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Qué es una hipoteca puente?

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Qué son las hipotecas puente y cuáles son sus características y condiciones

Son muchas las razones que pueden llevar a una persona a querer o necesitar cambiar de vivienda: un aumento en el número de miembros de la familia, un traslado en el trabajo, el teletrabajo…

Para aquellas personas que ya tienen una hipoteca, la mayoría de las veces ese cambio pasa por vender primero la casa que ya tienen hipotecada. Pero conseguir vender un inmueble no es siempre tarea fácil. Requiere tiempo, y no todos pueden o están dispuestos a esperar.

Si realmente queremos hacer ese cambio, y no queremos o no podemos esperar a vender nuestra vivienda, tenemos una primera opción que consiste en ponerla a la venta, iniciar la búsqueda de una nueva casa y, cuando la encontremos, intentar que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

No es sencillo. Requiere contar con una situación económica excelente, lo suficientemente buena como para conseguir que un banco confíe en que podemos soportar el pago de dos cuotas hipotecarias. Y, además, tenemos que estar dispuestos a renunciar a una cantidad considerable de nuestros ingresos durante un período de tiempo que puede ser prolongado.

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LOTUP. Cambios legales en viviendas rurales

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Cómo afectan las últimas reformas de la LOTUP las viviendas construidas en zonas rurales en la Comunidad Valenciana

Las últimas reformas de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) han querido dar respuesta a dos importantes problemas a los que se llevan enfrentando desde hace años los responsables de la ordenación del territorio valenciano.

Por un lado, la proliferación de construcciones ilegales sobre terrenos no urbanizables y la imposibilidad de legalizar su situación; y por otro, las dificultades para realizar actuaciones sobre edificaciones rurales antiguas con el fin de darles nuevos usos y evitar, en muchos casos, la pérdida del patrimonio edificatorio rural.

La primera cuestión se abordó en 2019, con la aprobación de la ley 1/2019, de 5 de febrero de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

La segunda, se ha regulado este mismo año en el Decreto Ley 4/2022 del Consell, que actualiza el texto refundido de la LOTUP

Reforma de 2019 que facilita la legalización de construcciones realizadas sobre terreno no urbanizable

La reforma de la LOTUP del año 2019 abordaba importantes asuntos que habían condicionado la ordenación del territorio en los años anteriores. Entre ellos, la necesidad de dar una respuesta a los problemas ocasionados por los miles de viviendas diseminadas construidas en terreno no urbanizable en la Comunidad.

Con la nueva normativa, se abrió la posibilidad a que, previa solicitud, el plan general estructural, o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural “delimite como zona urbanística los núcleos de viviendas consolidados construidos sobre suelo no urbanizable”.

Cabe explicar que la norma entiende por núcleos de viviendas consolidados “las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales”; y que establece que será posible iniciar el proceso de legalización cuando “haya una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea”, aunque también se pueden tener en cuenta grupos de una menor densidad “cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales”.

Por último, limita las construcciones beneficiarias de esta medida a aquellas que hayan sido construidas en suelo no urbanizable antes del 20 de agosto de 2014, fecha de entrada en vigor de la LOTUP, y siempre que no hubiera recaído ya una sentencia de restauración de la legalidad.

Por lo tanto, la medida afecta a construcciones susceptibles de ser denunciadas o ya denunciadas por las Administraciones Públicas, y sobre las que no hubiera sentencia de derribo, y también a aquellas que, fundamentalmente porque habían expirado los plazos que permitían realizar cualquier tipo de acción legal contra ellas, habían quedado en un limbo jurídico: la Administración no podía llevar a cabo ninguna acción contra ellas, pero tampoco había posibilidad de legalizarlas y, por tanto, de darles acceso a determinados servicios básicos.

En total, y según cálculos de la propia Generalitat Valenciana, podían beneficiarse de la medida alrededor de 350.000 viviendas diseminadas en toda la Comunidad.

Para la legalizar la situación de estas viviendas, será necesario, en primer lugar, que el Ayuntamiento correspondiente inicie, previa solicitud, un procedimiento de minimización de impactos en el que tendrá que valorar toda una serie de factores.

Si la administración determina que se cumplen los requisitos, realizará la ordenación estructural a través de un plan general estructural, su modificación, o elaborando un plan especial, cuya aprobación depende de la Generalitat. En dichos planeamientos se incluirá la delimitación del ámbito de la actuación integrada, la red de servicios urbanísticos, las dotaciones públicas que fueran necesarias, las edificaciones existentes, y las diferentes fases de ejecución de las obras de urbanización.

Una vez aprobado el plan, los costes de la urbanización serán sufragados por los propietarios afectados.

Como hemos dicho anteriormente, la norma también tiene en cuenta aquellas edificaciones que se encuentran en ubicaciones alejadas de un núcleo de viviendas consolidado. Éstas no podrán integrarse en un plan especial de minimización de impactos, pero podrán solicitar la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial ante su Ayuntamiento, donde se debe incluir las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción.

