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Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

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Principales medidas del nuevo Real Decreto con medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Tras el fiasco del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado el pasado mes de diciembre por el Gobierno, y rechazado por el Congreso sólo un mes después de su entrada en vigor, el Ejecutivo aprovechó el último Consejo de Ministros antes de la disoluición de las Cortes para aprobar un nuevo Real Decreto, que parce que, esta vez sí, puede conseguir el visto bueno del Congreso

De momento, y hasta que se produzca la votación en la que se aprobará definitivamente o se rechazará para volver, por segunda vez en muy pocos meses, a la legislación anterior, decisión que correrá a cargo de la Diputación Permanente del Congreso en el plazo máximo de un mes, el Real Decreto ya está en vigor y afecta a todos los contratos de arrendamiento que se hagan a partir de ahora.

Muchas de las medidas incluidas en este nuevo Real Decreto ya estaban incluidas en el que rechazó el Congreso el pasado mes de enero, pero también podemos encontrar algunas novedades interesantes.

Nuevas o recuperadas del Decreto anterior, estas son las principales medidas que recoge el texto: 

  1. Ampliación de la duración de los contratos

Se trata de una medida que ya recogía el anterior Real Decreto y que contempla que la prórroga obligatoria de los contratos pase a ser de cinco años, cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando se trate de una empresa, frente a los tres años que establecía la normativa hasta ahora.

  1. Prórroga tácita y plazo para comunicar la extinción del contrato

El texto, como el aprobado en diciembre, amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años, pero incluye como novedad la ampliación del plazo con el que se ha de avisar de la extinción del contrato: el arrendador deberá avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.

Es decir, una vez concluido el plazo de prórroga obligatorio, si ninguna de las partes comunica en los nuevos plazos establecidos su deseo de resolver el contrato, este se prorrogará por tres años más

  1. Limitación para las garantías adicionales a la fianza

Como en el anterior decreto, se fija unas limitaciones a las garantías adicionales que se pueden exigir al inquilino, además de la fianza, que sigue siendo de un mes. Estas garantías adicionales, avales bancarios y depósitos, en ningún caso podrán superar el valor de dos meses de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. 

  1. Actualización de las rentas.

Se trata de una novedad con respecto al Decreto anterior, y establece que durante la duración del contrato, incluidas las prórrogas, no se podrá actualizar la renta por encima del IPC.

Solo podrá aumentarse el alquiler por encima de ese tope cuando arrendatario y arrendador lo pacten a cambio de hacer obras de mejora. No se consideran obras de mejora aquellas que el propietario debe realizar obligatoriamente para garantizar el correcto mantenimiento de la vivienda.

  1. Recuperación de la vivienda en caso de necesidad del arrendador

Hasta ahora, el arrendador podía recuperar  la vivienda alquilada fuera de plazo si comunicaba al inquilino, con dos meses de antelación, que la necesitaba la necesitaba para sí mismo, sus hijos o su cónyuge o ex cónyuge en caso de divorcio o separación .

El nuevo Decreto establece que para que el propietario pueda recuperar la vivienda, será necesario que en el contrato se incluyan de manera expresa las posibles causas de necesidad por las que el propietario podrá reclamarla antes de plazo, y en el momento de la comunicación deberá especificar a cuál de ellas se debe su reclamación.

  1. Creación de un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda

El Decreto prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses. El objetivo es poder hacer un seguimiento de la evolución del mercado del alquiler.

Para su realización se utilizarán datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad y el registro de fianzas, entre otras fuentes, y ofrecerá anualmente el valor medio de la renta mensual por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Las comunidades autónomas, además, podrán establecer sus propios índices de referencia.

Inicialmente, según han informado diferentes medios de comunicación, se preveía que el Decreto incluyera bonificaciones fiscales de hasta el 80% en el IBI para los arrendadores que limitaran la renta a los precios del nuevo índice de precios, pero finalmente se ha descartado esta posibilidad.

