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La regulación de la fianza del alquiler

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Garantías de cumplimiento del contrato de arrendamiento

La regulación de la fianza del alquiler y de las garantías adicionales

La fianza es una garantía que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se pueden producir en el inmueble arrendado o por posibles impagos.

Está regulada y limitada por la legislación estatal y las autonómicas que, entre otras cosas, establecen qué cantidad se puede exigir como garantía, dónde depositarla, cuándo y cómo se tiene que devolver, en qué casos puede ser objeto de actualización y cuándo y porqué puede el propietario disponer de ella y no devolvérsela al inquilino.

Cantidad a la que puede ascender la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dedica su artículo 36 a la fianza, tanto en los arrendamientos de vivienda como a alquileres con fines distintos a la vivienda.

Cabe señalar que, salvo en casos muy concretos, como el de la cantidad que se debe exigir como fianza, en los arrendamientos para fines distintos al de vivienda la norma deja bastante libertad a las partes para que acuerden la mayoría de las condiciones del alquiler: duración del contrato, actualización de la renta, actualización de la fianza… El único límite que pone el cumplimiento de lo dispuesto en el título II de la LAU y las disposiciones del Código Civil.

La LAU sí que regula las cuantías que se tienen que exigir como fianza en ambos tipos de arrendamiento, y especifica que es obligatoria. En el caso de los alquileres de vivienda, deberá ser equivalente a una mensualidad de la renta. Cuando se trata de alquileres con fines distintos al de vivienda, la fianza será de dos mensualidades. Por lo tanto, cualquier petición de fianza que supere esas cantidades quedará fuera de la ley.

Además, la norma permite añadir a la fianza obligatoria otro tipo de garantías, sobre las que hablaremos más adelante.

Cuándo se puede actualizar la fianza

En el caso de los alquileres de vivienda, la ley solo permite actualizar la fianza para equipararla a la renta vigente una vez finalizado el período mínimo de duración del contrato. Es decir, en el caso de que se prorrogue el contrato, se podrá actualizar la fianza al alza o a la baja para equipararla a la renta vigente. Esta actualización podrá realizarse cada vez que se prorrogue el contrato (están permitidas tres prórrogas anuales).  

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, desde su entrada en vigor, el 1 de enero de 1995, la LAU ha sido reformada en numerosas ocasiones, y que muchas de estas reformas han supuesto la modificación de la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares.

Por ello, es importante saber en qué fecha se firmó el contrato del alquiler, ya que de ello dependerá su duración, en qué momento se inicia el período de prórrogas voluntarias y, por tanto, cuándo se puede actualizar la fianza.

  • Desde el 6 de marzo de 2019, fecha de la última reforma de la ley, los contratos entre particulares tienen una duración mínima de cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  • Entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019, los contratos entre particulares tuvieron una duración mínima de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  • Entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 estuvo en vigor un Real Decreto que situaba el plazo mínimo de duración de los alquileres de vivienda entre particulares en cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.

Ese Real Decreto no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, por lo que decayó y la duración de los contratos volvió a ser de tres años, pero desde su aprobación y hasta que se produjo la votación en contra en el Congreso estuvo vigente, por lo que los contratos firmados durante el tiempo en que estuvo en vigor, tienen una duración mínima de cinco años.

  • Entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda entre particulares era de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente por tres más. Por lo tanto, una vez transcurridos esos tres años de contrato, si se decidía prorrogarlo, se podía proceder a la actualización de la renta.
  • Entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares se situó en los cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años más.

Así, por ejemplo, un contrato de alquiler de un año firmado en enero de 2022, podrá prorrogarse, si así lo desea el inquilino y no se dan ninguno de los casos en los que el propietario tiende derecho a reclamar la vivienda, hasta enero de 2027, y solo podrá actualizarse la fianza a partir de esa fecha.

Por su parte, un contrato de alquiler de un año firmado el 23 de enero de 2019, se pudo prorrogar por primera vez en enero de 2022, momento en que se pudo actualizar la fianza.

Garantías adicionales a la fianza

La última reforma de la LAU permite que a la hora de suscribir el contrato se pacten garantías adicionales de cumplimiento, aparte de la fianza en metálico, pero las limita y establece que no podrán ser superiores a dos mensualidades de la renta.

De este modo, las garantías serán el mes o los dos meses de fianza obligatoria, en función del tipo de arrendamiento y, opcionalmente, dos mensualidades más en forma de garantía adicional (aval bancario o un depósito de garantía).

Cualquier exigencia adicional quedaría fuera de la ley.

Cabe señalar que cuando entró en vigor la LAU, en enero de 1995, permitía la suscripción de garantías sin imponer ningún tipo de límite. Así se mantuvo hasta la aprobación del Decreto Ley de 19 de diciembre de 2018, que limitaba estas garantías a dos mensualidades más.