Una vez obtenida la declaración de situación individualizada, los propietarios podrán realizar una solicitud una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el ayuntamiento, que debe ir acompañada de un estudio de integración paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos.

En ambos casos, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, los propietarios de las viviendas tendrán un plazo para legalizar la situación de sus propiedades.

Una vez conseguida la legalización, en ningún caso se podrá conceder a estas edificaciones licencia de obra o de uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales.

En cuanto a las parcelas no edificadas que se encuentren en el área afectada por el procedimiento de minimización del impacto territorial, quedarán fuera del ámbito de actuación. Si se incluyera alguna, no podrá edificarse sobre ellas y permanecerán como de uso agrario o forestal.

Reforma de la LOTUP de 2022 y la posibilidad de rehabilitar y cambiar de uso edificaciones que forman parte del patrimonio edificatorio rural

En abril de este año se publicó el Decreto Ley 4/2022 del Consell que actualiza el texto refundido de la LOTUP, que establece entre sus objetivos fomentar la recuperación y puesta en valor de edificaciones antiguas anteriores a 1975 con 'atributos' legales y de interés patrimonial, estableciendo criterios más laxos a la hora de conceder licencias.

Según se explica en el preámbulo de la norma, el procedimiento de minimización de impactos aprobado con la reforma de 2019 generaba “una cierta discriminación negativa en cuanto a posibilidades de intervención” en edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial previamente identificadas y catalogadas en instrumentos de ordenación o de planificación territorial o urbanística.

Por lo tanto, el objetivo que se persigue es corregir esta discriminación, “fomentar la recuperación y la puesta en valor de este patrimonio”, impulsar su uso con fines residenciales, turísticos, agropecuarios, culturales o artísticos y, de este modo, ayudar a fijar la población en el medio rural luchando contra la despoblación.

Para conseguirlo, el decreto establece pautas de intervención a través de licencia municipal ajustada al mantenimiento y rehabilitación de este patrimonio cultural, y exime de algunos parámetros propios del suelo no urbanizable que dificultaban el proceso.

Gracias a esta nueva normativa, se permite, con carácter excepcional, la división horizontal de las viviendas, siempre que su intervención sea coherente con las pautas arquitectónica y compositivas que tienen que identificar los instrumentos de ordenación pertinentes.

Es decir, se habilita una normativa urbanística más laxa para que estas edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial puedan tener nuevos usos y convertirse, así, en factor de desarrollo económico del área donde se encuentran localizadas.

 

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Cómo expulsar murciélagos de una vivienda

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Qué hacer si se instala una colonia de murciélagos en tu vivienda

Que se instale una colonia de murciélagos en una vivienda no es un problema muy habitual, aunque puede producirse en más ocasiones de las que creemos. De hecho, la idea de escribir este artículo surgió cuando uno de nuestros clientes, que había mantenido una vivienda vacía durante un tiempo, quiso acondicionarla para poder ponerla en alquiler, y se encontró con que había sido “okupada” por estos inquilinos no deseados.

Los murciélagos son animales inofensivos que, además, no producen daños en los inmuebles, y que pueden traer algunos beneficios, por ejemplo, la desaparición de todo tipo de insectos de la vivienda, dado que son la base de su alimentación, pero hemos de reconocer que resultan, para la mayoría de las personas, bastante perturbadores, y que pueden generar ruidos molestos, si la colonia es muy numerosa.

Los murciélagos son animales protegidos

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Instalar placas solares para autoconsumo - Actualizado

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Placas solares para autoconsumo: legislación, trámites, subvenciones y bonificaciones fiscales

Cada vez son más los ciudadanos que contemplan la posibilidad de instalar placas fotovoltaicas para el autoconsumo. No es extraño, si tenemos en cuenta la escalada en el precio de la energía eléctrica, y las dudas sobre la seguridad del suministro del gas que ha provocado la guerra en Ucrania, que nos han llevado a temer posibles restricciones de consumo.

Para aclarar cualquier duda que pueda surgir, hemos recopilado la información recogida en los últimos artículos que hemos dedicado al tema, actualizando los datos allí donde sea necesario, con el fin de aclarar todas las dudas que pueden surgir.

Legislación vigente para la instalación de placas fotovoltaicas

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Ventajas de invertir en plazas de garaje

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Qué ventajas tiene invertir en plazas de garaje y qué tener en cuenta antes de tomar una decisión

En estos momentos de incertidumbre económica, el sector inmobiliario se ha vuelto a convertir en un valor refugio al que acuden los inversores, y se ha disparado el interés por la adquisición de plazas de garaje, un activo cada vez más demandado, por su precio y alta rentabilidad.