Según han explicado desde el Gobierno, no se prevé, de momento, la creación de ningún tipo de mecanismo de referencia que permita limitar los precios de los alquileres porque sería una medida que afecta al derecho de la propiedad, uno de los derechos fundamentales reconocidos por la Constitución, por lo que en ningún caso se podía regular a través de un Real Decreto.

Ahora bien, las comunidades autónomas sí que podrán utilizar el índice estatal o los suyos propios para poner en marcha medidas de carácter fiscal.

  1. Gastos de inmobiliaria y formalización del contrato

Mientras que en el Decreto Ley de diciembre se establecía que estos gastos quedaban  a cargo de los arrendadores personas jurídicas, salvo que hubiera un acuerdo en contrario, en el nuevo texto se establece claramente que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato estarán siempre a cargo del arrendador, si se trata de una persona jurídica.

Cuando el contrato de arrendamiento se realiza entre dos personas físicas no hay ningún cambio con respecto a la situación actual.

  1. Desahucios

Se modifican tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de ofrecer una mayor protección a las personas desahuciadas que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad. En función de estas modificaciones, en caso de desahucio, los juzgados tendrán la obligación de solicitar de oficio un informe de vulnerabilidad a los servicios sociales.

En el caso de que los servicios sociales certifiquen la situación de vulnerabilidad de las personas desahuciadas, se podrá retrasar el alzamiento durante un mes, en el caso de que el propietario sea una persona física y hasta tres meses si es una persona jurídica. El objetivo es encontrar un alojamiento alternativo para los inquilinos desahuciados.

En el Decreto anterior, los juzgados no tenían esta obligación, y el mecanismo sólo se ponía en marcha si el demandado informaba a los servicios sociales sobre su situación. Además, en el caso de que el propietario fuera una persona jurídica, el aplazamiento del desahucio era de dos meses.

El Decreto, además, también incluye el fin de los desahucios abiertos, es decir aquellos en los que no se establece fecha y hora para le ejecución del alzamiento. Ahora será obligatorio informar al inquilino de la fecha y hora en la que se va a producir el desahucio

Por último, el nuevo texto permite que el inquilino acuda al procedimiento de juicio verbal, que es más ágil y tiene menos costes de defensa, cuando la cantidad que reclama el propietario es igual o inferior a 6.000 euros.

  1. Garantías para los contratos no registrados ante terceros

El decreto iguala los contratos registrados ante terceros, de manera que si el piso arrendado se vende estando el contrato de alquiler en vigor, el nuevo propietario deberá respetar el contrato, independientemente de que esté o no registrado en el Registro de la Propiedad.

  1. Subrogación en caso de fallecimiento del titular del contrato

En el caso de que el titular del contrato de alquiler fallezca, los familiares tendrán derecho a subrogarse y seguir residiendo en la vivienda, siempre que se  den casos de vulnerabilidad social o formen parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores del 65 años.

  1. Derecho de tanteo y retracto de la administración en caso de venta de un edificio completo

Para los casos en que se ponga a la venta un edificio completo cuyas viviendas están destinadas al arrendamiento, las legislaciones de vivienda podrán designar a una administración pública como depositaria del derecho de tanteo y retracto.

  1. Pisos turísticos

Tal y como ocurría en el Decreto aprobado en diciembre, se modifica la redacción de la  Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece que los arrendamientos a corto plazo se regirán por la normativa turística correspondiente, de manera que remite a la definición de alquiler turístico que hacen las diferentes administraciones con competencias (comunidades autónomas y ayuntamientos en sus ordenanzas municipales).

Además, se mantiene la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que ya incluía el anterior Real Decreto, por la que se establece que una mayoría cualificada de tres quintos del total de los propietarios podrán limitar o condicionar el alquiler turístico en un inmueble o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes a aquellos propietarios que alquilen su vivienda con fines turísticos, siempre que estos incrementos no superen el 20% de la cuota habitual.

  1. Medidas fiscales. IBI

Como en el texto anterior, el Decreto modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales con el fin de permitir a los Ayuntamientos la eliminación del IBI en las viviendas públicas en alquiler, un impuesto que actualmente pagan los inquilinos.