Como hemos comentado anteriormente, dicho Decreto solo estuvo en vigor hasta el 22 de enero de 2019. Después, durante los escasos meses en que volvió a estar en vigor la reforma de 2013 se eliminaron los límites que después la reforma de marzo de 2019 recuperó.  

Depósito, actualización y devolución de la fianza

La LAU deja a las Comunidades Autónomas libertad para regular si obligan a los arrendadores a depositar el importe de la fianza, poniéndolo a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato.

Todas las comunidades autónomas, excepto la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito.

En el caso de la Comunidad Valenciana, la norma que regula el régimen de depósito, devolución e inspección de las fianzas por arrendamientos de fincas urbanas es el DECRETO 46/2022, de 29 de abril, del Consell.

El Decreto establece la obligación de depositar la fianza en el plazo de un mes, desde la formalización del contrato o el comienzo real del alquiler, en cualquiera de las entidades financieras que a tal efecto determine la Conselleria competente en materia de hacienda.

Si, una vez finalizado el contrato, el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas, el propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino. Esta cantidad deberá ser entregada al arrendador, para que puede devolvérsela al inquilino, como mucho en el plazo de un mes. Si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

Hay que tener en cuenta que la legislación autonómica prevé la imposición de sanciones en el caso de no depositar la fianza del alquiler.

En la Comunidad Valenciana, el depósito de la fianza y su actualización, si se prorroga el contrato, y la recuperación se puede realizar telemáticamente o acudiendo a la entidad bancaria en la que se tiene que hacer el ingreso.

En qué casos el arrendador puede no devolver la fianza o parte de ella

Como hemos comentado antes, prácticamente todas las comunidades autónomas han legislado cómo y dónde depositar la fianza, que quedará a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.

En el caso de que se den algunas de las causas para la no devolución de la fianza, el arrendador deberá solicitar su retención por vía judicial, presentando pruebas de la causa por la que reclama la no devolución de toda o parte de la fianza. La recuperación de la fianza o de parte de ésta dependerá de lo que el juez dictamine.

La LAU no especifica cuáles son estas causas, por lo que la norma por la que hemos de regirnos es el Código Civil.

La prestación de una fianza no permite que el arrendatario deje de pagar alguna de las mensualidades de la rente -es muy habitual que se deje de pagar la última renta a cuenta de la fianza- ya que la fianza tiene que ser liquidada al final del arriendo.

Las causas por las que un arrendador puede alegar la no devolución de la fianza son las siguientes:

  • Por daños en la vivienda: en el caso de que se hayan producido desperfectos en la propiedad que no se puedan atribuir al normal deterioro de los objetos causado por el uso, el propietario podrá reclamar que se retenga cantidad que corresponda a la reparación.

Esta es una de las razones por las que se recomienda que al contrato se adjunte una cláusula detallando el estado del inmueble en el momento del arrendamiento, un inventario de muebles y fotografías de la vivienda.

Además, también es recomendable que antes de la entrega de las llaves arrendador y arrendatario inspeccionen juntos la vivienda para comprobar si ha habido algún tipo de daños o desperfectos y su causa, en caso de haberlos.

  • Por realizar obras sin permiso.
  • Por impago de la renta o de gastos que le corresponde pagar según el contrato. En el caso de que el importe de la fianza no cubra toda la deuda, se podrá pagar la cantidad que falte con otras garantías, si las hay. Si las garantías existentes no cubren los gastos, el propietario tendrá que reclamar el pago directamente al inquilino, y si no lo hace voluntariamente, emprender acciones judiciales.
  • Por entregar la vivienda sucia. El arrendatario debe entregar la vivienda en buen estado, lo que incluye que debe estar limpia. En caso de que no lo hiciera así, el arrendatario podría alegar que necesita el dinero de la fianza para realizar una limpieza a fondo del inmueble.
  • Por dejar el inmueble antes de la finalización del contrato, en el caso de que así se haya pactado en el contrato de alquiler.

Para este tipo de casos la LAU establece que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

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Ayudas y desgravaciones para los arrendatarios de viviendas

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Ayudas desgravaciones fiscales para personas que ponen una vivienda en alquiler

Uno de los principales problemas del mercado del alquiler de vivienda en nuestro país es la falta de oferta. No hay suficientes viviendas para cubrir la demanda, y esto, entre otras cosas, contribuye al alza de los precios.

Conseguir poner fin al enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda tiene que ser uno de los principales objetivos de las políticas de fomento del alquiler. Y para ello, es importante construir viviendas destinadas al alquiler, pero también conseguir sacar al mercado las casi tres millones y medio de viviendas vacías que hay en nuestro país -según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2012- y mantener las que ya lo están en el mercado.

