Qué tener en cuenta a la hora de comprar un terreno y construir una vivienda de autopromoción

La pandemia ha marcado un importante cambio en las prioridades de muchas personas a la hora de decidirse por la compra de una vivienda. Los meses de obligado encierro, a lo que han seguido un largo período de tiempo en el que las restricciones han hecho que pasemos más tiempo del habitual en casa, nos ha llevado a valorar más aspectos como la amplitud de los espacios interiores, y tener la posibilidad de disfrutar del aire libre sin salir de casa.

La consecuencia ha sido el aumento de la demanda de áticos, pisos con amplias terrazas y, sobre todo, de viviendas unifamiliares. Pero además, también ha crecido de manera exponencial el número de personas que se deciden a comprar un terreno con el objetivo de construir su propia vivienda independiente.

Ventajas de la autopromoción

No hay duda de que, si contamos con los recursos y las ganas para ponernos “manos a la obra”, se trata de una muy buena inversión desde el punto de vista económico y vital.

Según los expertos, al eliminar los costes de mediación del promotor, las viviendas de autopromoción son entre un 20% y un 30% más baratas que las viviendas de similares características que podemos encontrar en el mercado, y ello a pesar de que suelen utilizar calidades mayores en los materiales de construcción y en los acabados.

Además, se trata de viviendas que se revalorizan de manera muy rápida, lo que las convierte en una inversión muy rentable en el caso de que en el medio o largo plazo tomemos la decisión de venderla.

Por supuesto, no podemos olvidar que suponen una importante mejora en la calidad de vida de sus propietarios, que disfrutan de una vivienda amplia, hecha a la medida de sus gustos y necesidades, y con jardines y/o terrazas en las que disfrutar del aire libre, sin salir de casa.

Eso sí, para poder disfrutar de todas esas ventajas, antes hay que tomar toda una serie de decisiones, realizar un buen número de trámites, y afrontar las molestias que supone implicarse en una obra de cierta envergadura.

Un camino que, sin duda, puede resultar más sencillo si contamos desde el principio con el asesoramiento de un experto, que puede ser de gran ayuda y ahorrarnos quebraderos de cabeza y mucho tiempo, pero contemos o no con esa ayuda, es interesante saber qué implica y qué pasos dar a la hora de poner en marcha un proyecto de estas características, por lo que aquí os dejamos una pequeña guía en la que explicamos todas las cuestiones que deberemos tener en cuenta desde el primer momento.

1. Qué tipo de casa quiero construir

Es, seguramente, lo primero que debemos tener claro antes de dar ningún paso.

El tipo de vivienda que queramos construir marcará todo el proyecto: características del terreno (por ejemplo, para una vivienda distribuida en una sola planta necesitaremos un terreno más grande), coste y tiempo de la obra etc.

2. Nuestro presupuesto

Tener muy claro qué cantidad de dinero queremos y/o podemos destinar para la realización de nuestro proyecto es también fundamental a la hora de ponerlo en marcha.

Para ello, hemos de tener en cuenta que a los gastos de compra del terreno y construcción hemos de sumar los honorarios de un arquitecto o estudio de arquitectura, que deberá realizar y firmar el proyecto y los diferentes estudios técnicos, y todos los costes derivados de los diferentes trámites administrativos, incluido el abono de los correspondientes impuestos.

3. Elegir el terreno

Una vez que tenemos claro las características que debe cumplir el terreno y el presupuesto del que disponemos, podremos comenzar a ver terrenos.

A la hora de elegir el terreno para nuestra futura vivienda, deberemos tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Situación urbanística: qué tipo de calificación tiene el terreno que queremos adquirir:
• Terreno rústico: por regla general, y salvo excepciones, no está permitido construir. Suelen estar destinados a la explotación agraria, ganadera y forestal, y no cuentan con las infraestructuras necesarias para construir una vivienda (saneamientos, suministro de electricidad).

