Subarrendar una vivienda

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Cuándo y en qué condiciones es legal el subarriendo

En los últimos años, fundamentalmente como consecuencia del auge del alquiler vacacional, el subarriendo se ha convertido en un fenómeno en alza. Inquilinos que subarriendan habitaciones o incluso la vivienda completa para sacar un dinero extra, muchas veces sin que propietario o incluso los subarrendadores sean conscientes de ello.

Esto ha hecho que haya aumentado la preocupación por este fenómeno y las consultas de propietarios sobre su legalidad y las condiciones en las que se puede subarrendar una vivienda.

El subarriendo se define como una figura jurídica por la que un arrendatario alquila parte de la vivienda que tiene arrendada a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino.

Se trata de una figura completamente legal regulada en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece una serie de condiciones para que se pueda realizar.

Sólo permitido con consentimiento escrito del propietario

La primera condición que impone la LAU es que solo está permitido el subarriendo si existe consentimiento escrito del propietario de la vivienda. Es decir, sin ese consentimiento expreso y por escrito del propietario, no sólo no se podrá realizar, sino que en el caso de que se hiciera, será causa para resolver el contrato.

Ahora bien, por precaución los expertos recomiendan incluir una cláusula en el contrato en la que se prohíba expresamente. Y en el caso de que se permita, incluir condiciones que lo limiten, por ejemplo, establecer el número máximo de personas que pueden residir en la vivienda.

Condiciones para subarrendar una vivienda

El artículo también estipula que la vivienda sólo se podrá subarrendar de manera parcial,  es decir, no está permitido que el inquilino alquile la vivienda completa.

Además, tal y como expresa la ley, “el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador”, es decir, que las condiciones que impone el contrato de alquiler de la vivienda se aplican también al subarrendatario. Por tanto, el derecho del subarrendatario se extinguirá automáticamente, en el momento en el que finalice el derecho del arrendatario que alquiló inicialmente la vivienda, lo que implica, entre otras cosas, que la duración del contrato de subarrendamiento no puede superior a la del contrato de alquiler.

También hay que tener en cuenta que en el caso de que el subarrendatario use su parte como vivienda permanente, se le aplicará todo lo establecido en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se regula, entre otras cosas, la duración del contrato, su prorroga, desistimiento, fijación de la renta y sus actualizaciones o los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

Si la persona que realquila la finca no la va a utilizar como vivienda habitual, las dos partes serán libres para pactar las condiciones del contrato, siempre que el acuerdo al que lleguen no sea contrario a la ley.

Renta y pago de los suministros

La renta a pagar por el subarrendatario nunca podrá ser superior a la renta que recibe el propietario de la vivienda. Además, el no pago por parte del subarrendatario de la renta pactada no liberará al inquilino del pago de la renta total al arrendador, ya que es el responsable de cumplir con lo pactado en el contrato de alquiler que ha suscrito con el propietario

El pago de los suministros de la casa correrá a cargo del arrendatario, aunque las dos partes pueden acordar libremente cómo realizar el reparto y pago de estos gastos, para que el arrendatario no tenga que correr con ellos en su totalidad.

Contrato de subarriendo

Subarrendador y subarrendatario deberán suscribir un contrato de subarriendo en el que se especifique los datos de cada uno, la zona (habitación) que le cede, las normas de la vivienda, la cuantía a pagar y el tiempo de duración del contrato.

Fiscalidad del subarriendo

Habitualmente el subarriendo no tendrá ninguna consecuencia fiscal para el propietario de la vivienda, que sigue recibiendo la misma renta por inmueble alquilado. En el caso de que perciba una cantidad mayor por permitir el subarriendo, simplemente tendrá que añadirla cantidad que perciba a la de la renta, también como rendimientos de capital inmobiliario.

Por su parte, el subarrendador deberá declarar esos ingresos extras que recibe por  realquilar la vivienda como  rendimientos del capital mobiliario, que se  integran en la base imponible general y no en la del ahorro como lo hacen los intereses o dividendos.

Siempre que el subarrendatario utilice el inmueble como primera vivienda, el pago de la renta estará exento de IVA. En caso contrario, se le tendrá que aplicar.

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Presidente de comunidad de vecinos, funciones y obligaciones

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Cómo se elige y cuáles son las funciones del presidente de una comunidad de propietarios

Si hay un cargo que resulta poco atractivo en nuestro país es del presidente de la comunidad de propietarios. La mayoría lo consideran un auténtico inconveniente, una fuente de problemas y dolores de cabeza que preferirían poder evitar. Por ello, pocos se presentan de manera voluntaria, y en la mayoría de la comunidades se ha establecido un sistema rotatorio, que obliga a que todos los propietarios sean presidentes durante, normalmente, un año, aunque también encontramos inmuebles en los que se accede al cargo por sorteo o elección.