Hasta ahora, las medidas destinadas a fomentar que propietarios particulares pusieran sus viviendas en alquiler se centraban en el ámbito fiscal, por medio de desgravaciones fiscales, tanto en el tramo estatal como en el autonómico del IRPF.

En la actualidad, además, ya podemos encontrar otro tipo de medidas que abordan uno de los principales miedos que tienen muchos propietarios: la posibilidad de que el inquilino no pague las rentas.

Desgravaciones fiscales a arrendadores y gastos deducibles

Todos los propietarios cuya vivienda alquilada sea utilizada como vivienda habitual podrán aplicar una deducción del 60% sobre la base imponible por los ingresos por alquiler de vivienda habitual.

A la hora de calcular la base imponible, hay que tener en cuenta que a las rentas obtenidas por el alquiler se le restan una serie de gastos deducibles, todos ellos relacionados con la vivienda y su mantenimiento:

  • Se podrán deducir los impuestos y las tasas no estatales que haya que pagar por la vivienda, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras etc.
  • Las primas de seguros vinculadas a la vivienda y que se hayan satisfecho durante el ejercicio fiscal, siempre que sea el propietario el que las abone. Por ejemplo, seguro de alquiler, seguro de hogar, seguro de responsabilidad civil etc.
  • Gastos de reparación y rehabilitación de la vivienda, como pintura, arreglo o sustitución de instalaciones etc.
  • Si el propietario se hace cargo de pagar los suministros, por ejemplo, agua, luz o gas, podrá deducir esos gastos de la base imponible.
  • Si la vivienda fue adquirida mediante préstamo hipotecario, los intereses satisfechos durante su amortización también son deducibles. Además, también se pueden deducir los gastos relacionados a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.
  • Si se contratan servicios profesionales para alquilar la vivienda, por ejemplo, una inmobiliaria o un asesor que redacte el contrato de alquiler, estos gastos se podrán deducir de la base imponible. También son deducibles los gastos de defensa jurídica.
  • También tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización del inmueble que es objeto de arrendamiento y los bienes que contenga. Esta deducción la determina Hacienda, y se corresponde con el 3 % anual sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo en ambos casos.
  • Los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.

Nuevas ayudas incluidas en el Plan de Vivienda 2022-2025

La aprobación del último Plan de Vivienda trae como novedad la puesta en marcha de dos programas de fomento del alquiler dirigidos a arrendadores.

  • Programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas para su alquiler como vivienda asequible o social

Consiste en la concesión de ayudas a los propietarios que cedan sus viviendas a las comunidades autónomas, entidades locales o a sus entidades dependientes o vinculadas para que sean puestas en alquiler durante un mínimo de siete años.

La comisión de seguimiento del Plan, formada por el Ministerio y la comunidad autónoma correspondiente, acordará cuál es el precio de mercado de la vivienda, tomando como referencia el índice de precios de alquiler medio que aparece en el Sistema Estatal de Índices de Precios del Alquiler.

Por su parte, la comunidad autónoma fijará la renta del alquiler del inquilino, que incrementará en la mitad la diferencia entre el alquiler social, que no podrá ser superior a 400€, y el precio de mercado acordado.

Imaginemos el siguiente ejemplo:

  • El precio de mercado es 600€
  • El precio del alquiler social fijado por la comunidad son 300€ (nunca puede ser superior a 400€).
  • La diferencia entre el precio de mercado y el alquiler social son 300€.

Como la renta que paga el inquilino de este tipo de viviendas puede incrementar en la mitad la diferencia entre el alquiler social y el precio de mercado, el inquilino pagará una renta de 300€+150€, es decir, 450€.

Por su parte, el arrendador percibirá los 450€ que paga el inquilino, más una ayuda que le entrega la administración pública por la mitad de la diferencia entre el precio de mercado y el alquiler social, que son 150€

Por lo tanto, el propietario recibirá 600€, que es el precio de mercado.

Además, en caso de que se tengan que realizar obras de habitabilidad o accesibilidad en la vivienda, el propietario recibirá hasta 8.000 euros por vivienda, con límite del 75% de inversión.

Por último, cabe señalar que el precio umbral de 400 euros al mes para los alquileres sociales será actualizado anualmente conforme al IPC, a partir de la entrada en vigor del Plan de Vivienda.

  • Programa de ayuda al pago del seguro de protección de la renta arrendaticia: consiste en la concesión a los arrendatarios de una ayuda del 5% del total anual de la renta para que constituyan un seguro de protección del alquiler, con el fin de protegerse ante futuros impagos.

Deducciones en Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, los arrendadores cuyo inmueble sea utilizado como vivienda habitual, podrán deducirse un 5% de las cantidades recibidas, con un máximo de 3.000 euros anuales.

