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IVA aplicable en reahabilitación

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Qué tipo de IVA hay que pagar cuando se reforma una vivienda o se rehabilita un edificio

Una de las dudas habituales que se producen a la hora de realizar la reforma de una vivienda o de un edificio es el tipo de IVA que pagaremos, ya que, en función de quién asume el pago de la obra o el tipo de trabajos que se han realizado, entre otros condicionantes, se puede aplicar el IVA reducido (10%) o el IVA general (21%).

Una diferencia que, sin lugar a dudas, puede afectar de manera importante a nuestro presupuesto. Pero, ¿de qué depende que se aplique un tipo u otro? A continuación, lo aclaramos.

En qué casos se aplica el IVA del 10% en la reforma de una vivienda

La legislación establece tres condiciones generales que tienen que cumplirse para que se pueda aplicar el IVA reducido a la reforma de una vivienda.

  • El pago final de la reforma tiene que correr a cargo de una persona física y la obra se tiene que haber realizado en su vivienda habitual. Es decir, si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se podrá aplicar el tipo reducido.
  • Deben haber pasado dos años, como mínimo, de la construcción de la vivienda o desde que se realizó la última reforma.
  • El coste de los materiales de la obra no puede superar el 40% del presupuesto total de la reforma.

Si no se cumple alguno de estos requisitos, se tendrá que aplicar el IVA del 21%.

Aplicación del IVA reducido en obras de rehabilitación de edificios

También en el caso de las obras de rehabilitación de edificios es posible aplicar el tipo de IVA reducido, pero en este caso hay que cumplir dos requisitos:

  • Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales del edificio, fachadas o cubiertas.

A tener en cuenta que, para aplicar la tasa reducida del IVA, el propietario o la comunidad de propietarios deberá aportar elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza del proyecto. Por ejemplo, dictamen de profesionales especialmente habilitados y/o su visado, o la calificación del proyecto por parte de un colegio profesiona

  • Si se cumple el primer requisito, además:
    • La obra debe exceder en un 25% el precio de adquisición del edificio, en el caso de que éste se adquiriera hace menos de dos años, descontando el precio del suelo.
    • La obra debe exceder en un 25% el valor del edificio antes de realizar la rehabilitación, descontando el valor del suelo, en el caso de que este se hubiera adquirido hacer más de dos años.

Siempre que no se cumplan estas condiciones, se tendrá que aplicar el IVA general.

Qué se considera obra de rehabilitación, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación

Para que no haya dudas, ni problemas a la hora de aplicar el impuesto, la legislación establece claramente qué tipo de actuaciones considera obras de rehabilitación y, por tanto, han de suponer más del 50% del presupuesto de las obras que se hayan realizado, y cuáles son las obras conexas a una rehabilitación, y que se pueden facturar también en un presupuesto al que se aplique un IVA reducido del 10%.

Así, se consideran obras de rehabilitación: 

  • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, con el fin de garantizar su estabilidad y resistencia mecánica.
  • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, y las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Y se consideran obras conexas a la rehabilitación, siempre que estén vinculadas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, las que vienen a continuación:

  • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  • Las obras de rehabilitación energética.
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Deducciones por mejora de la eficiencia energética

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Deducciones a propietarios que han realizado una reforma que mejora la eficiencia energética de una vivienda

El Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia establece deducciones fiscales para los costribuyentes que realicen obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de viviendas y edificios de uso residencial.

El objetivo es impulsar la rehabilitación energética del envejecido parque inmobiliario de nuestro país (1 de cada tres viviendas tienen más de 50 años), que es responsable, según un informe del Green Building Council, del 40% de las emisiones de CO2 y del 30% del gasto de energía.

Serán objeto de estas deducciones las cantidades satisfechas en obras realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022, y se establecen tres tipos de beneficios fiscales:

  1. Deducción del 20% de las cantidades satisfechas por obras realizadas para reducir, al menos, un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual o de viviendas arrendadas para su uso como vivienda o que esté previsto que se vayan a utilizar para este fin, siempre que el alquiler se produzca antes del 31 de diciembre de 2023.

La reducción de la demanda de calefacción y refrigeración se demostrará a través de certificado de eficiencia energética expedido por un técnico competente tras la realización de las obras, y comparándolo con el que tuviera la vivienda antes de su inicio

La base máxima de deducción son 5.000 euros al año

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Ayudas para la instalación de placas solares 2022

Ayudas y subvenciones en 2022 para instalar placas solares en una vivienda para el autoconsumo

La escalada de los precios de la energía, y las dudas provocadas por la guerra de Ucrania sobre la seguridad del suministro han disparado el interés por la instalación de placas solares para autoconsumo, pero son muchos los que no se deciden a dar el último paso por la alta inversión que implica instalarlas.

Sin embargo, existen una serie de ayudas y subvenciones e interesantes deducciones fiscales que pueden disminuir el coste de la instalación de manera significativa, tanto si la instalación la realiza una persona individual, como si lo hace una comunidad de propietarios.

Subvenciones del Plan de Transformación, Renovación y Resilencia

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Limitación del importe de alquileres de vivienda

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Plan Nacional de Respuesta a la Guerra, limitación a los alquileres

El pasado 31 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que incluye, en materia de vivienda, una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas del alquiler hasta el 30 de junio de 2022.

La medida afectará a los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se tenga que actualizar entre el 31 de marzo, fecha de su entrada en vigor, y el 30 de junio de 2022 y, según cálculos del Gobierno, afectará a unos 875.000 contratos.

