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Gastos deducibles de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda

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¿Son deducibles los gastos de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda?

Antes de poner una vivienda en alquiler, son muchos los propietarios que se deciden a hacer una reforma o realizar algún tipo de trabajo de acondicionamiento: pintar, reparar posibles desperfectos o incluso realizar una reforma integral con el objetivo de mejorar su habitabilidad y, por qué no, aumentar su rentabilidad.

Si el objetivo de la reforma es ponerla en las mejores condiciones para que el o los inquilinos pueden vivir en ellas, parece razonable pensar que los gastos ocasionados por la realización de esas mejoras se puedan deducir de los ingresos obtenidos por el posterior alquiler, tal y como ocurre con los gastos de reparación y conservación de una vivienda ya alquilada.

Pero ¿es eso posible?

La respuesta es sí, tal y como aclaró recientemente la Dirección General de Tributos contestando a una cuestión en la que se le planteaba si se podían deducir los gastos ocasionados por las obras de sustitución de aire acondicionado y caldera, pintura y acuchillado de parqué, aunque en el momento de su realización el inmueble no esté alquilado.

Ahora bien, tal y como veremos más adelante, cuando expliquemos lo que dice la legislación vigente, no todos los gastos ocasionados por una obra de estas características son deducibles, por los que habrá que limitarse a lo establecido por la ley y su reglamento, a la hora de realizar la declaración.

Además, también hay que tener en cuenta que se tendrá derecho a la deducción solo si existe una correlación entre los gastos soportados y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble. Es decir, siempre que la vivienda a la que se le han realizado dichas mejoras sea inmediatamente puesta en alquiler, y el propietario no disfrute personalmente, aunque solo sea temporalmente, de esas mejoras.

De hecho, la Agencia Tributaria podrá pedirle al propietario que aporte pruebas de que los gastos de acondicionamiento que se ha deducido tuvieron como único fin el alquiler.

Qué dice la Ley del IRPF

El artículo 23 de la Ley 35/2006 de IRPF establece que a la hora de declarar los rendimientos de capital inmobiliario se podrán deducir “todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”, entre ellos, los de “reparación y conservación del inmueble”.

Posteriormente, se aprobó el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que especifica que se consideran gastos de reparación y conservación “los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como la “sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros”, y excluye específicamente “las cantidades destinadas a ampliación o mejora”.

Además, le ley establece que los gastos deducidos por reparación y conservación nunca pueden ser superiores a los rendimientos obtenidos en el año por el alquiler del inmueble. Aunque hay que tener en cuenta que si los gastos de reparación o sustitución han sido superiores a las rentas por alquiler obtenidas durante el ejercicio fiscal, el propietario dispondrá de cuatro años para desgravar en las declaraciones de IRPF “el exceso no deducido”.

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¿Qué son las casas pasivas?

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¿Qué es una casa pasiva? ¿Resulta rentable construirla?

Una casa pasiva es una casa que está construida según los principios de estándar alemán Passivhaus, que tiene en cuenta las condiciones climáticas y geográficas de cada emplazamiento, con el fin de minimizar su consumo energético.

La Plataforma Edificación Passivhaus (PEP), promotora del estándar en España, enumera los  5 principios básicos en este tipo de construcción

  • Óptimo aislamiento térmico.
  • Orientación y diseño para aprovechar al máximo la ubicación.
  • Supresión de puentes térmicos.
  • Instalación de puertas y ventanas de alta calidad.
  • Hermeticidad y buen sellado de juntas.
  • Optimización de la ventilación.

Estos principios básicos se traducen en que las viviendas deben cumplir las siguientes características:

  • Cumplir con una demanda de calefacción inferior a 15 kWh/(metro cuadrado); una demanda de refrigeración también inferior a 15 kWh/ (metro cuadrado); y una demanda en energía primaria (agua caliente y electricidad) que no rebase los 120 kWh/ (metro cuadrado). El resultado es una evidente reducción de la demanda de energía tanto para calefacción como para refrigeración.
  • La estanqueidad no puede superar las 0,6 renovaciones de aire por hora, lo que significa que este tipo de viviendas reducen significativamente este factor frente a un edificio normal donde se renueva el aire unas 10 veces por hora.
  • Super aislamiento para no sufrir pérdida de calor ni de frío. Para ello, es fundamental contar con ventanas de altas prestaciones, controlar los puentes térmicos e instalar puertas especiales.
  • Ventilación mecánica con un recuperador de calor.
  • Buena orientación. Este factor sólo se puede cumplir cuando se diseña una vivienda desde el principio y no cuenta cuando se trata de una rehabilitación.

El resultado final de este tipo de edificaciones es un ahorro en demanda de climatización que se sitúa en torno al 90% en el caso de las viviendas de nueva construcción, y en torno al 70% en el caso de rehabilitaciones.

Las construcciones del futuro

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Regulación legal de alquiler de garajes

Alquiler-de-garajes

Regulación legal y fiscal del alquiler de garajes

A la hora de alquilar una plaza de garaje, es muy habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo verbal en el que fijan precio, condiciones y plazo del alquiler, de manera que todo se deja en manos de la buena voluntad de las partes

En principio la falta de contrato firmado no tiene porqué ser un problema, especialmente en el caso de las plazas que se alquilan de manera independiente a la vivienda. De hecho, el Código Civil establece que siempre que haya acuerdo sobre el objeto de arrendamiento y el precio, el contrato existirá y tendrá validez, sin importar que el acuerdo se refleje por escrito o sea verbal.