En el caso de que en la finca ya exista una edificación, se podría valorar la posibilidad de reformarla, para lo que será necesario obtener los correspondientes permisos del Ayuntamiento.

• Suelo urbanizable: está prevista su urbanización inmediata y, por tanto, su incorporación, a través de un plan general, al entramado urbano de una localidad.

Para poder construir en un suelo urbanizable será preciso que se desarrolle, previamente, un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, y que se realicen las obras para su urbanización, unos trabajos cuyo coste asumirán los propietarios de los terrenos afectados que, además, posiblemente deberán ceder una parte de su propiedad al Ayuntamiento, para la configuración del trazado de calles y la inclusión de los servicios esenciales.

Se trata de un proceso que se puede alargar bastante, por lo que no podremos construir nuestra vivienda de manera inmediata.

• Suelo urbano: es aquel que cumple las siguientes condiciones:
  • Está legalmente integrado a una malla urbana formada por viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo poblacional, por lo que está transformado urbanísticamente
  • Está ocupado por edificación en el porcentaje que determina la ordenación territorial.

Se distingue entre:

• Consolidado: compuesto por terrenos (solares) que son aptos para ser edificados y urbanizados, según el planteamiento urbanístico. Estos terrenos admiten la concesión de una licencia de manera inmediata y no será necesario realizar cesión de terrenos.
• No consolidado: no ha alcanzado una configuración definitiva y necesitará la realización de determinadas obras de urbanización. Para poder construir en este tipo de terrenos el Ayuntamiento tendrá que aprobar un Plan o Estudio, con lo que no será posible iniciar la construcción de nuestra vivienda durante un tiempo, que puede prolongarse hasta varios años.

Por lo tanto, si nuestra intención no es realizar una inversión para el medio o largo plazo, y lo que queremos es construir y disfrutar de nuestra nueva vivienda independiente lo antes posible, deberemos optar por comprar suelo urbano consolidado, o en el caso de terrenos rústicos, tener muy claro que efectivamente se puede construir una vivienda independiente o realizar la reforma de una ya existente.

• Ordenanzas municipales

Es importante comprobar en las ordenanzas municipales el porcentaje de ocupación (parte de la parcela que se permite ocupar por la edificación) y la edificabilidad (máximos m2 que podrá tener la vivienda a construir sobre el rasante), altura máxima, los retranqueos y alineaciones con vecinos y la calle, los materiales permitidos…

• Situación registral

Imprescindible solicitar una nota simple en el registro de la propiedad con el fin de comprobar: quién o quiénes son los propietarios del terreno, si la finca está libre de cargas, y si existe algún tipo de limitación a la propiedad.

• Situación catastral:

Conviene solicitar al Catastro una certificación catastral descriptiva y gráfica del terreno, para comprobar que los datos coinciden con los de la nota simple del Registro de la Propiedad y la escritura.

• Tributos municipales

Comprobar en el Ayuntamiento si el titular del terreno se encuentra al día en el pago de los tributos municipales.

• Comprobar si sobre el terreno pesa alguna servidumbre

Comprobar si existe algún tipo de servidumbre (de uso de paso, de luces, existencia de instalaciones públicas, por ejemplo, una antena o una canalización de una compañía de suministros) y si la hay, conocer su ubicación exacta, para saber cómo afecta a nuestro proyecto de vivienda y, en el caso de que lo haga, ver si es posible negociar para, por ejemplo, cambiar su ubicación.  

A la hora de elegir nuestra parcela, además, conviene que nos fijemos en la situación, las vistas o el grado de privacidad que nos proporciona.

4. Contratar un arquitecto o estudio de arquitectura

Se encargará de la redacción del proyecto técnico y de la supervisión de la obra.

El Proyecto Básico, redactado por un arquitecto conforme a la legislación urbanística y de edificación vigente, incluirá el conjunto de planos que explican el edificio, junto con una memoria descriptiva y un presupuesto general.