De hecho, la compra de plazas de garajes se ha convertido en una de las principales opciones de inversión para pequeños y medianos inversiones por diversas razones:

  • Precio: invertir en el sector inmobiliario requiere, en la mayoría de los casos, una alta capacidad inversora. Sin embargo, por su precio, las plazas de garaje son un activo que están al alcance de prácticamente todo tipo de inversores.
  • Financiación: en la mayoría de los casos, no hace falta recurrir a financiación externa para adquirir una plaza de garaje, pero en el caso de que sea necesario, será más sencillo obtener el crédito, puesto que, al ser la cantidad a financiar menor, las condiciones y trabas impuestas por las entidades financieras será menor que las que se impone, por ejemplo, a los compradores de vivienda.
  • Alta demanda: la demanda de alquiler de plazas de garaje no ha dejado de crecer en los últimos tiempos, y la previsión es que la tendencia continúe, especialmente en ciudades grandes y de tamaño medio, donde se están imponiendo políticas que de reducción del tráfico rodado que incluyen la imposición de restricciones al aparcamiento. Así que, si la plaza tiene una buena ubicación, lo normal es que se consiga alquilar en un espacio corto de tiempo.
    Además, esa misma alta demanda y el interés inversor, hace que la venta de plazas de garaje resulte más rápida que la de otros activos inmobiliarios, con lo que es más sencillo recuperar la inversión, o incluso sacarle rentabilidad con la venta.
  • Alta rentabilidad: invertir en plazas de garaje ofrece, a día de hoy, una alta rentabilidad que supera con creces la que podemos encontrar, por ejemplo, si nos decidimos por invertir en determinados productos financieros. En ciudades con alta demanda, como Madrid y Barcelona, la rentabilidad se ha llegado a situar por encima de 8%, y en ciudades más pequeñas, aunque las cifras son más modestas, siguen resultando muy interesantes.

En la siguiente tabla, elaborada por Bankinter, se puede ver la rentabilidad de diferentes activos inmobiliarios, incluidas las plazas de garaje, en las capitales españolas
Pocos gastos de mantenimiento: como en el caso de las viviendas, los propietarios de plazas de garaje tienen que asumir del pago de los gastos de la comunidad de propietarios y el IBI, pero éstos suelen ser muy inferiores a los de una vivienda. De todas formas, es importante informarse sobre esos gastos antes de adquirir la plaza. Además, salvo casos muy excepcionales, apenas habrá gastos de mantenimiento adicionales.

  • Disponibilidad inmediata para ponerla en alquiler: lo normal es que no sea necesario realizar ningún tipo de obra de reforma o acondicionamiento antes de poner la plaza en alquiler, por lo que podemos empezar a sacar rentabilidad a nuestra inversión casi de forma inmediata.

Qué tener en cuenta a la hora de comprar una plaza de garaje

  • Situación: la ubicación de la plaza es fundamental si el objetivo de la compra es realizar una inversión de la que obtener beneficio. En ese caso, tendremos que analizar la zona donde está situada, comprobar si es una zona donde aparcar en la calle resulta complicado o tiene restricciones, y ver si realmente hay demanda de alquiler.
  • Consultar el precio medio del alquiler de plazas de garaje en la zona donde está ubicada: esto nos permitirá conocer de antemano cuál es la rentabilidad que podremos obtener.
  • Calcular los gastos que implica la compra y mantenimiento de la plaza. A la hora de comprar la plaza, habrá que pagar los impuestos correspondientes. Además, como hemos dicho anteriormente, la posesión del inmueble implicará una serie de gastos fijos que, normalmente, suelen ser bastante reducidos. Aun así, conviene informarse bien, con el fin de asegurarnos que efectivamente la inversión va a resultarnos rentable.
  • Pedir nota simple en el Registro de la Propiedad: es más que recomendable, antes de comprar una plaza de garaje, comprobar si pesa alguna carga sobre la plaza, y si figura como finca registral independiente, ya que en caso contrario, antes de comprarla, será necesario que el propietario realice una serie de trámites para segregarla como finca independiente.
    Comprobar que el propietario de la plaza está al corriente de los pagos de la comunidad.
  • Comprobar si existen limitaciones comunitarias. Es importante conocer las normas de la comunidad de propietario, por si hay alguna norma que nos pueda impedir o poner trabas a la hora de poner la plaza en alquiler. Por ejemplo, hay comunidades que no permiten que las plazas de garaje se alquilen a terceros ajenos a la finca.

Impuestos a pagar por una plaza de garaje

  • IVA: Se aplica cuando la plaza se compra directamente al promotor.Se aplicará el 10% de IVA cuando se adquieran una o dos plazas junto a una vivienda, y siempre que la plaza o plazas se consideren de primera entrada, es decir, que no hayan sido vendidas antes a otra empresa ni se hayan estado en alquiler por un tiempo superior a dos años. En el resto de casos de aplicará el 21% de IVA.
  • Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): en el caso de que la venta se realice entre particulares, cuyo tipo dependerá de la comunidad autónoma en la que esté situada la plaza. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana el tipo del ITP está fijado en el 10%.
  • Impuesto por los ingresos del alquiler: los ingresos conseguidos por el pago de la renta del alquiler de una plaza de garaje se consideran rendimientos de capital inmobiliario, y como tales se tienen que declarar en el IRPF, donde es posible desgravarse el IBI, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, si se ha adquirido con un crédito, gastos de mantenimiento, primas del seguro del garaje, gastos de suministros, costes de gestión por agencia inmobiliaria, en el caso de que se utilice para alquilar la plaza.
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