Ahora bien, en caso de que surjan problemas entre arrendador y arrendatario, la falta de un contrato por escrito puede complicar, y mucho, la resolución de los mismos, especialmente a la hora de acreditar, por ejemplo, el plazo de duración del contrato o el importe de la renta. Por ello, nuestra recomendación es realizar un contrato por escrito, en el que se recojan todas las condiciones del arrendamiento y los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario.

Por otro lado, también conviene tener en cuenta que el alquiler de plazas de garaje, como cualquier otro ingreso, está sujeto al pago de impuestos, independientemente de que el contrato sea por escrito o verbal.

De hecho, en el caso de que Hacienda detecte que no se han declarado los ingresos por el alquiler de una plaza de garaje, podrá imponer una sanción que será de entre el 50% u el 150% de lo dejado de ingresar.

Tipos de alquiler y normativa que los regula

Existen dos posibilidades a la hora de alquilar una plaza de aparcamiento:

  1. Que la plaza se alquile de manera accesoria a una vivienda. En ese caso, el alquiler se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como establece su artículo 2.2, siempre que se arrienden, como máximo, dos plazas, que éstas estén en el mismo edificio de la vivienda, y que el arrendador de ambos espacios sea la misma persona.
  2. Cuando el alquiler de la plaza de garaje es independiente y no viene asociado al de una vivienda, se rige por el Código Civil, concretamente por los artículos incluidos en el título VI, donde se legisla sobre el contrato de arrendamiento (artículos 1542 a 1582). En este caso, se deja a la libre elección de las partes el establecimiento de las condiciones del alquiler (existencia o no de fianza, duración del contrato, condiciones etc), siempre que se ciñan a los límites mínimos que establece la norma.

Cómo realizar un contrato de alquiler de una plaza de garaje

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Precauciones cuando compra una vivienda sobre plano

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Precauciones a tomar cuando se compra una vivienda sobre plano

El pasado mes de septiembre, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) alertaba sobre los riesgos de comprar viviendas sobre plano y la consideraba una opción arriesgada y poco recomendable.

La polémica estaba servida, y poco tardaron promotores y cooperativas de vivienda en rebatir las afirmaciones de la OCU y garantizar que se trata de una opción perfectamente segura y con todas las garantías.

Es cierto que la compra de vivienda sobre plano está regulada y que existen una serie de mecanismos que tienen como objetivo proteger al comprador y garantizar la devolución de las cantidades adelantadas en caso de que la construcción no salga adelante, se produzcan retrasos en la entrega de las viviendas o no se cumplan los compromisos adquiridos.

Pero también hay que tener en cuenta que esa protección a los consumidores tiene ciertas limitaciones, algunas de ellas de importancia, que hay que tener en cuenta  antes de firmar el contrato de compraventa y empezar la entrega de las cantidades a cuenta.

Para evitar riesgos, es conveniente seguir las siguientes recomendaciones:

  1. Información sobre la promotora. Recopilar toda la información posible sobre la promotora. Comprobar que se trata de una empresa con liquidez, que no ha tenido problemas de incumplimientos de este tipo de contratos… En definitiva, que se trata de una empresa en la que se puede confiar.
  2. Propiedad del solar y solicitud de licencia de obra. Pedir a la promotora que acredite la propiedad del solar en el que se va a construir el inmueble y que ha realizado la solicitud de la licencia de obras. La OCU, además, recomienda a los compradores que se aseguren de que se ha obtenido la licencia de obras.
  3. Información sobre la promoción. Antes de firmar el contrato de compraventa, deberá reclamar toda la información posible sobre la vivienda, especialmente la memoria de calidades y los planos, y leer atentamente y guardar toda la documentación relacionada con la promoción, ya que se considera información contractual.
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Autoconsumo fotovoltaico en una comunidad de propietarios

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Pasos a seguir para la instalación de paneles fotovoltaicos para el autoconsumo en una comunidad de propietarios

Tras la aprobación, en octubre de 2018, del  Real Decreto Ley 15/2018, de medidas urgentes para la transición energética, que ponía fin el denominado impuesto al sol, con el que se ponían trabas al consumo individual de energía, en abril de 2019 se aprobaba el Real Decreto 244/2019,  que incluye nuevas condiciones administrativas, técnicas y económicas que favorecen el autoconsumo, no sólo en viviendas individuales, sino también en inmuebles residenciales.

De esta manera, y con el objetivo de reducir las emisiones de CO2, se facilita los trámites para la instalación de paneles fotovoltaicos para el autoconsumo también en comunidades de propietarios.

Tipos de instalaciones

La nueva normativa establece dos tipos de instalaciones:

  • Con excedentes: lo que permite inyectar la energía que no consumen la comunidad en las redes de transporte y distribución. Esta inyección de energía puede ser a cambio de una compensación económica y establece dos modalidades.
    • Con excedentes acogidos a compensación. En esta modalidad la comercializadora eléctrica compensará en nuestra factura eléctrica la energía vertida a la red. Podrán acogerse las viviendas y las industrias con potencias instaladas inferiores a 100 Kw, y la legislación establece que esta compensación consistirá en un descuento de en la factura mensual equivalente a la  energía vertida. Este descuento no podrá ser superior al monto a pagar por la energía consumida, incluido en la misma factura
    • Modalidad con excedentes no acogida a compensación simplificada. Estas instalaciones son aquellas, en principio mayores de 100 Kw, cuyos excedentes van a ser volcados a la red pero en régimen de venta, no de compensación. El precio de la energía vertida será el dispuesto por la legislación de instalaciones generadoras de electricidad.
  • Sin excedentes: en este caso, la instalación dispone de un sistema antivertido que regula la producción para ajustarla al consumo del inmueble.

Trámites necesarios para realizar la instalación

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