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Clausulas susceptibles de considerarse abusivas en contratos hipotecarios

Clausulas susceptibles de considerarse abusivas en contratos hipotecarios

Cláusulas abusivas

El estallido de la burbuja inmobiliaria y el enorme incremento en el número de ciudadanos con dificultades para pagar las cuotas de sus hipotecas sacaron a la luz toda una serie de condiciones impuestas por las entidades financieras en los contratos hipotecarios, que en la mayor parte de las ocasiones habían sido incluidos sin ofrecer suficiente información a los consumidores sobre sus implicaciones y consecuencias.

Cláusulas sobre las que apenas se informaba, y que hasta entonces no habían sido objeto de gran preocupación, pero que con la crisis se convirtieron en un problema, a veces muy grave, para cientos de miles de hipotecados, que veían cómo la bajada de los tipos de interés no afectaban a las cuotas de sus hipotecas (cláusulas suelo) o cómo a las cuotas impagadas se sumaban nuevas cantidades que dificultaban todavía más que pudieran saldar sus deudas, como consecuencia de los intereses de demora.

Si en un principio la reacción de muchos antes este tipo de cláusulas que muchos consideraban abusivas fue la resignación –al fin y al cabo ellos habían suscrito un contrato en el que aceptaban dichas condiciones- la aparición de asociaciones de afectados y el incremento de la información sobre las mismas  ha provocado que muchos afectados se decidieran a recurrir a los tribunales de Justicia para que ellos decidieran la legalidad o ilegalidad de dichas cláusulas.

Es por ello que en los últimos años se ha producido una gran cantidad de sentencias sobre las cláusulas abusivas, algunas de ellas aparentemente contradictorias, que dificultan en muchos casos tener una idea clara sobre qué son y no son cláusulas abusivas y porqué.

Nuestra intención, con este post es contribuir a clarificar un poco la situación. Por ello, hemos incluido una selección de cláusulas muy comunes en los contratos hipotecarios. Algunas de ellas son de sobra conocidas y han copado titulares en prensa en los últimos años; otras, aunque son muy comunes, no han sido objeto de tata polémica, a pesar de que en muchos casos son susceptibles de ser declaradas abusivas si se recurre a los tribunales.

Qué es una cláusula abusiva

Para empezar hablar de las controvertidas cláusulas abusivas, lo primero que tenemos que hacer es recurrir a la definición de las mismas que establece Artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la que se dice que:

Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Además, la ley también estipulan que serán cláusulas abusivas por sí mismas aquellas que:

  • Vinculen el contrato a la voluntad del empresario
  • Limiten los derechos del consumidor y usuario,
  • Determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
  • Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba.
  • Resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato
  • Contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Es decir, hay cláusulas abusivas por sí mismas, otras que lo son en función de las condiciones que imponen, y otras que podrán ser consideradas abusivas si se determina que en el momento de la firma del contrato el afectado no había recibido una información clara y transparente sobre las consecuencias de la mimas, lo que incluye que su redacción dentro del contrato cumpla dichas características de claridad y transparencia.

Además, cabe destacar que la mera firma del contrato hipotecario no implica que el deudor esté dando su consentimiento expreso a dichas cláusulas.

Por último, el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no implica que el resto del contrato esté exento de la aplicación de la norma, es decir, que las cláusulas de cualquier hipoteca se revisan una a una, y el que una sea declarada no abusiva, no quiere decir que el resto no puedan ser anuladas.

Cláusulas susceptibles de considerarse abusivas en un contrato hipotecario

 Cláusulas suelo

 Son cláusulas que fijan un porcentaje mínimo de intereses a pagar en las cuotas de las hipotecas, independientemente de que los tipos de interés a los que estás sujeta la misma estén por debajo de esa cifra.

Es decir, si una hipoteca, por ejemplo, establece que el porcentaje mínimo a pagar de intereses esté en el 4%, el hipotecado pagará ese 4% de intereses aunque la suma del tipo de referencia (normalmente el Euribor) más el diferencial esté por debajo de ese 4%.

Las cláusulas suelo no son por sí mismas abusivas, pero sí pueden considerarse como tal si un juez aprecia que la entidad financiera no ha informado correctamente al cliente. De hecho, en un sentencia del 9 de mayo de 2013 la sala de lo civil del Tribunal Supremo anuló una cláusula suelo porque la entidad financiera no había informado de manera clara sobre las consecuencias de la misma.

En dicha sentencia, el Alto Tribunal obligaba a la banca a advertir de manera expresa a los clientes de que si firmaban una hipoteca con una cláusula suelo no podían beneficiarse de las bajadas del tipo de referencia, a partir de determinado momento, establecía su nulidad en los casos en los que se produzca una falta de transparencia y afirmaba que no es suficiente con que sean comprensibles de forma aislada.

Las entidades financieras recurrieron la sentencia, pero dicho recurso fue desestimado por el Tribunal Supremo, que el pasado 25 de febrero confirmó la decisión tomada en de 2013, aunque establecía que las entidades sólo estaban obligadas a devolver las cantidades pagadas desde el 9 de mayo de 2013, siempre y cuando la cláusula se considerara abusiva.

 Intereses de demora

 Los intereses de demora son una “penalización” que la entidad financiara cobra al cliente, normalmente desde el momento en el que éste deja de pagar una cuota de su hipoteca. Se suelen calcular por día transcurrido sin pagar la cuota, y en su momento llegaron a situarse en un interés anual nominal de hasta el 20%.