Por supuesto, si uno de los propietarios quiere ejercer el cargo, podrá presentarse. En ese caso, tendrá que ser elegido por mayoría simple de los propietarios que asisten a la Junta, siempre que los votos a favor representen el 51% de las cuotas.

Un nombramiento al que no se puede renunciar

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¿Qué son las hipotecas verdes?

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¿Qué son las hipotecas verdes?

Las hipotecas verdes son un tipo de préstamo hipotecario que vincula el tipo de interés con la eficiencia energética de la vivienda. Es decir, cuanto mayor calificación de eficiencia energética tenga la vivienda, menor tipo de interés.

Este tipo de hipotecas se utilizan tanto para la compra de vivienda, como para la realización de obras de reforma que permitan mejorar la calificación energética.

Se trata de un producto que nació en la década de los 80 del siglo pasado en Estados Unidos, con el fin de promover la sostenibilidad en las edificaciones, y aunque, de momento, son prácticamente desconocidas en nuestro país, la clara apuesta por la eficiencia energética tanto en obra nueva como en rehabilitación que está impulsando la Unión Europea, y el interés que están poniendo determinadas entidades de crédito en participar en proyectos encaminados a desarrollar este tipo de productos, hace esperar que en no mucho tiempo se introduzcan en el mercado hipotecario de nuestro país.

Proyecto piloto europeo

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Derechos y obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios

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Derechos y obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios.

 

¿Están obligados los propietarios de locales comerciales a pagar la instalación de un ascensor? ¿Pueden impedir con su voto la realización de determinadas obras, aunque afecten a espacios de los que no hacen uso? ¿Deben permitir la entrada al local para realizar obras, aunque afecten a un servicio o instalación que no utilizan?

Estas y otras muchas cuestiones relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, especialmente cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tienen que llegar a acuerdos que generan divisiones.

De entrada, según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LHP),  todos los propietarios tienen la obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Es decir, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación, pero se pueden establecer excepciones. En este caso se encuentran muchos locales comerciales, que han sido exonerados de realizar determinados pagos, debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Esta excepción debe estar establecida en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también puede incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos se deberá explicitar de qué pagos en concreto se exime a los locales comerciales.

En cualquier caso, estas excepciones que eximen a todos o a parte de los locales comerciales del pago de determinados gastos no implican que los propietarios de locales comerciales no tengan determinadas obligaciones y derechos relacionados con dichas instalaciones o servicios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones.

Servidumbres para realización de obras

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¿Se pueden prohibir mascotas en viviendas de alquiler?

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¿Es legal prohibir mascotas en un piso de alquiler?

La situación del mercado del alquiler ha convertido, para no pocos ciudadanos, la tarea de conseguir una vivienda en una auténtica odisea. Si, además, la persona que desea alquilar tiene una mascota, la tarea puede convertirse en un auténtico imposible, por las reticencias de los propietarios, fundamentalmente por miedo a los posibles desperfectos y molestias al resto de los miembros de la comunidad que puede provocar la presencia de un animal en el inmueble

Pero, ¿es legal prohibir la presencia de una mascota en un piso de alquiler?

La realidad es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prohíbe directamente la tenencia de mascotas en un piso de alquiler ni hace referencia directa en su articulado a esta posibilidad.

De manera que en este, como en otros aspectos, se deja libertad a las partes, en virtud del artículo 4.2 de la norma, para que los arrendamientos se rijan por las “cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de los implicados”.

Por lo tanto, el propietario podrá prohibir al inquilino que tenga mascotas en la vivienda arrendada, pero habrá de establecerlo claramente en las condiciones del contrato. En caso de que dicha prohibición no se exprese en el contrato, el inquilino podrá tener mascota sin que ello sea causa para la rescisión del contrato. 

Solo en el caso de que por el hecho de que haya una mascota en la vivienda se produzca una de las situaciones de incumplimiento de las obligaciones de arrendatarios y arrendadores recogidas en el artículo 27 de la LAU, el propietario tendrá derecho a rescindir el contrato.

Concretamente, esta situación se daría en el caso de que la presencia del animal provocara graves desperfectos en la vivienda, molestias importantes en la comunidad o situaciones peligrosas o insalubres.

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