Los requisitos necesarios para acogerse a esta deducción son:

  • Que el rendimiento íntegro derive de contratos de arrendamiento de vivienda iniciados durante el periodo impositivo.
  • En el caso de que la vivienda hubiese estado alquilada con anterioridad por una duración inferior a 3 años, el inquilino no podrá coincidir con el establecido en el contrato anterior. Aunque hay que tener en cuenta que si el contrato anterior tuvo una duración superior a tres años, se puede aplicar la deducción con independencia de que los nuevos arrendatarios coincidan o no con los anteriores.

  • Que el inmueble arrendado esté situado en las zonas indicadas, a tal efecto, por la Conselleria competente en materia de vivienda al establecer el precio de referencia de los alquileres privados de la Comunidad Valenciana.
  • Que se haya constituido antes de la finalización del periodo impositivo el depósito de la fianza. Es decir, que se haya producido el ingreso de la fianza en una de las cuentas determinadas por la Conselleria con competencias en hacienda, dentro del período impositivo para el que se solicita la desgravación.


En este sentido, cabe señalar que el DECRETO 46/2022, de 29 de abril, del Consell, por el que se regula el régimen de depósito, devolución e inspección de las fianzas por arrendamientos de fincas urbanas, establece la obligación de exigir una fianza por el alquiler de una vivienda y de depositarla en el plazo de un mes, desde la formalización del contrato o el comienzo real del alquiler, en cualquiera de las entidades financieras que a tal efecto determine la Conselleria competente en materia de hacienda.

El depósito de la fianza será gratuito, pero en el caso de que no se realice en el plazo previsto, se le aplicará un recargo

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LOTUP. Cambios legales en viviendas rurales

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Cómo afectan las últimas reformas de la LOTUP las viviendas construidas en zonas rurales en la Comunidad Valenciana

Las últimas reformas de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) han querido dar respuesta a dos importantes problemas a los que se llevan enfrentando desde hace años los responsables de la ordenación del territorio valenciano.

Por un lado, la proliferación de construcciones ilegales sobre terrenos no urbanizables y la imposibilidad de legalizar su situación; y por otro, las dificultades para realizar actuaciones sobre edificaciones rurales antiguas con el fin de darles nuevos usos y evitar, en muchos casos, la pérdida del patrimonio edificatorio rural.

La primera cuestión se abordó en 2019, con la aprobación de la ley 1/2019, de 5 de febrero de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

La segunda, se ha regulado este mismo año en el Decreto Ley 4/2022 del Consell, que actualiza el texto refundido de la LOTUP

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Qué es una hipoteca puente?

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Qué son las hipotecas puente y cuáles son sus características y condiciones

Son muchas las razones que pueden llevar a una persona a querer o necesitar cambiar de vivienda: un aumento en el número de miembros de la familia, un traslado en el trabajo, el teletrabajo…

Para aquellas personas que ya tienen una hipoteca, la mayoría de las veces ese cambio pasa por vender primero la casa que ya tienen hipotecada. Pero conseguir vender un inmueble no es siempre tarea fácil. Requiere tiempo, y no todos pueden o están dispuestos a esperar.

Si realmente queremos hacer ese cambio, y no queremos o no podemos esperar a vender nuestra vivienda, tenemos una primera opción que consiste en ponerla a la venta, iniciar la búsqueda de una nueva casa y, cuando la encontremos, intentar que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

No es sencillo. Requiere contar con una situación económica excelente, lo suficientemente buena como para conseguir que un banco confíe en que podemos soportar el pago de dos cuotas hipotecarias. Y, además, tenemos que estar dispuestos a renunciar a una cantidad considerable de nuestros ingresos durante un período de tiempo que puede ser prolongado.

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Cómo expulsar murciélagos de una vivienda

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Qué hacer si se instala una colonia de murciélagos en tu vivienda

Que se instale una colonia de murciélagos en una vivienda no es un problema muy habitual, aunque puede producirse en más ocasiones de las que creemos. De hecho, la idea de escribir este artículo surgió cuando uno de nuestros clientes, que había mantenido una vivienda vacía durante un tiempo, quiso acondicionarla para poder ponerla en alquiler, y se encontró con que había sido “okupada” por estos inquilinos no deseados.

Los murciélagos son animales inofensivos que, además, no producen daños en los inmuebles, y que pueden traer algunos beneficios, por ejemplo, la desaparición de todo tipo de insectos de la vivienda, dado que son la base de su alimentación, pero hemos de reconocer que resultan, para la mayoría de las personas, bastante perturbadores, y que pueden generar ruidos molestos, si la colonia es muy numerosa.

Los murciélagos son animales protegidos

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