Además, los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada podrán beneficiarse de una bonificación en el IBI de hasta el 95%.

Por último, se mantiene la modificación que deja en manos de las Comunidades Autónomas la posibilidad de establecer una definición de “Inmueble Residencial Desocupado con Carácter Permanente”, con el fin de que los Ayuntamientos puedan decidir si aumentan el recargo del IBI a este tipo de  viviendas.

Ese recargo podrá ser de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, y el superávit obtenido a través de esta medida tendrá que destinarse a promover el parque de vivienda pública, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no podían hacer por las limitaciones que imponía la Ley de Estabilidad

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Calentadores de gas en viviendas, nueva normativa

Calentador-cerrado-de-gas

La nueva normativa sólo permite instalar calentadores de gas estancos. 

EL pasado mes de abril finalizó la moratoria de cinco años que marcaba la disposición transitoria del Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE), por lo que desde dicha fecha está prohibido instalar calentadores de gas de cámara abierta   (atmosféricos) y sólo se podrán instalar calentadores estancos

¿Tengo que cambiar mi calentador?

Las personas que tengan instalado en su vivienda un calentador de cámara abierta no tendrán que sustituirlos. Ahora bien, en el momento que, por la razón que sea, deban sustituirlo, sólo encontrarán en el mercado calentadores estancos, ya que los modelos  de cámara abierta no se pueden comercializar.

En cuanto a las nuevas promociones de vivienda, todas están obligadas a instalar calentadores estancos, sin excepciones.

Razones medioambientales y de seguridad

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Como obtener ingresos extras para su comunidad de vecinos

Ingresos-comunidad-vecinos

Cómo puede conseguir una comunidad de propietarios ingresos extras y los trámites a seguir

Alquilar espacio para poner publicidad o alquilar azoteas para instalar antenas de telefonía móvil son algunas de las iniciativas que pueden poner en marcha las comunidades de propietarios para obtener unos ingresos extra, que podrán repercutirse entre los vecinos y servir, por ejemplo, para reducir las cuotas de comunidad.

De hecho, este tipo de iniciativas son cada vez más utilizadas por comunidades y suponen un alivio, especialmente en el caso de que se tengan que emprender obras importantes en el inmueble.

Así que hablemos sobre las diferentes posibilidades y los requisitos necesarios para poner en marcha estas iniciativas.

  1. Alquilar espacios del edificio para poner publicidad

Es, posiblemente, una de las más utilizadas y conocidas. Todos, en alguna ocasión, hemos encontrado en el centro de alguna ciudad fachadas en rehabilitación cubiertas con lonas sobre las que se han impreso enormes anuncios, pero ésta no es la única posibilidad. Por ejemplo, también podemos encontrarnos con lonas o carteles en fachadas laterales o carteles luminosos en azoteas.

En cualquier caso, independientemente del tipo de publicidad que se realice, se trata de una opción sólo disponible para edificios situados en localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas.

Así que el primer paso es saber si nuestro edificio cumple los requisitos de los anunciantes y conocer la normativa municipal correspondiente, para saber si hay algún tipo de limitaciones para la instalación de publicidad en el edificio.

A partir de ahí será necesario:

  1. Acuerdo en la junta de vecinos con una mayoría que ha de sumar las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que se trata de alquilar un elemento común.
  2. Solicitar la licencia de instalación en el ayuntamiento. Para concederla, se evaluará si se cumple con la ordenanza municipal sobre rótulos y fachadas y si el soporte cumple con las exigencias de seguridad.

En determinados casos, para obtener la licencia, será necesario presentar un proyecto técnico realizado por un arquitecto o arquitecto técnico que compruebe que la estructura, la superficie de instalación y el soporte cumplen la normativa, son seguros y no pueden causar un problema para los vecinos o viandantes.

Habitualmente, la licencia se revisa anualmente.