Con la aprobación de este decreto, se desvincula la actualización de los precios de los arrendamientos de Índice de Precios al Consumo (IPC), y se limita la subida a la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), aunque se admiten determinadas excepciones para los pequeños propietarios.

Qué es el IGC

El Índice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios que publica mensualmente e Instituto Nacional de Estadística (INE). Para su cálculo se tiene en cuenta el IPC y la evolución de la competitividad en función del resto de los países miembros de la Eurozona.

Según explica la propia página web de INE, “la tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999”.

Además, la legislación establece que “cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará el 0% como referencia; y que “cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%)”, se tomará el 2% como referencia, con el objetivo de garantizar que los “contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Puesto que el último dato publicado (enero de 2022) sitúa el índice en el 2,02%, el valor que se tomará como referencia para los contratos que tengan que actualizar su renta, hasta que se publique nuevo dato, será el 2%.

La limitación para grandes tenedores

Pero como hemos dicho, en el real-decreto se diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

La norma define como gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros,

Los grandes tenedores podrán negociar con sus inquilinos subidas anuales de la renta, pero esta subida en ningún caso podrá ser superior a la última variación del IGC publicada a fecha de la actualización de la renta, por lo que en ningún caso se podrán subir las rentas por encima del 2%.  

Limitación para los pequeños propietarios

Por su parte, los pequeños propietarios tendrán la posibilidad de pactar con los inquilinos subidas superiores al último IGC publicado, pero en el caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, la actualización de la renta se ceñirá al último dato del IGC hecho público por el INE.

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Nuevo Bono de alquiler joven

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Medidas para facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda. Nuevo Bono de alquiler joven

Según datos del Observatorio de Emancipación que elabora el Consejo de la Juventud de España (CJE), en el primer semestre de 2021 solo 1,5 de cada 10 jóvenes están emancipados, lo que supone 2,4 puntos menos que en el semestre anterior, y la cifra más baja desde el año 1998.

La dificultad de los jóvenes para emanciparse en nuestro país no es un problema nuevo, pero en los últimos tiempos, tal y como demuestran los datos, la situación ha empeorado hasta niveles prácticamente insoportables, a pesar de que, desde hace años, son una de los sectores de población prioritario en los diferentes planes de vivienda aprobados, incluido el último, el Plan de Vivienda 2022-2025, sobre el que ya hablamos en un post anterior..

Quizá por ello, se ha considerado necesario poner en marcha una ayuda adicional, el Bono de Alquiler Joven, que prevé entregar ayudas directas de 250 euros durante dos años a jóvenes que alquilan una vivienda o una habitación en un piso compartido.

En qué consiste el Bono de Alquiler Joven y quiénes pueden ser sus beneficiarios

Con el bono joven del alquiler se habilitan ayudas por valor de 200 millones de euros anuales que, según cálculos del Ejecutivo, beneficiará hasta a 70.000 jóvenes cada año.

Los beneficiarios del bono son jóvenes entre 18 y 35 años, ciudadanos españoles, europeos (se incluye Suiza) o procedentes de terceros países con residencia legal en España, con contrato de trabajo, y cuyos ingresos no superen los 24.318,84 euros al año (tres veces el IPREM.

Además, solo podrán beneficiarse del bono jóvenes que alquilen una vivienda por un precio máximo de 600€ mensuales o una habitación en un piso compartido por un precio máximo de 300€.

Estos límites se podrán ampliar a un máximo de 900 y 450 euros mensuales respectivamente, si así lo establece la Comisión de seguimiento formada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma correspondiente.

La ayuda en ningún caso podrá superar el precio que se paga por el alquiler, y tiene carácter retroactivo con fecha 1 de enero de 2022. Es decir, los beneficiaros recibirán el dinero atrasado, una vez se les conceda la ayuda.

Por último, cabe señalar las personas que reciban los 250€ del Bono de Alquiler Joven también pueden ser receptores de ayudas incluidas en el Plan de Vivienda, aunque en este caso se establecen algunos límites: la cuantía máxima de la ayuda que se reciba a través del Plan de Vivienda será de un 40% de la diferencia entre el alquiler de la vivienda y la ayuda del Bono de Alquiler Joven, con el límite conjunto (suma ambas ayudas) del 75% de la renta del alquiler.

Obligación de justificar el destino que se ha dado a la ayuda

Los jóvenes que reciban las ayudas previstas en el Bono de Alquiler Joven tendrán que acreditar "por cualquier medio admitido en derecho" el pago de la renta o del precio de la cesión de todas las mensualidades en las que haya recibido la subvención como mínimo, con una periodicidad semestral, y en un plazo mínimo de tres desde la finalización del último mes natural en el que se recibió la subvención.

Cómo solicitar la ayuda

Como ocurre con todas las ayudas para facilitar el acceso a una vivienda, aunque el bono de alquiler joven es una medida estatal, se gestiona a través de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en esta materia.

La Conferencia Sectorial de Vivienda ya ha aprobado el reparto del presupuesto destinado al bono joven al alquiler 2022-2023. Ahora, el Estado debe transferir los importes a cada comunidad autónoma, algo que se espera que se produzca en breve, ya que el objetivo es que las ayudas se pongan en marcha lo antes posible.

Una vez transmitidos los fondos, los jóvenes deberán solicitar las ayudas, de manera telemática o presencial, a la comunidad autónoma correspondiente.

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