año estas subidas superiores al 10% comenzaron a hacerse más habituales, evidentemente no sólo por el cambio de ley, que sin embargo, si se considera un factor que contribuyó a que así fuera.  

  1. La aparición de las SOCIMI

La llegada de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión (SOCIMI) al mercado inmobiliario es otra de las razones del encarecimiento de la vivienda. Este tipo de sociedades disfruta de importantes ayudas fiscales que les permiten acumular activos, lo que merma la competencia, y competir en el mercado imponiendo precios que les permiten alcanzar las rentabilidades deseadas.

Las soluciones

Existen una gran variedad de propuestas de soluciones que pasan, en la mayoría de los casos, por estimular la oferta y establecer medidas que permitan ejercer un cierto control de los precios. Entre ellas destacan:

  • Incrementar la oferta de viviendas en alquiler con políticas que permitan crear un parque suficiente de viviendas públicas de alquiler.
  • Fomentar la salida al mercado de las viviendas vacías a través de medidas que penalicen que éstas permanezcan fuera del mercado y/o premien su puesta en alquiler.
  • Medidas de control de los precios del alquiler.

En este sentido encontramos propuestas más intervencionistas, que han sido acusadas de ir en contra del libre mercado, y otras que pretenden conseguir el control de los precios a través de incentivos fiscales para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas dentro de un rango de precios que dependerá de lugar en el que esté situado el inmueble.

  • Reformar la actual Ley de Arrendamientos Urbanos volviendo al plazo mínimo de cinco años. Además, también hay propuestas para que, tal y como ocurría hasta la reforma, para que las subidas anuales no dependan de un libre pacto sino de un indicador como el IPC.
  • Regulación de la vivienda de uso turístico.

Antonia M Andreu

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