Además, conviene tener en cuenta:

  • Es recomendable, contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra cualquier incidencia o daño que pueda causar el soporte.
  • En función del tipo de instalación que se realice el contrato podrá tener mayor o menor duración. Por ejemplo, en el caso de que el espacio se alquile para cubrir los andamios de unas obras de rehabilitación, el contrato se extenderá hasta la fecha en la que está prevista la finalización de las obras, pero en el caso de instalaciones sin “fecha de caducidad”, deberá considerarse que se pueden pactar contratos de varios meses, de un año o incluso de varios años.
  • El administrador o el presidente de la comunidad tendrán que negociar con la empresa anunciadora el precio del alquiler. Los ingresos varían mucho en función de la localización del edificio y del lugar en el que se va a situar el anuncio, por lo que conviene informarse sobre los precios en el mercado.
  1. Alquiler de azoteas para la colocación de antenas de telefonía móvil

A pesar de que todavía existen muchas personas que son bastante reticentes a la instalación de este tipo de antenas en sus edificios, cada vez son más las comunidades de propietarios que lo ven como una oportunidad económica muy interesante ya que, en función de la población y de la localización del edificio, se pueden llegar a ingresar entre 4.000 y 20.000 euros anuales.

Para poder iniciar la instalación de la antena será necesario:

  1. Aprobación en junta ordinaria o extraordinaria de propietarios por una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación. En el caso de que la instalación afecte a la estructura o sea necesario realizar obras de reforzamiento, será necesaria la unanimidad.
  2. Una vez aprobada la instalación, será necesario solicitar la licencia municipal correspondiente. Anualmente, el Ayuntamiento realizará una inspección de la instalación.

Pero previamente, será necesario tener algunos aspectos de interés:

  • El contrato de arrendamiento con la operadora suele firmase por un período de entre 10 y 20 años. En dicho contrato se debe especificar, entre otros aspecto, la superficie que se alquila, la renta a pagar por la compañía, las condiciones de uso y cuál de las partes se encarga de solicitar las licencias necesarias.
  • Finalizado el contrato, la operadora debe desmontar la instalación. Suele ser así, pero mejor tenerlo todo incluido en el contrato.
  • Este tipo de instalaciones suelen ser bastante pesadas, por lo que es fundamental que la comunidad de propietarios se informe sobre el peso que va a tener que soportar la cubierta del edificio y si va a ser necesario realiza algún tipo de obra de reforzamiento de las cubiertas.
  • Además, también es importante que se conozca por dónde va a transcurrir el cableado, que suele ser bastante grueso, y si su instalación va a generar algún tipo de inconveniente o problemas para hacer uso normal de los espacios por los que transcurra.
  • Conviene saber dónde se van a instalar las máquinas receptoras, ya que suelen generar bastante calor, por lo que pueden provocar incomodidades importantes a algunos propietarios, si se instalan junto alguna estancia de su vivienda.
  • Por último, cabe señalar que la mayoría de los ayuntamientos que han regulado la instalación de antenas de telefonía móvil, han establecido que en caso de que se cometan infracciones contra la normativa de instalación y conservación, la empresa y la comunidad de propietarios serán responsables solidarias.
  1. Instalación de placas fotovoltaicas en la azotea

En este caso nos encontramos con dos posibilidades:

  • Alquilar el tejado a terceros para la realización, mantenimiento y administración de la instalación de paneles solares es una opción más que ventajosa para una comunidad de propietarios, ya que, normalmente. este tipo de alquileres no conllevan ningún gasto y no requieren ninguna inversión, puesto que el arrendador se encarga de la instalación, el mantenimiento y el pago de todos los seguros.

En cuanto al tipo de contrato y las formas de pago, podemos encontrar bastantes modalidades, por lo que conviene informarse bien sobre qué opción es la más ventajosa e interesante para la comunidad de propietarios.

  • Otra opción es que la comunidad se encargue de realizar la instalación fotovoltaica. Esto implica realizar una inversión inicial bastante importante que,   según los cálculos de los expertos, se rentabiliza en unos pocos años, por el ahorro que implica en la factura eléctrica para cada vecino, y por la posibilidad de vender el excedente no consumido a una empresa eléctrica.

En cuanto a los trámites:

En el primer caso, sólo será necesario conseguir el acuerdo de una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que del resto de los trámites se encarga la empresa que alquila la azotea.