Desde la aprobación de la Ley de medidas hipotecarias para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y y alquiler social, aprobada en mayo de 2013, y que analizamos en un post anterior, los intereses de demora se han limitado a un máximo de tres veces el interés legal del dinero.

Además, la reforma también prevé que, en caso de ejecución hipotecaria ya iniciada, los tribunales de justicia pueden recalcular los intereses para garantizar que no superan dicho límite y que sólo se aplican a la parte principal del préstamo pendiente de pago.

Además, el pasado 21 de enero de 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea hizo pública una sentencia en la que aceptaba la normativa de mayo de 2013 como acorde al derecho europeo, pero matizaba que la obligación de recalcular los tipos de los intereses de demora no es impedimento para que los jueces anulen completamente la cláusula si consideran que su redacción es abusiva, independientemente de si el tipo de interés final es inferior o superior al límite fijado.

 Cláusula de redondeo

 Normalmente, las subidas y bajadas del tipo de referencia (Euribor, por ejemplo) sumadas al diferencial de la hipoteca dan como resultados cifras fraccionadas o con muchos decimales (5,245% por ejemplo). Para evitarlo y de este modo “simplificar el cálculo de las cuotas a pagar”, los bancos establecen la llamada cláusula de redondeo de los tipos de interés, por la que el interés pasa de ser del cuarto punto o incluso del medio punto superior (5,50% o 5,75%), ya que habitualmente se trata de un redondeo al alza.

Las diferentes sentencias sobre el tema la consideran una cláusula abusiva, si sólo beneficia al banco y siempre perjudica al deudor.

Dos sentencias del Tribunal Supremo tratan sobre este tema

La Sentencia 663/2010 de 4 de noviembre declaró la nulidad de estas cláusulas por “tratarse de estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

La Sentencia 75/2011 de 2 de marzo se refería a una cláusula que establecía que “si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior de dicho cuarto de plazo”.

Dicha sentencia establecía que el banco no había acreditado que el redondeo al alza había sido negociado individualmente, y afirmaba que se trataba de un “exceso meramente aleatorio”, que provocaba un “desequilibrio importante de las prestaciones”, ya que “la posición del banco queda reforzada mediante la recepción de unos ingresos sin contraprestación”, debilitando la posición del prestatario, “que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin recibir nada a cambio”, un desequilibrio que los magistrados consideraban de “mala fe”,  ya que de otro modo se hubiera optado por el redondeo a la fracción decimal o al cuarto de punto más próximo, “que fácilmente permitiría repartir entre él y su cliente la oportunidad de beneficiarse del redondeo”.

De estas sentencias se deriva que cualquier consumido podría solicitar la nulidad de la cláusula de redondeo, siempre que se cumplieran las condiciones similares a las de las cláusulas que fueron objeto de las anteriores sentencias, lo que supondría el cese de sus efectos y la devolución del exceso cobrado entre el interés variable real y el que resultó del redondeo.

 Cláusula de vencimiento anticipado

 La cláusula de vencimiento anticipado permite, normalmente, a la entidad financiera dar por vencida la totalidad del préstamo antes del plazo establecido en el momento en el que el deudor deja de pagar la primera cuota de la hipoteca.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de marzo de 2013 abrió la puerta a que este tipo de cláusulas se pudiera declarar abusivas.

En dicha sentencia se establecía que la normativa española que impedía a un juez competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciada por otra vía era contraria a la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993.

Hasta ese momento, ambos procesos se iniciaban por vía separada. Si el proceso de ejecución se resolvía antes, la adjudicación final del bien hipotecado tenía carácter irreversible. Por lo que si posteriormente un juez consideraba que alguna de las cláusulas de la hipoteca era abusiva y ordenaba la anulación de la ejecución hipotecaria, no era posible restituir la vivienda a la persona desahuciada, que sólo podría recibir una compensación en forma de indemnización.

Sentencias posteriores han establecido, además, que la gravedad de los incumplimientos del deudor debe ponerse en relación con el porcentaje de deuda impagada y con el tiempo de duración del préstamo.

Así, por ejemplo, el Juzgado de lo Mercantil 3 de Barcelona, consideró abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un caso en el que la facultad resolutoria no estaba vinculada a parámetros cuantitativos o temporalmente graves, y establecía que para una hipoteca firmada a 33 años (396 meses), se debían producir cuatro incumplimientos para que se pudiera ejecutar dicho vencimiento anticipado.

 

Cláusula de compensación de deuda

 Se trata de una cláusula que da derecho a la entidad a compensar una deuda derivada de un crédito o préstamo hipotecario con los depósitos a nombre del deudor, aunque no sea el titular exclusivo, y a pesar de que el cotitular o cotitulares de la cuenta no hayan asumido ninguna deuda con el banco.

La Sentencia 792/2009 del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 admitió las cláusulas de compensación, si están redactadas de manera clara, transparente y sencilla, y siempre que el o los cotitulares de la cuenta asuman que la entidad bancaria puede compensar las deudas aunque sean atribuibles sólo a uno de ellos, tras haber sido adecuadamente informados sobre ello.

Es decir, no se podrá aplicar la cláusula si no hay un consentimiento del titular o titulares a los que no se les puede atribuir la deuda. Además, en el caso de que todos los titulares de la cuenta sean deudores,  el banco podrá aplicarla sin problema.

Continuará …

Antonia M Andreu

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