Además, también será responsabilidad del arquitecto la realización del Estudio de Seguridad y Salud, del Estudio y Control de Calidad y, si la obra tiene cimentación, del Estudio Geotécnico. Todos estos estudios son necesarios para la obtención de la licencia.

Una vez obtenida la licencia de obra, se elaborará el proyecto de ejecución, en el que se definen todos los planos, soluciones y detalles constructivos necesarios para la construcción del proyecto, además de los proyectos de estructuras y de instalaciones (climatización, electricidad, fontanería, calefacción…).

Por último, durante los trabajos de construcción, el arquitecto ejercerá de máximo responsable en la obra como director de obra.

5. La financiación

Lo más probable es que necesitemos financiar la compra y la realización de la obra de nuestra nueva vivienda.

Normalmente, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos, por lo que deberemos solicitar un préstamo o rehipotecar nuestra vivienda.

Para financiar la construcción, podemos solicitar una hipoteca de autopromoción. Son préstamos que suelen cubrir el 80% si es para primera vivienda, y que no pueden superar los 30 años de plazo de amortización.

Para poder solicitar una hipoteca de estas características será necesario presentar el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética, y, como es habitual en cualquier préstamo, cumplir con los requisitos de solvencia exigidos por la entidad financiera.

6. Contratación de una empresa constructora

Muchas veces, el estudio de arquitectura que hemos contratado para realizar el proyecto colabora habitualmente con una o varias empresas de construcción, que nos recomendará para realizar el trabajo.

Independientemente de ello, es conveniente solicitar, como mínimo, dos o tres presupuestos, con el fin de tener varias opciones para comparar, y así podernos decidir por la opción que consideremos más conveniente.

Para que los presupuestos sean lo más parecido posible a la realidad, interesa proporcionar a las empresas a las que solicitamos, la medición real y memoria de calidades que nos facilite el estudio de arquitectura.

Antes de solicitar los presupuestos, conviene investigar diferentes empresas, con el fin de conocer su trayectoria, su solvencia, el tipo de proyectos que han realizado, con el fin de seleccionar aquellas que tienen experiencia en la realización de construcciones similares a la que vamos a realizar.

También es una buena idea, antes o después de la presentación del presupuesto, tener una conversación con el constructor sobre la obra, para conocer sus puntos de vista y como enfocaría el trabajo, ya que nos puede dar una idea sobre la seriedad de la empresa, su experiencia, sus conocimientos etc.

Una vez tenemos los presupuestos, tendremos que valorar todos los aspectos, y no solo el económico, a la hora de seleccionar a la empresa constructora.

7. Legalización de la obra

• Para poder comenzar la obra será necesario solicitar una licencia de obra mayor en el Ayuntamiento correspondiente.

Para obtener la licencia, además de pagar las tasas y rellenar los diferentes formularios que nos proporcionará el Ayuntamiento, habrá que presentar el Proyecto Básico, el Estudio de Seguridad y Salud, el Estudio Geotécnico, si la obra requiere cimentación, y el Acta de replanteo y comienzo de obra, firmada por el arquitecto, el aparejador, el constructor y el promotor.

• Una vez finalizada la obra, será necesario presentar el Certificado Final de Obra y el Acta de Aceptación de Obra.
• Una vez dada por finalizada la obra, nos quedarán los trámites finales para legalizar nuestra vivienda y poder empezar a disfrutar de ella:
  • Liquidación del impuesto de construcciones. Se debe abonar en el caso de que haya habido una desviación de presupuesto con respecto a los datos presentados para la solicitud de obra.
  • Obtención de la licencia de primera ocupación. La entrega el Ayuntamiento correspondiente, tras la visita de un técnico municipal que comprueba que la construcción cumple todos los requisitos de habitabilidad. Es imprescindible para poder contratar los suministros.
  • Firma ante notario de la escritura de declaración de Obra Nueva.
  • Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales.
  • Inscripción en el Catastro.