En el segundo, será necesario el acuerdo de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor en la Junta.

Si posteriormente solicitasen el acceso a los suministros energéticos, y ello requiriera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Ahora bien, con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, habrá de tenerse en cuenta que la nueva infraestructura se considerará elemento común.

  1. Alquiler de la vivienda del portero, locales o plazas de parking comunitarias

Por ejemplo, se pueden ceder instalaciones deportivas comunitarias para la realización de actividades deportivas, alquilar una plaza de garaje o la casa del portero, o alquilar salas comunes para la realización de eventos.

La realización de este tipo de actividades requerirá el voto a favor de tres quintos de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.

Para alquilar la vivienda del portero, se debe haber realizado previamente su desafectación, es decir, que se deber acordar o haber acordado previamente el cambio de uso de la vivienda. Dicho acuerdo debe realizarse por unanimidad, ya que supone la creación de una nueva vivienda privativa con coeficiente de participación, lo que implica un cambio en los coeficientes de participación del resto de las viviendas de la comunidad.

Cómo se reparten los beneficios obtenidos

El criterio más extendido entre los expertos es que los beneficios de este tipo de instalaciones se reparten entre todos los propietarios, en función de su cuota de participación.

Ahora bien, no hay un acuerdo unánime, y hay algunos expertos que lo discuten en el caso de que uno o varios propietarios estén exonerados del pago de los gastos que genera el espacio del edificio en la que se realiza la instalación, por ejemplo, vecinos que exonerados del pago de los gastos de la cubierta.

Si hay dudas, o se prevé que el asunto pueda generar controversias, nuestra recomendación es que consulten con un abogado experto o con un administrador de la propiedad.

Fiscalidad de los ingresos

Las rentas derivadas del arrendamiento de espacio perteneciente a la comunidad de propietarios o de la venta del excedente de energía solar no consumida imputan a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en función de su grado de participación, salvo que en los estatutos de dicha Comunidad se dispusiese otro reparto, independientemente de que esa renta se pague directamente a cada propietario o se descuente de su cuota de la comunidad.

Además, tanto los alquileres de espacios comunitarios como la venta de excedente de energía se consideran actividades empresariales en la ley del IVA, por lo que la comunidad tendrá que tributar y hacer la liquidación trimestral del IVA, excepto en el caso de que se alquile la antigua casa del portero como vivienda, ya que el alquiler de vivienda no tributa el IVA.

Antonia M Andreu

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La nueva Ley Hipotecaria

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Nueva ley hipotecaria

Con dos años de retraso, lo que finalmente puede suponer una importante multa de la Unión Europea que puede llegar a los 100 millones de euros, el Congreso de los Diputados aprobó el pasado mes de diciembre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que transpone la Directiva sobre créditos hipotecarios (2014/17/UE).

Pendiente ahora de su trámite urgente en el Senado, donde no se espera que haya modificaciones relevantes, la nueva norma introduce modificaciones con respecto al proyecto de ley presentado el año pasado por el Gobierno del Partido Popular, que ya comentamos en un artículo publicado en diciembre de 2017

Estos son las principales medidas que recoge la nueva ley.

  • Reparto de gastos

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Cambios en la legislación de alquiler

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Cambios en la legislación del alquiler

Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Principales medidas que afectan al alquiler

El pasado martes, 19 de diciembre, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el  Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado el viernes anterior por el Consejo de Ministros con el objetivo de poner freno al incremento de los precios del alquiler, que cada vez ponen más difíciles a muchos ciudadanos, especialmente a los jóvenes, el acceso a una vivienda digna.

Al tratarse de un Real Decreto, el texto deberá ser tramitado aprobado por el Congreso de los Diputados, lo que abre la posibilidad de que previamente se abra un proceso de negociaciones que permita la introducción de modificaciones que recojan  reivindicaciones de las diferentes formaciones políticas, con el fin de conseguir su voto favorable, pero de momento, los cambios que introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos están ya en vigor.

Las principales modificaciones que introduce son las siguientes:

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